本報記者 周濤 廣州報道

　　“增加持有性物業是保證未來獲得持續回報的重要戰略�！痹诮洑v了三年的高速增長之后，保利房地產(集團)股份有限公司董事長(600048)李彬海在接受本報專訪時說。

　　這是李彬海在這家企業上市之后，第一次接受媒體專訪。

　　算上送股，上市剛滿一年的保利地產(600048)的股價，較首次發行的價格已上漲約9倍。這背后，是其業績的超速增長。2003-2006年，保利地產的主營業務收入由6.2億上升至40.1億，同期凈利潤由7000萬上升至6.6億。

　　作為這家企業的操盤手，保利地產董事長李彬海說，商業物業將會成為我們的一個優勢，特別是新的會計制度實施之后，持有物業以公允價值計價后，公司價值會進一步提升。

　　“商業物業是保利未打出的一張王牌�！崩畋蚝Ｕf。

　　訪談

　　經濟觀察報：保利地產近3年保持了高速增長，而且中金公司的預測認為保利地產2007、2008年的凈利潤增長仍將分別達到60%、68%。保利地產保持高速增長的能力何在？

　　李彬海：就企業的運營能力而言，保利之所以能持續地高速增長主要基于兩個方面的能力：一是把握機會的能力；二是企業極強的執行力所成就的高效

房地產開發能力。

　　廣州保利國際廣場就是一個例子。該項目位于廣州琶洲，項目北鄰球江、西接國際會展中心主體建筑，建筑面積18.98萬平方米，2002年，廣州地產界普遍對新交易會展中心所在的琶洲極不看好，保利以不到2000元/平方米的樓面地價輕松拍得該地塊，但隨著2004年會展中心開業，廣交會逐漸移向新場館，會展經濟效應漸漸體現，琶洲地價連續攀升，2006年底，琶洲PZB1301地塊以10037元/平方米樓面地價出讓，相當于保利國際廣場地價的6.5倍。保利國際廣場辦公樓及展廳的銷售均價達到了20000元/平方米，極大地分享了區域發展帶來的增值。(根據中金公司的研究報告，保利地產的凈資產收益率保持業內較高的水平，2005年保利的凈資產收益率達到頂峰42.8%，上市后2006年回落至 18.2%，仍高于萬科同期的14.4%。編者注)

　　另外，保利非常注重市場存量土地所帶來的機會。今年上半年保利拓展了數百萬平方米的項目儲備，相當大的一部分來自于對外合作與收購存量土地。比如沈陽保利花園1000畝的土地，還有前幾年的林海山莊、豐新廣場等項目。

　　此外，保利的執行能力很強，成就了企業高效的項目運作能力。房地產開發是資金密集性行業，同時，房地產開發也有資金杠桿，房地產開發要求自有資金30%，項目進入開發后就有一個融資功能，如果你周轉快，你就可以用最少的資金做更大的事。開發效率高是保利的能力所在。保利2006年進入包頭，實現了當年拿地，當年實現銷售，而且去年進入包頭時，地價只有40萬元/畝，現在的地價則超過了每畝100萬。保利住宅產品的開發速度在業內是很快的，從項目開工到實現銷售，多層住宅一般10個月，最快8個月；小高層一年，高層一年半到兩年。

　　經濟觀察報：您談到保利有很多項目是通過合作、收購獲得，那么對外合作與收購保利如何控制風險？

　　李彬海：兩個標準，一是法律上清楚，沒有后遺癥；二是投資回報不低于15%。

　　經濟觀察報：保利保持高效開發的企業運營體制是如何設計的？目前在全國的布局及未來的規劃如何？

　　李彬海：保利目前實行的是重點職能管理和兩級法人決策管理平衡的扁平管理構架，保利旗下有28家獨立法人企業，其中有24家開發企業，各子公司董事會負責新項目的立項，報集團審核批準，資金由總部一個平臺負責統一調度，在人事安排上，各子公司的總經理、副總經理由總部配備、任命，總經理班子以下的各級人員由子公司自己決定，保證決策機制的可控與靈活。

　　在既定的決策機制之下是如何加強執行力，執行的效率對于房地產開發企業至關重要。開發周期是房地產開發的最大成本，因為其間占用大量資金，因此，項目開發速度決定了一個企業的效益。房地產開發業務可以分為兩個階段，一個是拿地、立項等前置工作，一個是后期的外包協作工作，包括設計、施工、銷售等。保利的機制是確保前置工作迅速推進，后期的非核心業務由外包方來完成，而對于外包方我們則有明確的進度要求。另一方面是加強與執行力相關的考評、獎勵制度，保證各節點的工作迅速到位。

　　隨著公司規模不斷擴大，預計在今年年底，保利將成立區域一級的管理平臺，計劃設立的區域管理中心包括廣州、北京、上海、武漢、重慶等。

　　經濟觀察報：商業物業的銷售周期比住宅要長，如果采取出租的形式，回收期更長，商業物業的開發將可能占用大量資金，延緩規模擴張的速度，同樣追求規模擴張的萬科就只專注于住宅開發，商業物業在保利的運營結構中是如何設計的？

　　李彬海：房地產行業是一個高度依賴土地資源的行業，我國土地本身就緊張，土地會越用越少，土地價格會越來越高�？紤]到房地產行業的持續、穩定發展的問題，我們認為增加持有性物業是保證未來獲得持續回報的重要戰略。

　　目前，保利地產在建

商業地產項目總建筑面積近百萬平方米，形成了重點打造城市地標，全面發展涵蓋商業零售、商務辦公、酒店、會展、劇院、高端體育休閑等多元化優質商用物業的規�；�經營格局，獲取保證企業未來可持續發展的長期穩定收益，形成“持有經營獲利”盈利模式。

　　但是，我們會控制商業物業的規模，未來商業與住宅的投資比例是3：7，我們計劃在2010年以后，持有物業的租金收入每年超過10億。商業物業將會成為我們的一個優勢，特別是新的會計制度實施之后，持有物業以公允價值計價后，公司價值會進一步提升，商業物業是保利未打出的一張王牌。

　　經濟觀察報：保利地產的高速發展市場一直關注的是大股東對你們的支持，您如何看待這個問題？

　　李彬海：保利地產近幾年的快速成長離不開大股東的支持，保利地產是國資委直屬的為數不多的以房地產為主業的企業，利用國有集團的信用，保利地產容易獲得銀行融資，保持較快的發展。在2005、2006年IPO停止期間，保利集團給予我們資金支持，使我們獲得了較快的成長。而在上市之后，保利地產將通過資本市場獲得更多的發展資金。

　　經濟觀察報：保利地產去年成功上市，開拓了從

證券市場融資的渠道，根據保利此次增發計劃，預計募集資金將超過100億，此次增發募集資金將如何使用，各類投資者如何看待此次增發？

　　李彬海：今年3月9日，股東大會批準了保利地產3.5億股的增發計劃，7月9日該增發計劃獲得證監會批準，具體增發股份數量還要待證監會進一步批復，至于募集資金數額要看屆時的股價。此次增發將投資于保利地產已經獲得的9個項目，總投資約135億，根據公司內部測算，凈投資回報在12%-16%之間，如果加上房地產漲價因素，投資回報會更高。目前保利地產與各投資方溝通良好，當前保利地產的股價也在不斷上漲，顯示了投資者對保利地產的信心。

　　來源：經濟觀察報網

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