今年上半年，北京商品房市場日益呈現“曲高和寡”的景象。房價連創新高，但成交量卻日益萎縮；統計數據表明，北京商品房現房和期房的銷售面積僅為去年同期的三分之二；8000元的銷售均價曾經是去年京城的主流銷售產品，而如今在五環內已經面臨“絕跡”。

　　業內專家分析認為，一方面，北京商品房供應指標持續下滑，另一方面，高昂的

　　供應瓶頸尚未緩解

　　“現在在北京城里找個價位合適的房子，真是太難了，動不動就上百萬，我們老百姓怎么買得起？”在北京西五環附近一處樓盤看房的曹先生抱怨道，“目前這處樓盤的銷售均價已經高達11000元。”

　　市場人士分析，上半年開盤均價不斷攀升，反映了目前北京新房市場的供應依然趨緊。21世紀不動產分析師孟奇認為，現在已經到了銷售旺季，但市場上可供樓盤又比較少，正在銷售的樓盤便“待價而沽”；此外，還有一個原因是，現在地根銀根收緊，開發項目越來越難找。因此很多開發商并不希望樓盤銷售速度過快，部分開發商為了控制銷售速度，則有意提高銷售價格，或者推后開盤日期。

　　今年6月份，北京商品住宅獲批銷售面積同比下降三成。北京市建委統計數據顯示，6月份，北京共批準商品住宅銷售許可證30個，獲批上市套數為5560套，獲準面積71.32萬平方米。同比2006年6月份，商品住宅獲批銷售面積下降33.1%，環比5月份，商品住宅獲批銷售面積下降10.7%。

　　中大恒基董事長劉益良指出，今年以來，開發商對項目取證（獲得房屋銷售許可證）的意愿明顯降低，項目大面積取證開盤的局面很難再現，取證面積縮水嚴重。根據2007年上半年住宅取證情況來看，除去2月份春節淡季，6月份獲批銷售面積為半年來最低。北京統計局的數據也印證了這一點。1至5月，北京市房地產開發投資增速繼續放緩，影響未來市場供給的新開工面積持續下降。

　　前5個月，北京市完成房地產開發投資532.8億元，比去年同期增長10.8%，增幅同比回落7.3個百分點。商品住宅投資增幅回落，住宅投資280.4億元，比去年同期增長11.7%，增幅同比回落21.3個百分點。

　　5月末，北京市本年新開工面積718.6萬平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續呈下降趨勢，分別為4452.7萬平方米和455萬平方米，比去年同期分別下降6.4%和25.7%。寫字樓和商業等經營性用房的新開工面積也均呈下降趨勢，分別下降24.2%和49.1%。

　　供求錯位導致成交低迷

　　在東城區工作的賀先生準備結婚，他打算買一套總價在70萬以內的兩居。但令他郁悶的是，合適他的住房除了南四環外的新房，就是年代較為久遠的

　　中大恒基的調查顯示，截至2007年7月上旬在售的近430個商品住宅類項目中，銷售均價在8000元以下的項目中僅2個樓盤位于五環內項目，大興、豐臺各一個。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，普通老百姓關注的住房問題主要集中在每平方米8000元以下的住房，因此，判斷北京住房市場的供給是否能滿足需求，應當主要看一個時期內，每平方米8000元以下的樓盤供應了多少。目前北京市場商品房供應量相對不足，主要是結構不盡合理，中低價位的住房供應日益減少，供求有錯位。這也就造成了目前京城高檔公寓類產品滯銷，而普通住宅卻日益緊俏搶手的局面。

　　統計表明，1至5月，北京市商品房現房和期房銷售面積繼續較大幅度下降，現房銷售面積為159.5萬平方米，期房銷售面積為509.8萬平方米，分別比去年同期下降48.1%和20.3%。與今年一季度相比，現房和期房銷售面積降幅略有趨緩。商品房銷售中，住宅現房銷售面積115.4萬平方米，下降56%；住宅期房銷售面積404.6萬平方米，下降31.8%。

　　“不少人認為，現在房價過高的原因在于市場供不應求。但現實情況并非如此，從空置率和可售房源可以看出，目前很多住房還處于‘工業庫存’狀態，另外還有一些房子在投資或投機者的手中，而自主性需求卻沒有得到充分滿足”。房地產咨詢機構的吳迪萊經理分析道。

　　21世紀不動產分析師孟奇也認為，調控政策并沒有從根本上解決市場中因供需錯位造成的供不應求，中低收入人群的住房需求現在無法通過商品住宅市場來消化，因此短期內便抑制了自住性需求。

　　實際上，北京的自主性住房需求相當旺盛。常住人口的快速增長，相應地帶來了對住房需求的增長。北京市統計局的數據顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房建筑面積25.9平方米計算，每年新增住宅需求達到1074.85萬平方米。

　　此外，北京城市化進程進一步加快帶動了大量拆遷住房需求、住房消費升級增加了人們的置業需求，以及北京作為國際大都市吸引大批的精英人士來京工作，也產生巨大的自住需求。

　　土地供應郊區化趨勢明顯

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，今年1至6月，北京市通過“招拍掛”方式出讓土地共計33宗，土地供應面積達326.20萬平米，規劃建筑面積為375.10萬平米，環比06年上半年分別增加25%、20%，總體供應仍保持增長態勢。

　　上半年出讓的33塊土地中，17塊土地在城八區，其中住宅用地8塊，商業金融用地4塊，其他配套公建用地5塊，其中城四區內沒有住宅供地，僅為兩塊配套公建用地，城區內商品住宅的土地供應已經非常有限。業內專家預計，未來商品住宅用地稀缺，商業金融和公建用地將成為供地主要用途。同時，城區內可開發土地的減少加快了郊區房地產開發的熱度，出現土地在郊區集中放量的現象。

　　另外，政府在規劃土地使用性質上也首次出現“限價地”，政府保障性住房用地供給就此拉開帷幕，鏈家地產市場部王志偉認為，這些保障性用地的上市將對房價形成沖擊，在形成有效的市場供應后會在一定程度上拉低房價，同時，供給結構的調整為中低收入人群的住房消費提供了可能。