⊙萬通集團董事局主席 馮侖

　　房地產上市公司的投資者關系，與其他上市公司的投資者關系既有相同的一面，即“如實、經常、方便、有效”，也有不同的一面。特點在于，投資者對房地產的認識水平和開發商對這個行業的認識水平不對稱。找到共同的對話波段，平衡好短期誘惑與長期利益尤為重要。

　　首先，投資者的研究機構對

房地產的評估和研究與公司內部對房地產的研究觀點不一致時怎么協調？在證券市場上，機構投資者有時不看企業的狀況，更看重證券分析師的報告。而研究人員由于對中國房地產的研究大多還停留在“流行”水平上，也就是“土地儲備”、“銷售額”、“開工面積”等幾個指標，投資人就會根據這些指標買進買出，而這些研究可能跟地產公司自己的研究不一致。比如按照投資者的研究說土地儲備少對公司不好，而按照我們的研究，土地儲備兩到三年就夠，在內地的現行制度下，和香港不同，過度的土地儲備會引發其他指標下滑，這兩種觀點往往各執己見。

　　事實上，說服一個成年人比說服上帝還難。最近幾年很多房地產企業都面臨這個問題。堅持自己的結果就是人家不買了，

股票就下來了，這是一個難點。我們一定會有些觀點跟投資者不太一致，這才是我們的價值，如果我們沒有研究，那就簡單了，只介紹業務。

　　第二個問題是我們究竟是跟著市場、隨著投資者的短期偏好走，還是堅持長期戰略。最典型的例子，90平米政策出來后，很多投資者就在看公司現在的產品結構，他認為你應該做一些按照政府說的

經濟適用房，他認為這樣風險少，但我們認為還是堅持我們的目標人群，集中在目標客戶上，今后市場還是要細分的，而不是都做一類產品。所以跟投資者溝通，讓投資者對我們有信心是一項重要而又棘手的工作。

　　第三個問題是當公司遇到困難時跟投資者怎么溝通？公司增長很快，利潤率很高，回報很好，股價也很好時，跟投資者溝通當然順利，但當公司遇到挫折，增長緩慢，利潤下降，甚至出現個別危機，但公司基本面和長期遠景都比較好時，怎么讓投資者相信并跟隨你？如同家里遇到很多困難時，鄰居仍然能端著湯盆來支持你，這是很難得的。

　　第四個問題是與投資者溝通每年分紅、派息等股利政策與公司長期利益的意見分歧。分紅派息政策實際上也牽扯到公司長期利益和短期利益，可能公司從長期來看，希望保留一部分現金，然后投入到未來發展中，但是投資人可能希望你派息，讓你去負債，溝通上的一個討價還價，到底是送股，還是分現金、高派息，還是適當的派息，多保留現金，這些都是跟投資者溝通當中比較重要的方面。

　　房地產行業還有一個特點———政策變化太塊，我們要經常性地向投資者去解釋，對于這些新政策的看法。目前，跟投資者打交道，我們還在尋找、篩選出一些長期投資機構。如果我們不能夠區分出這些投資者，短期基金太多對公司的股價穩定不好，對公司的發展可能會有負面作用。（整理 柯鵬）