吳睿鶇

　　從7月15日起，上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機(jī)的舉措，在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下，開始演變成對買房人的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

　　從理論上講，稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場，可以將增加售房者的開支成本，繼而抑制需求，使得房價回落到合理價位。但在現(xiàn)實(shí)操作過程中，稅收負(fù)擔(dān)是可以轉(zhuǎn)嫁的，如果買房者的需求更加強(qiáng)烈，也就是需求彈性較小，那么稅收負(fù)擔(dān)可以輕松轉(zhuǎn)嫁給買房者。”

　　政府對非普通商品房開征土地增值稅，其本意是通過稅收負(fù)擔(dān)來增加

二手房轉(zhuǎn)讓成本，以減少二手房的市場投機(jī)行為，那么，出發(fā)點(diǎn)絕對正確的公共政策為何會誤傷購買者呢？首先，就目前而言，房地產(chǎn)市場是一個賣方市場，市場由賣方一統(tǒng)天下。房地產(chǎn)市場從土地出讓到房屋建設(shè)、銷售和相關(guān)信息，全由權(quán)力部門和相關(guān)利益集團(tuán)所把持和壟斷，由于買賣雙方信息嚴(yán)重不對稱，一些利益集團(tuán)往往趁機(jī)制造虛假繁榮，造成供不應(yīng)求的假象，從而引導(dǎo)乃至操縱房地產(chǎn)市場，將買房者置于被動位置，這是中國房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)年只漲不跌的重要根源。

　　在一個賣方所主導(dǎo)的市場，稅收及相關(guān)費(fèi)用可以很輕松地被轉(zhuǎn)嫁到買方身上。現(xiàn)在，國內(nèi)

房價依然在“高歌猛進(jìn)”，中央一系列宏觀調(diào)控政策也未能阻止房價一路上漲的勢頭。從國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的房價變動數(shù)據(jù)看，2007年上半年全國各大城市的房價“漲”聲一片，目前全國幾乎所有城市的房價都已遠(yuǎn)離普通購房者的承受極限。像石家莊這樣的二三線城市，二環(huán)以內(nèi)的房價平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均價也已經(jīng)達(dá)到1.42萬元/平方米，超過普通購房者可承受極限的兩倍！在這種背景下，與房產(chǎn)有關(guān)的任何負(fù)擔(dān)，都可能輕而易舉地被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，更遑論二手土地增值稅這樣一個不會影響市場局面的小稅種。

　　與此同時，缺乏利益相關(guān)方充分博弈，也是造成公共政策頻頻“誤殺”購買方的重要因素。按道理講，政府在出臺一項公共政策時，要充分考慮多方利益主體博弈問題，應(yīng)將博弈前置，換句話說，要假想各利益方抵制或消解政策為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)而制訂出符合多方利益的政策。以二手房土地增值稅而言，在政策出臺之前，就要考慮政府、開發(fā)商與購房者是否會發(fā)生沖突，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任，納稅人意見和建議如何納入制度安排框架。我們不難發(fā)現(xiàn)，由于上海二手房土地增值稅政策出臺前，沒有給各利益主體提供充分博弈的平臺，導(dǎo)致了政策還未正式實(shí)施，各方利益主體就出現(xiàn)了討價還價、公開抵制、推諉扯皮等現(xiàn)象。

　　應(yīng)該承認(rèn)，在平抑房價方面，僅憑依仗交易環(huán)節(jié)中稅收調(diào)整，只會觸及皮毛，而不會從根子上破解困局。事實(shí)上，我國在房屋流通領(lǐng)域上，涉及稅種多達(dá)數(shù)十種。譬如，根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括

契稅、營業(yè)稅、印花稅等，但是，稅收這套系列“組合拳”，并未對國內(nèi)居高不下的房價起到很大的遏治效果。可以想象，即便再加上二手房土地增值稅的開征，所起的效果也未必能夠讓公眾滿意。而且，并不排除在客觀上起到進(jìn)一步推高房價、增加購房者負(fù)擔(dān)的負(fù)面效果。

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