□中投證券 李少明

　　嚴控“銀根與地根”已使部分開發(fā)商資金鏈緊繃，行業(yè)整合加速，為資產(chǎn)負債率低、融資能力突出、擁有大量土地的優(yōu)勢上市公司提供了歷史性發(fā)展機遇。

　　一批已擁有或?qū)�擁有大量土地的房地產(chǎn)公司仍然處于價值重估階段，其投資價值仍有進一步發(fā)掘的機會，將繼續(xù)成為引領(lǐng)本輪牛市的主要力量。

　　2007年以來，行業(yè)持續(xù)景氣，但土地開發(fā)面積指數(shù)回落幅度大，房屋施工面積和空置商品住宅同比回落，市場有效供給依然不足，全國核心都市圈房價強勁上漲，自住與投資需求旺盛。

　　嚴控“銀根”與“地根”使有效供給減少，助推房價持續(xù)上升。土地供應(yīng)總量逐年減少、土地購置成本和拆遷成本逐年提高是房價持續(xù)升溫的主要因素。

　　都市核心圈的供地空間已經(jīng)十分有限；而改造存量土地將逐年增多，但各地拆遷補償不低于市場估價，拆遷成本日益上升也是地價持續(xù)上升另一重要因素。就此，我們認為，未來土地供應(yīng)日趨緊張，地價將攀升。

　　目前各地廉租房覆蓋率不到1%，廉租房建設(shè)進展緩慢，資金缺口大，難以落實到位，經(jīng)濟適用房的建設(shè)也沒有實質(zhì)性進展。

　　我們認為，“70/90”政策的實施將使總房價降下來，但在土地成本增長的背景下，單價難以有效回落，特別是核心都市圈的房價易漲難跌。

　　今年1-4月份，在市場對商品房有效需求增加的背景下，商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積并沒有同步增加，只是持平狀態(tài)。從這一側(cè)面也顯示出在市場增加對商品房剛性需求的背景下，供給并沒有得到有效的緩解，這是目前難以遏制房價持續(xù)上漲的重要因素。

　　在未來較長時期內(nèi)，政府的政策調(diào)控還是以規(guī)范市場秩序為主，重點還是在落實已出臺的調(diào)控政策。

　　我們認為，未來10年是中國房地產(chǎn)的黃金時代。國家宏觀調(diào)控加速了行業(yè)的整合，為一批有資金、品牌、土地優(yōu)勢的公司提供了市場占有率迅速提升、業(yè)績高速增長的歷史性機遇。

　　由于都市核心圈的土地供給已經(jīng)十分有限，改造存量土地的供應(yīng)將會逐年增多，而舊城改造高企的拆遷成本決定了都市核心圈的房價彈性非常小。加之，都市核心圈的住房需求遠大于城區(qū)外圍的需求，決定了都市核心圈房價易漲難跌。

　　我們預計，未來中國增量土地空間有限，廉租房、經(jīng)濟適用房制度的推進也難以樂觀，城市拆遷成本也將逐年提高；而城市積壓多年的自住需求爆發(fā)，股市繁榮帶來的財富效應(yīng)還進一步提升投資需求。在市場旺盛需求和地價房價仍上漲空間的背景下，都市核心圈房價易漲難跌。

　　治理良好、開發(fā)能力強、擁有大量土地、有持續(xù)注資或整體上市的房地產(chǎn)龍頭公司最受益，他們的市場占有率將迅速提升，盈利水平仍將保持高速增長。在房地產(chǎn)的黃金時代里一批

　　我們認為以下公司值得關(guān)注：行業(yè)競爭力強、土地獲取能力強的公司；