幾天前，老周在成都建設(shè)路某樓盤“下單”了臨二環(huán)路的三間商鋪，總計(jì)近200萬元。老周告訴記者，他看好成都建設(shè)路周邊的投資環(huán)境。對此，一位房地產(chǎn)專家認(rèn)為，這是成都建設(shè)路商鋪估值水平全面提升的結(jié)果，更是成都城市“向東向南發(fā)展”戰(zhàn)略初見成效的表現(xiàn)。

　　現(xiàn)狀:

　　群雄會戰(zhàn)建設(shè)路

　　過去，作為一個老城區(qū)，建設(shè)路的房地產(chǎn)顯得不溫不火，直到去年，沙河整治工程與東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面結(jié)束后，老廠區(qū)拆遷后騰出的金地陸續(xù)上市交易并進(jìn)入開發(fā)程序。煥然一新的建設(shè)路，其固有的工業(yè)文明、優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境、濃厚的人文氣息都是獨(dú)樹一幟的區(qū)域優(yōu)勢，于是，建設(shè)路的土地也就成了開發(fā)商眼中的“寶貝”，品牌開發(fā)商投下巨資，只為了在建設(shè)路尋找到屬于自已的“勢力范圍”。

　　記者曾經(jīng)親眼目睹了

房地產(chǎn)巨頭們爭奪成都建設(shè)路地塊的“戰(zhàn)斗”：2006年3月，首創(chuàng)置業(yè)以382萬元/畝拿下國光地塊；2006年9月，龍湖地產(chǎn)以615萬元/畝拿下虹波82畝地塊；2006年12月，華裕以582萬元/畝拿下建設(shè)路9號地塊；2006年12月，萬科以715萬元/畝拿下建設(shè)路一號地塊。2007年，龍湖再次高調(diào)出手，不惜以9億元巨資競得航天廠（原69信箱）地塊。不過，此時的成交價已經(jīng)上升到了815萬元/畝，僅僅一年左右的時間，這個區(qū)域的地價猛增了433萬元/畝，增幅高達(dá)133.5%，把樓面地價猛拉至2445元/平方米。

　　記者在建設(shè)路和二環(huán)路的十字路口發(fā)現(xiàn)，萬科·金域藍(lán)灣、龍湖三千里、頤和家園等一批“重量級”的商住兩用樓盤正處于緊鑼密鼓的打造之中。由此，建設(shè)路區(qū)域由龍湖、萬科和首創(chuàng)構(gòu)成的三足鼎立格局形成，集資本、實(shí)力、專業(yè)、眼光、企業(yè)理念等于一身的全國地產(chǎn)品牌頂尖力量急速在建設(shè)路區(qū)域匯聚。這意味著成都建設(shè)路區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)業(yè)估值水平已獲得全面提升。

　　原因：

　　潛在商機(jī)不可低估

　　家住建設(shè)路片區(qū)的文大爺原來是成都東郊一家軍工企業(yè)的職工，他說，他連做夢都沒有想到，建設(shè)路片區(qū)會變化得現(xiàn)在這么繁華、漂亮。他告訴記者，三年前，他的兒子就在這條街上開了一家賣日用消費(fèi)品的商店。開始時，生意并不是很好，后來，隨著那些工廠的陸續(xù)往外遷移，包括他原來上班的那個工廠也遷走了，新修的房子越來越多，這里的居住人口也多了起來，人氣比原來旺多了。現(xiàn)在一個月的銷售額相當(dāng)于原來兩、三個月的銷售額。

　　專家認(rèn)為，建設(shè)路片區(qū)由于發(fā)展較早，配套較成熟，是目前城東最適合房地產(chǎn)開發(fā)的片區(qū)之一，道路四通八達(dá)，路況不錯，較少擁堵。沙河客家文化景區(qū)、麻石煙云風(fēng)景區(qū)和東郊工業(yè)文明博物館，沙河兩側(cè)長長的綠化帶和景區(qū)創(chuàng)造了極佳的人居環(huán)境，這些都將導(dǎo)致居住人口的增加，進(jìn)而提升人氣商氣和財(cái)氣。

　　“商鋪價格和住宅價格雖然不能硬比，但可以將住宅價格作為商鋪升值潛力的一個參考。”中原地產(chǎn)有關(guān)人士說，2006年頤和家園推出時均價才4000元/平方米左右，然而到2007年3月份，頤和家園的

房價已經(jīng)漲至7000元/平方米了，上漲幅度為75%。該區(qū)域的商鋪價格上漲幅度即使在住宅價格基礎(chǔ)上打?qū)φ塾?jì)算，也是30%多，再考慮目前成都商業(yè)地產(chǎn)空置率的因素，一年增值20%是不成問題的。

　　這還只是鋪面自身的增值給投資者帶來的財(cái)富，如果將鋪面用于出租，目前該區(qū)域的臨街鋪面租金一般每月200——300元/平方米之間，12——15年可收回全部投資。而按照商業(yè)地產(chǎn)使用年限40年的規(guī)定，剩余的25——28年的收益可以看作是凈收益。

　　當(dāng)然，你也可以將鋪面用來自已經(jīng)營。據(jù)成華區(qū)有關(guān)部門的規(guī)劃，建設(shè)路片區(qū)主要功能定位為居住區(qū)和商貿(mào)區(qū)，商貿(mào)又細(xì)分為商業(yè)零售和高校經(jīng)濟(jì)。目前，第五大道等商業(yè)中心也正在崛起；伊藤洋華堂旗艦店以及龍湖69項(xiàng)目近10萬平方米的商業(yè)物業(yè)，都讓建設(shè)路的商業(yè)配套十分發(fā)達(dá)。而各自擁有上萬名師生員工的電子科技大學(xué)和成都理工大學(xué)將成為該區(qū)域高校經(jīng)濟(jì)的重要推動力量。“開個網(wǎng)吧、文具店或者快餐店什么的肯定也賺錢。”一位有意在此“淘金”的投資人士這樣向記者憧憬著市場前景。

　　建議：

　　該出手時才出手

　　程先生對于投資商業(yè)鋪面顯得相對謹(jǐn)慎。他說，他曾經(jīng)在城北地區(qū)某大型專業(yè)市場花30多萬元買下了一個攤位，由于

開發(fā)商在后期的招商上存在問題，使他的鋪面空置了將近一年的時間，后來雖然由開發(fā)商統(tǒng)一返租了，但是目前的年收益率只有4%。因此，他建議商鋪投資者在“下單”前，最好考慮好以下幾件事情：

　　正確選址。雖然建設(shè)路區(qū)域的未來前景不錯，但是具體到某一個鋪面，仍然需要認(rèn)真考察。可以考慮與人流量大的商鋪為鄰，這樣可以充分利用旺鋪的人流量為自己所用。但如果經(jīng)營項(xiàng)目與旺鋪相同，則要謹(jǐn)慎，如果沒有足夠的實(shí)力，則風(fēng)頭會被旺鋪蓋掉。

　　量力而行。商鋪的價格一般為該地段住宅價格的1.5－2倍。如果你投資商鋪的資金有一部分是貸款，那么就要考慮支付本息的能力。目前一手商鋪的貸款最高年限為10年，貸款額度在50％以下。

　　并非與房主無關(guān)。有些投資者會認(rèn)為，房主只要選好地段就行了，所經(jīng)營的行業(yè)是承租戶操心的事。其實(shí)不然。正因?yàn)槌凶鈶魰�關(guān)心所經(jīng)營的行業(yè)，所以房主在購買商鋪時就應(yīng)該把這個因素考慮進(jìn)去。

　　不是有客必租。這與你對商鋪的定位有關(guān)。如果租房客在你的商鋪中做錯了行業(yè)，那么他就做不長，做不長就會退租。所以，要把商鋪?zhàn)饨o能夠正常、長久經(jīng)營下去的人，免得頻繁更換租客。

　　本報記者 楊成萬