□張冬青

　　上世紀八十年代末，英美金融機構在養老金業務上大膽革新，推出不動產貸款新品種——反向抵押貸款。2007年6月，法國儲蓄金庫銀行集團旗下子公司——地產信貸銀行率先在法國推出老人住房抵押貸款。

　　反向抵押貸款可使退休者以獲取“終身年金”的形式出售房產，同時繼續住在抵押出售的房屋里。反向抵押貸款頗似法國人熟悉的終身年金制房產交易，但不是個人與個人兩廂情愿進行的，而是通過銀行進行的。

　　老人住房抵押貸款的受益人幾乎清一色是退休者。退休者憑其房產作抵押保障，向銀行申請貸款。貸款銀行可以在借款人去世后出售其房產。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房產。

　　具體說，地產信貸銀行先對貸款申請人的房產估價，然后一次性付給申請人貸款金額。借款人日后償還的，是這筆貸款加上利息的總和。利率每年固定為8%。這8%的利率中，不僅包括貸款成本，還包括風險費。

　　利率看來是高了一點，但有一點很值得稱道的是，地產信貸銀行非常“大度”，不讓借款人吃虧：借款人去世時所余欠款，或

提前還貸時所余債款，不得超過房產的售價。這意味著，萬一房產售價低于還貸總額，差額部分由貸款銀行承擔。反之，如果房產售價高于負債額，多余部分將支付給借款者的繼承人。

　　銀行推出這種貸款新品種顯然是對房市發展趨勢作了深入考察研究，堅信債務不會超過房產價值。從精算技術角度說，由于銀行事先無法知道還貸期的長短及累計還貸額，操作程序相當復雜。

　　銀行貸款專家指出，今后大批法國人要退休，其中許多人雖然退休收入不高，但擁有房產，這是一個潛在優勢。這些人可以以“終身年金”的形式出售并享用他們的房產，而不把房子留給繼承人。而許多繼承人由于平均期望壽命的延長，屆時可能已經購買了住房。

　　專家指出，這實際上是一種集體終身年金制的房產交易。法國政府準備設立一個專門機構管理這個新市場，以便互助承擔貸款機構的風險，銀行是這種終身年金制房產交易管理公司與房主之間的中介人。

　　反向抵押貸款完全不同于傳統貸款。其特點是：一是這種貸款只提供給60歲以上的老人，主要針對已經擁有房產，但年事已高、收入不高的老年人。二是老人可通過抵押自己的房產，每個月從銀行貸得一筆錢，用于貼補生活費或其它重大開支，如醫療費、抵補投資損失、解決燃眉之急或房屋

裝修等。三是反向抵押貸款每月能領取多少，要看房屋的價值、增值潛能以及房主的年齡。貸款額每隔3年重估一次。四是反向抵押貸款比一次性抵押房產獲得貸款更具伸縮性。貸款期間，房產仍屬老年貸款者所有，貸款人可繼續享有房子增值帶來的好處，可以選擇適當的時候出售，獲得比較高的收益，并同時還清貸款本息。五是與傳統貸款相比，反向抵押貸款最明顯的區別是每月不是借款人向銀行償還本息，而是每月從銀行獲得本金。銀行的貸款不是按月歸還，而是若干年后一次性歸還。

　　反向抵押貸款可以讓不動產動起來，讓老年人生活過得舒適富足一些。在當今老齡人口不斷增長的新形勢下，這不失為一種靈活的回應舉措。老人住房抵押貸款或反向抵押貸款是老人自助自救的一舉三得的良方，既可使自己生活得舒適一些，也可以減輕子女的經濟壓力，同時亦可減輕社會負擔。這個新品種登陸法國后，民眾反應相當熱烈。

　　目前，我國60歲以上老年人口為1.42億，約占人口總數的11%；預計到2010年我國老齡人口將達1.6億，約占人口總數的12%。調查顯示，我國60歲以上老人殘疾率為25.2%，生活衛生保障負擔沉重，我國是典型的“未富先老”的國家。怎樣保障老人的生活面臨著重要挑戰，法國銀行推出的房產反向抵押養老或許能給我們一些有益的啟示。