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　　Investigation

　　■ 公司調研

　　□長城證券 劉昆

　　浦東金橋（600639）定位于區域（上海浦東金橋開發區）高端客戶的房產開發租賃業務，通過持有土地和物業的長期增值，來實現公司的可持續性發展。

　　公司的租賃業務主要集中在西部碧云國際社區、東部工業園區和南部海關監管區物業這三大基地。業務范圍從公司傳統的住宅、廠房、辦公樓物業，逐步拓寬到商業廣場、酒店、學校等領域，體現了公司著力完善園區配套，優化整體投資環境的發展戰略。

　　定位區域高端

　　金橋開發區是上海浦東地區的國家級經濟技術開發區，總規劃面積27.38平方公里。經過十六年的建設，目前已經構筑了以電子信息、汽車制造及零部件、現代家電、生物醫藥與食品加工為主導的上海規模最大的先進制造業基地，開發區工業總產值約占浦東新區1/3、上海市8%。近年來，開發區在大力發展先進制造業的基礎上，重點加快生產性服務業的發展以及園區配套設施的建設，吸引了近百家跨國公司及國內大型企業研發總部的聚集。

　　碧云國際社區是專為外籍高端客戶量身定做的大型生活社區，如今已成為在滬工作、生活的歐美中高層管理人士最密集的聚居地。而東部工業園區與南部海關監管區基本以工業廠房為主，占到公司租賃物業總面積的70%。除上述傳統業務外，公司目前已經逐步開發了商業廣場、酒店、學校等出租業務，由此可見公司著力完善金橋地區配套，優化整體投資環境的發展戰略。

　　與此同時，公司為了保障開發物業所需建設資金，也保有部分房產銷售業務，公司的總體策略是拿出每年新竣工物業的10%左右出來銷售。目前公司的房屋銷售收入主要來源于金橋工業區附近的碧云新天地項目。

　　投資收益錦上添花

　　現階段浦東金橋的出租型物業持有面積是120萬平米左右，未來還有100萬平米（其中權益面積60萬平米）的土地儲備可供開發，公司保守估計未來每年新增約10萬平米（其中權益面積7萬平米左右）的出租物業。這些物業將主要包括碧云國際社區的別墅和公寓、研發辦公樓、商業、教育、休閑等配套設施。

　　對于公司目前存量面積大、租金水平低的廠房倉儲將不再新建，并擇機將租約到期的廠房改造成研發辦公樓等租金水平較高的物業形態。房產銷售方面，碧云新天地項目預計在未來5－6年開發完畢，每年平均可以結轉約3萬平米銷售收入。比較保守的假設，金橋持有物業租金每年上漲5%、出售樓盤價格每年增長10%，則公司業績有望長期保持每年至少10%的增長速度。

　　公司2007年出租收入的增長將主要來源于2006年竣工的新金橋廣場及碧云花園二期B組團出租率的提升，以及2007年計劃竣工的碧云花園二期C組團、紅楓路商業街、現代產業園一期9－15號研發辦公樓和餐廳項目新增的出租收入。

　　預計碧云別墅六期、17＃地塊商業中心B1地塊、金橋街坊、金楊街坊、G3地塊研發樓、28號地塊研發樓、以及S1地塊酒店公寓的竣工將為公司2008年和2009年貢獻出租收入。

　　房產銷售方面，預計碧云新天地二期C組團將成為公司2007年房產銷售收入的主要來源，碧云花園新天地二期D、E、F組團將為公司2008年、2009年貢獻房產銷售收入。

　　預計公司2007年、2008年和2009年依靠主營業務可以達到的每股收益分別為0.29元、0.34元和0.40元。此盈利預測不包含公司持有金融資產（東方

　　公司業務拓展目前尚無走出浦東、面向全國的計劃，原因在于公司非常注重風險控制，力求選擇有把握的項目投資，在浦東投資收益風險比要高于二三線城市。同時，公司目前尚無資產注入計劃。

　　公司的會計政策比較謹慎。各類房產的攤銷年限均不超過30年，較高的折價費用減少了公司的當期利潤。據我們了解，新會計準則實施后，公司的出租物業仍將按照成本法計價，暫時并無改變已有會計政策增加折價年限的打算。