本報記者 姜雷

　　有著50年商業歷史的*ST濟百(資訊 行情 論壇)，之前不斷借助各種時髦概念，引進新股東，并試圖挽救公司頹勢，卻沒有一次成功的先例。這一次，商業地產的概念真的能讓他們涅磐重生嗎？

　　如果不是別出心裁地推出了一個“重組＋送股”的股改方案，*ST濟百(600807)幾乎已經被投資者們遺忘。在被戴上ST的頭銜前，*ST濟百曾經的名稱是濟南百貨。成立于1955年的濟南百貨是當地最早的一家商業類上市公司。現在他們要把商業地產置入上市公司。

　　對于連續兩年虧損，面臨退市風險的*ST濟百來說，這或許是其自救的最后機會了。這個有著50年商業歷史的企業，之前不斷借助各種時髦概念，引進新股東，并試圖挽救公司頹勢，卻沒有一次成功的先例。這一次，商業地產的概念真的能讓他們涅槃重生嗎？

　　天業入主在7月17日的公告中，*ST濟百表示，將向山東天業房地產開發有限公司(下稱天業地產)定向增發5265.48萬股，天業地產則以其持有的“繡水如意”項目作為代價支付。

　　此次非公開發行新股及購買資產事宜完成后，天業地產將持有*ST濟百的32.79%的股份，成為*ST濟百的第一大股東。在收購報告中濟百宣布：公司的主營業務將由以百貨經營為主業，向盈利能力較強的“房地產＋商業”轉型。

　　作為山東地產新秀，天業地產入主濟百早有先兆。一個月前，天業地產的董事長曾昭琴就接任了濟百董事長一職。按照濟南百貨內部人士的說法，這只不過是一次股東內部的調整。

　　在此次定向增發前，持有*ST濟百29.8%股份的山東將軍控股有限公司(下稱將軍控股)是第一大股東。而天業地產則擁有將軍控股24%股份，是將軍控股的第三大股東，將軍煙草集團和濰坊世紀泰華則分列一、二位。

　　據了解，繡水如意項目是天業地產在山東章丘市投資的商業地產項目，總價值達到了2.883億元。根據協議，*ST濟百以每股3.39元價格向天業地產非公開定向增發5265.48萬股股份，用以收購繡水如意項目部分資產，該部分資產價值1.785億元，項目其余部分的資產價值1.098億元，作為公司對天業地產的負債。

　　該項目的整體注入，將使公司在2006年實現盈利。

　　根據《盈利預測審核報告》，繡水如意項目2006年、2007年的預計凈利潤分別為4542.29萬元和7402.62萬元，合并報表后將使濟百在2006、2007年實現的凈利潤分別為3906.86萬元和8630.72萬元。看上去，濟百將擺脫面臨停牌、退市之尷尬局面，摘帽也指日可待。

　　*ST濟百對此次并購十分看重，據了解，上述收購為*ST濟百股改的前提。在完成這項收購的基礎上，股改方案才同時出臺。現任大股東將軍控股將承擔支付對價責任，每10股流通股送0.5股。

　　轉型之惑

　　雖然業績不佳，但*ST濟百在

資本市場上并不甘寂寞。在上一輪的高科技概念熱潮中，曾經試圖將公司轉型為高科技企業。此次轉型商業地產，則又處于風口浪尖。

　　多年來，*ST濟百依靠自己老牌百貨的地位和在濟南黃金商業區的優勢，一直以傳統百貨業為主營業務的發展方向。但進入2000年后，隨著大批外資、本土的新型連鎖業態的不斷涌入。其利潤空間不斷被壓縮。

　　2001年，濟百開始了第一次轉型，曾先后成立了濟南百大

電子商務有限公司，控股組建了齊魯軟件園信息產業有限公司。并引入有中科院背景和高新技術概念的華建集團控股。但之后因為種種原因，雙方合作告吹。

　　之后，當時的第一大股東濟南國資局將控股權轉讓給了將軍控股。從2003年開始，將軍控股就希望將濟百的主營方向調整為商業地產。時任董事長邢樂成曾公開表示：公司地處濟南黃金街，土地資源潛力巨大，他們準備把濟南百貨未來的方向定位為房地產+商業。

　　近兩年，*ST濟百陸續控股了山東永安房地產開發有限公司，并由專人負責房地產開發及經營。但透過這兩年的年報可以看出，*ST濟百投資的商業地產項目并未取得預期收益，連續虧損。

　　收購風險

　　值得一提的是，曾昭琴的前任濟百董事長是劉云江，劉云江同時擔任世紀泰華的董事長。劉云江是在一年前接任濟百董事長一職。此前的業內傳聞表明，將軍控股退出濟百是早已定下的基調，而接手者最先選擇的正是擁有多年商業地產經驗的世紀泰華。在劉云江入主的一年中，濟百投資的將軍廣場竣工，并引進了知名的伊勢丹百貨。但劉云江深入了解了濟百的資產現狀后，認為重組的風險比較大并不愿意接手。

　　而對于天業地產來說，投資入主濟百只不過是將一個位于國內三級城市的商業地產注入其中。雖然號稱優質資產，但因為整體工程僅僅完成了75%，到今年8月才公開銷售，而到底能給*ST濟百帶來什么樣的效益，還需假以時日。

　　有意思的是，繡水如意項目也是沾了地產價值低估這一概念的光。相關數據顯示，按照市場評估法，該項目的賬面值為2.61億元，而經調整后為2.88億元，增值率達到了10.11%。這也讓天業地產以更低的成本入主*ST濟百。

　　天業地產還表示，今后將以*ST濟百作為商業地產開發的平臺，陸續開發項目投資。但現實是，單純的商業地產投資在國內已經出現了風險，尤其是

零售業地產總量上已經飽和。

　　據商務部公布的最新統計顯示，中國去年僅商業營業用房投資就達1724億元，同比增長31.4%，高于全部房地產投資28.1%和全社會固定資產投資25.8%的增速，但空置面積達到2610萬平方米。

　　在北京、廣州、深圳等地區，商業地產的空置率居高不下。數據顯示，商業地產銷售率除了上海較高為92%外，北京、廣州、深圳這一指標分別為32%、50%、42%。

　　這表明近一半的項目被閑置。而這類項目前期投入的開發資金可達幾千萬甚至上億元。可以推斷，在類似章丘這樣的三級城市搞商業地產開發，更非易事。

　　價值重估

　　因為歷史原因，商業類公司上市較早，其房地產都位于城市的黃金地段。但由于現行會計準則是按歷史成本記賬，這些公司所擁有的土地和房產的賬面價值較低。隨著當地經濟發展和城市化進程的不斷推進，這些土地和房產市場價值逐年攀升。

　　在分析人士看來，身在寸土寸金的黃金商業圈，*ST濟百現有的營業大樓、永安地產等自有地產，是吸引天業地產的主要原因。但能否真正將商業和地產相結合，才是其盈利的關鍵。所謂地產重估只是短期概念，并不足以維持企業的長期盈利。

　　這一輪的商業地產重估概念中，普遍的觀點認為，商業地產的實際價值并沒有在賬面上得到體現，甚至還持續計提折舊。如果按照新的會計準則重估，華聯股份(資訊 行情 論壇)、東百集團(資訊 行情 論壇)等23家商業類上市公司的重估價值是平均賬面凈資產值的4.89倍。

　　興業證券分析師徐翔卻認為，企業未來的持續盈利能力才是衡量其內在價值的主要依據，商業地產升值不能作為判斷商業類公司價值的依據。

　　在他看來，商業地產作為商業類企業的重要經營場地，是不可能將其變賣套現，以實現獲利的。對于本身擁有土地使用權的零售企業，即使變賣了原有商業地產，還是需要去租賃或購買新的商業地產，買進賣出并不一定能獲得多少利潤。

　　也就是說，濟百本身所有的商業地產資產重估升值在相當長時期內都無法轉化成商業利潤的提升。這也是天業地產進入濟百的風險所在。

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