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　　來源：長江商報

　　上任不到一年，華僑城新掌門人張振高交出首份成績單，讓人大跌眼鏡。

　　近日，華僑城A（000069.SZ）公布業績預告，2022年公司預虧80億元至110億元，而其2021年凈利潤為37.99億元，即去年業績或將由盈轉虧。這是公司自1997年上市以來的首次虧損。

　　值得一提的是，去年前三季度，華僑城A雖然出現營收、凈利潤大幅下滑，但仍然盈利。在短短一個季度之內就虧掉百億元，有業內人士指出，公司或涉嫌“財務洗澡”。

　　業績大“變臉”，也引發深交所下發關注函，要求華僑城A就2022年業績出現較大虧損、計提資產減值損失等相關事項進行核實并作出說明。

　　在困境下，靠“文旅 + 地產”兩條腿走路的華僑城A，又將房地產重新提升到發展戰略的主要位置。

　　華僑城A表示，今年要更加旗幟鮮明地做地產，并接連變賣此前大力投資的文旅項目回籠資金。

　　由盈轉虧預虧超百億

　　由于2022年第四季度大幅虧損，華僑城A全年業績由盈轉虧。

　　根據業績預告，華僑城A預計2022年全年實現歸母凈利潤為-80億元至-110億元，上年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%至389.54%。

　　2022年前三季度，華僑城營收為292.81億元，同比下滑40.78%，凈利潤1.26億元，同比下滑96.31%，仍為盈利狀態。

　　但2022年第四季度公司業績出現大跳水，凈利潤預計虧損達81.26億元至111.3億元，扣非凈利潤預計虧損達84.04億元至114億元，吞噬了全年凈利。

　　華僑城A表示，2022年公司凈利潤由盈轉虧主要原因是受房地產市場下行影響，公司房地產業務銷售量、結轉量和結轉毛利率同比下降；計提存貨跌價準備同比增加，并對部分景區資產計提減值。

　　長江商報記者注意到，此前幾年，雖然受房地產行業下行周期影響，華僑城出現營收、凈利潤大幅下滑，但仍然盈利。

　　2021年，公司毛利率同比腰斬，降至26.15%，營收仍高達1025.84億元，但凈利潤僅有37.99億元，同比大降70.05%，扣非凈利潤為22.97億元，同比下降76.29%。

　　對于2022年業績由盈轉巨虧，2月9日，深交所對華僑城A下發關注函，要求該公司說明業績由盈轉虧，且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性，以及計提存貨跌價準備及資產減值損失的具體情況等，并直問該公司是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

　　2月15日，華僑城A對關注函予以回復，表示公司第四季度業績由盈轉虧具有合理性，不存在報告期內集中大額計提資產減值準備的情形。

　　不過，業內認為，計提大額存貨跌價準備及資產減值損失，意味著新任管理層希望一次性處理華僑城A的歷史包袱和出清經營風險，以便輕裝上陣。

　　頻頻出售資產仍缺錢

　　華僑城A主要從事房地產業務和文化旅游業務，在業內有“文旅航母”之稱，前“掌門人”段先念曾在西安打造出大雁塔、大唐芙蓉園、大慈恩寺遺址公園、大唐不夜城等多家知名景區，并開創了影響深遠的“曲江模式”。

　　憑借打造文旅項目的豐富經驗，2014年3月，段先念出任華僑城集團公司黨委副書記及總經理，在“曲江模式”的基礎上又打造出“華僑城模式”。

　　靠文旅低價勾地，待文旅項目成熟之后高價賣房子賺錢，然后再投入文旅項目的開發中，這種模式使華僑城A的毛利率遠高于行業平均水平，對于絕大多數民營房企而言，20%的毛利率已經不低，但華僑城的毛利率一度高達50%以上。

　　目前，華僑城A在全國運營和管理景區近80家，位列全球主題公園集團第三、亞洲第一，華僑城集團的歡樂谷相繼落戶深圳、北京、上海、武漢、西安等8個重要城市。

　　不過，近年來“文旅+地產”盈利優勢削弱，去年上半年，公司文化旅游業務由于疫情多點頻發，經營受到較大沖擊，營收同比減少44.25%。

　　事實上，華僑城A從2018年起開啟“賣賣賣”的模式。據不完全統計，四年間，華僑城至少出售或轉讓30多家子公司及債權，當中包括不少文旅項目。

　　2月8日，據全國產業行業信息化綜合服務平臺披露，華僑城A擬轉讓劍門關華僑城旅游開發股份有限公司80%股權，轉讓底價4.75億元。劍門關項目在2017年底簽約開工時，宣布投資近百億元。

　　盡管頻頻出售資產回籠資金，但華僑城A仍然“缺錢”。截至2022年三季度末，公司負債合計3468.81億元，資產負債率為74.45%。同期，公司經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金流量凈額分別為-22.68億元、-15.16億元和-167.98億元，三大現金流已全面告負。

　　2022年三季報顯示，華僑城A經營活動與投資活動資金缺口達37.84億元，較2021年三季報增加4.03億元，缺口擴大。

　　華僑城A正在困境中尋求突破，2022年3月，華僑城集團董事長、黨委書記段先念正式退休，保利集團原總經理張振高接棒成新董事長。

　　張振高上任后，提出三點要求：第一是積極推進戰略規劃修編，聚焦公司主業，提升房地產業務專業化及存量文商旅業務經營能力，并適時探索相關新興行業機會；二是加大專業化整合力度，公司完善了歸口管理體系，初步劃分多條專業線，包括房地產、主題公園、傳統景區、酒店、物業等；三是深入落實精益管理。

　　華僑城A表示，2023年要“更加旗幟鮮明地做地產”，但也會堅定文旅+地產雙主業發展。去年華僑城全面完成了城市公司組建，今年房地產板塊的經營策略可能會有所調整。

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責任編輯：楊紅艷