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鳳凰集團后資本運作大起底(2)
地產價值逆勢增長
相關資料顯示，鳳凰置業正在開發項目以及儲備項目共六項，其中正在開發的兩個項目鳳凰和鳴、鳳凰和熙累計建筑面積46.23萬平方米，預計銷售收入44.67億元，預計利潤總額12.05億元，其它四項土地儲備項目將在未來5年內相繼開發完畢。根據重組報告書，本次擬置入資產2008 年、2009 年的凈利潤分別為37,224,873.88元和293,545,660.22 元。如果按照增發后7.45億股計算，每股收益將達到0.39元。
對于鳳凰置業的房地產前景，業界頗有分歧。有媒體報道稱，以2008年拿到的南京雨花臺區西營村地塊為例，價格高達8.1億元，在房市持續低迷的大勢之下，銷售前景令人擔憂。
而對于此種觀點，鳳凰置業總經理齊世潔稱，鳳凰置業的土地都在地鐵站點附近，是南京城市中心的抗跌區域，所以不擔心銷售情況。
重組財務顧問申銀萬國陳悅也表示，鳳凰置業的土地位于市中心，屬于城市核心地段，購買力剛性；此外，由于文化企業可以定向招拍掛，拿到價格遠低于市場價格，而且建成包括書店在內的商用樓后，可以向大股東銷售，這樣可以鎖定利潤；更重要的是，由于鳳凰傳媒集團現金流充沛，并已經對鳳凰置業的資金支持做出承諾。
記者調查后了解到，鳳凰置業最后置入的南京雨花臺區西營村地塊，以8.1億元價格拿到，其樓面成本價是平均每平方米4200元，加上建筑成本，預計每平米的銷售成本價格為6200元左右。而同區域內樓盤銷售均價在12000元上下。“即使樓價下跌至10000元，我們仍有3000元左右的利潤空間。而我們都知道，樓市低迷是短期暫時的，即使以2000元的利潤空間熬過這個冬天，我們相信未來的銷售利潤仍然可觀。”
另一項目小紅山曹后村地塊，將開發高級住宅和別墅“鳳凰云翔”項目。據相關人士透露，按照南京市現有土地招拍掛政策測算，該地塊開發權市場價格約為3億元，鳳凰置業作為原土地實際使用者，屬自有土地改變用途，可從中獲得2億元的補償，這意味著鳳凰置業只出資1億元即可獲得該地塊開發權。因此成本較低，可實現很高的投資回報率。預計開發完成后多層公寓價格約為12000元/㎡，疊加別墅價格約為16000元/㎡，預計可實現銷售收入7.22億元，利潤總額3.42億元。
金融資產行將注入
2008年8月6日股東大會召開前夕，ST耀華發布了一個重要聲明，打出了“減持價格承諾”和“證券資產注入”的兩大利好牌。鳳凰集團將持有的南京證券5000萬股股權(占比4.89%)，在重組后成功注入鳳凰置業；其次，在重組成功后，鳳凰集團所持有的ST耀華股份，將不以低于12元/股的價格減持。
這是鳳凰集團首次明確了擬將金融資產注入耀華殼內。據相關人士透露，注入金融資產，正是擔心投資者不買賬而做出的利好承諾。
盡管這一承諾未能改變被第一次重組方案被否決的命運，但卻為耀華重組開啟了一個新的方向，即鳳凰置業從單一的文化地產業務變成了“金融+地產”的雙業務。最終這一方案形成了鳳凰置業和鳳凰傳媒集團堅持的發展方向。
