在兩個月內(nèi)連續(xù)出價超過100億元收購82萬平方米土地地價偏高北辰實業(yè)盈利前景未卜

　　證券時報記者周邊

　　曾幾何時，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利深為購房者所切齒痛恨。然而，越來越高的地價不僅令房地產(chǎn)企業(yè)背上了沉重的包袱，也給相關(guān)上市公司的盈利前景蒙上了一層陰影。

　　繼成功拿下長沙92億元“地王”之后，北辰實業(yè)（601588）近日又在北京市朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)中標(biāo)19.1萬平米的地塊。在不到兩個月里北辰實業(yè)出價超過100億元收購了82萬平方米的土地，一時之間，業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點集中在相關(guān)地塊收購項目的盈利前景上。

　　資料顯示，日前北辰實業(yè)中標(biāo)的北京市朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)地塊，土地面積19.1萬平方米，包括商業(yè)用地、住宅用地和綜合性質(zhì)的規(guī)劃建筑面積39.14萬平方米，地價總成交額達到11.5億元。以樓面地價計算，該公司獲得的該項地塊價格達到2938.17元/平方米。

　　據(jù)一位

房地產(chǎn)建筑商介紹，目前建造的房屋均屬鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，其成本較高，多用于高層（13層以上）及小高層（9－12層），多層（8樓及以下）的大多采用磚混結(jié)構(gòu)建造，成本較低但比較少見。一般而言，建筑商承建的房屋建安費，其中包括建材費、人工成本、機器使用費等。綜合來看，高層建筑成本在2300-2800元/平方米，小高層建筑成本為1600-2200元/平方米，多層建筑成本為800-1800元/平方米。

　　該建筑商預(yù)計，此次北辰實業(yè)獲得的朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)地塊，樓面地價加上建筑成本，最低的開發(fā)成本已經(jīng)超過了4500元/平方米，獲利空間并不豐厚。事實上，朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的該地塊住宅售價并不能由開發(fā)商自主決定，銷售限價為5900元/平方米。

　　92億元購進長沙“地王”，曾經(jīng)令北辰實業(yè)上下一片歡騰。長沙國土局的公告顯示，長沙市開福區(qū)新河三角洲占地面積78.52萬平方米，其中商業(yè)用地15.24萬平方米，住宅用地63.28萬平方米，項目容積率為商業(yè)<5.0,住宅<3.5，建筑密度≤20%。以容積率計算，商業(yè)用地和住宅用地的建筑面積分別為76.2萬平方米、221.48萬平方米，總計297.68萬平方米，北辰實業(yè)此項交易的樓面地價將達到3090元/平方米，加上建筑成本（高層）其開發(fā)成本有望超過5000元/平方米。

　　長沙房地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前長沙

房價平均房價在3500—3600元/㎡之間，位于二環(huán)線附近的部分高端樓盤均價突破了5000元/平方米大關(guān)，而市中心的部分房產(chǎn)也正朝向6000元/平方米的價位挺進。長沙的房價未來數(shù)年是否仍能持續(xù)上漲，現(xiàn)在都是未知之?dāng)?shù)。此前，著名的秦池酒廠奪得“標(biāo)王”稱號，卻招來了滅頂之災(zāi)。

　　不過，北辰實業(yè)公告顯示，以市政道路上的蓋板面積視同用地面積計算，按規(guī)劃確定的容積率計算，“三角洲”地塊的總建筑面積將不超過380萬平方米，實際上使該地塊的樓面地價下降至2421元/平方米。未來數(shù)年北辰實業(yè)如何運作“地王”，這將是眾多投資者最為關(guān)注的地方。另據(jù)長沙市國土局的一位工作人員介紹，北辰實業(yè)已將“三角洲”地塊的首期款匯入國土局賬戶，“三角洲”地塊的開發(fā)已是“如箭在弦”。

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