□ 證券日報記者 孔 浩

　　2007年8月8日，中糧地產公布了其2007年度配股的說明書，中糧地產將按照每10股配售3股的比例配售，配股價格為6.5元/股，共募集資金13億元。募集資金投向中糧集團收購廈門鵬源房地產開發有限公司100%股權、成都天泉置業有限責任公司51%股權，以及深圳海濱廣場三期、深圳中糧·瀾山、廈門鷺江海景及成都天泉·聚龍國際生態園項目的開發建設。其中的四個開發項目均處于工程建設中，其中深圳海濱廣場三期和深圳中糧·瀾山項目將在兩個多月以后竣工，可以說中糧地產的配股投入項目無需等待就可以為公司帶來收益了！

　　成為集團的地產平臺

　　目前，中糧集團旗下房地產開發業務包括酒店、

　　2007年3月21日，中糧集團出具《避免同業競爭承諾函》，明確了中糧地產在集團地產業務上的發展戰略——集團將以中糧地產作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平臺。中糧集團旗下的中糧鵬利成都實業發展有限公司、蘇源集團江蘇房地產開發有限公司、鵬利國際(四川)置業有限公司、中谷房地產開發公司、杭州世外桃源房地產開發有限公司、上海鵬利置業發展有限公司、沈陽鵬利廣場房產開發有限公司、蘇州蘇源房地產開發有限公司將待條件成熟時，由中糧地產在同等商業條件下優先收購中糧集團所持有的股權。

　　8月13日下午記者致電中糧地產董事會秘書辦公室，一位工作人員稱，“中糧地產將是中糧集團主要的運作平臺，只要符合公司發展戰略的資產都會考慮，這是中糧集團的承諾。但是集團沒有承諾在任何情況下一定要注進來。”

　　國信證券房地產行業資深分析師方焱告訴記者，“國資委對哪些央企可以做房地產有明確規定，中糧不在其列。不過中糧董事長寧高寧一直對房地產情有獨鐘，此前在華潤的時候就曾有投資萬科的舉動。中糧也有一些地產項目，但是量不大。收購的寶恒，估計未來將成為其地產業的平臺。但是量和華僑城、招商來比還是要差很多。”

　　中糧地產所收購的兩家公司中，廈門鵬源房地產開發有限公司和成都天泉置業有限責任公司均由鵬利國際集團實際運作。這次中糧地產和鵬利國際集團的交易是典型的關聯交易。中糧地產的董事長孫忠人目前仍為鵬利國際副主席兼董事總經理、中糧鵬利國際(北京)有限公司副董事長、總經理。而總經理金家凱還擔任廈門鵬源房地產開發有限公司的董事。除此以外，財務總監崔捷為鵬利國際(四川)置業有限公司董事、廈門鵬源房地產開發有限公司董事，副總經理李晉揚為廈門鵬源房地產開發有限公司董事。正如中糧地產在配股說明書中提到的，中糧地產在這個交易中的優勢之一是“在管理風格、制度體系、企業文化等方面有相近之處，整合困難相對較小”。

　　國泰君安證券研究所房地產問題專家張宇對此認為，“中糧地產正在成為中糧集團地產業務的核心。”

　　短期負債偏高

　　中糧地產2006年末貨幣資金余額2.16億元，較2005年末增加了1.387億元，公司解釋主要原因是2006年度大幅增加銀行借款所致。數據顯示，中糧地產2006年短期借款6.91億元，較2005年4.1億上升了2.8億元，表明公司的銀行借款為一年期內的短期借款。中糧地產在其配股說明書中提示，截至2006年12月31日，公司流動比率為0.85，速動比率為0.46，負債結構中91.49%為流動負債。大量的短期負債將對公司現金流提出考驗。

　　中糧董秘辦公室工作人員在接受記者詢問時說：“這是公司財務結構問題，公司近年來經營活動現金周轉正常，公司擁有良好的現金流。公司將針對項目開發進程合理安排銀行借款、適當增加長期借款比例、加強現金周轉來降低短期償債風險。”

　　張宇認為，在房地產行業中短期借款占很高比例的問題是普遍存在的，但中糧地產的流動比率和速動比率在同行業中有些偏低。國信證券房地產行業資深分析師方焱也表示，6億元的短期貸款在房地產行業里是正常的，并不算多；不過速動比率和流動比率處在中下位置，有待提高。

　　對于公司2006年末較2005年末增加了1.3億其他應收款的問題，該工作人員解釋，“這1.3億是金沙洲項目的股東投資款，是公司和萬科商定作為項目發展金投入的。”

　　募資項目進展順利

　　廈門鷺江海景項目由廈門鵬源房地產開發有限公司開發。2007年2月7日，公司與香港鵬源發展(廈門)有限公司簽署了《股權轉讓協議》，以102,639,031.23元的價格收購廈門鵬源房地產開發有限公司100%股權。另外的 60,000,000元用于項目開發建設。

　　廈門鵬源房地產開發有限公司的2006年資產負債表中總資產共59,210,941.37元，公司作價102,639,031.23元購買，溢價43,428,090元。公司的解釋為，經北京中企華資產評估有限責任公司評估，廈門鵬源房地產開發有限公司截至2006年12月31日總資產為111,421,791.50元，總負債為8,782,760.27元，凈資產為102,639,031.23元，增值52,210,850.13元，增值率103.54%。

　　評估增值主要來自于存貨評估的增值，廈門鵬源房地產存貨主要為土地使用權，增值原因為：一是企業取得土地較早，當時地價較低；二是評估結果中包含了應實現的投資利潤，而賬面價值僅為投入成本。

　　根據中糧地產工作人員介紹,廈門鷺江海景項目的主體工程目前正在建設中。此外，配股說明書披露廈門鷺江海景項目施工計劃于2008 年3月主體封頂，2008年9月竣工驗收。

　　另據介紹，成都天泉·聚龍國際生態園項目也已處在施工階段。

　　深圳市海濱廣場三期項目是2006年4月開工建設，計劃2007年10月竣工。深圳市中糧·瀾山項目于2006年9月開工建設，計劃2007年10月竣工。

　　國信證券方焱認為，“中糧地產募集資金投向的項目都是已經開工建設的，配股資金投入后很快就能得到收益。”

　　縱觀中糧地產募資投向的四個項目，都是即將達到收益期的項目，可以很快獲得收益。如果可以快速入伙，甚至不排除在配售新股后不稀釋2007年每股收益。