珠海中富(000659)南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書摘要
http://www.sina.com.cn 2007年07月03日 10:24 中國(guó)證券網(wǎng)
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珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書摘要
（2007）恒德珠評(píng)15號(hào)
珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司：
本所接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)貴公司南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)摘要如下：
一、委托方：
珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司
二、資產(chǎn)占有方：
珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司
三、評(píng)估對(duì)象：
珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)。
四、評(píng)估目的：
為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。
五、價(jià)值類型：
本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
六、評(píng)估基準(zhǔn)日：
2006年12月31日
七、評(píng)估方法：
本次評(píng)估對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物采用成本法、對(duì)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。
八、評(píng)估結(jié)論：
評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，在設(shè)定的用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、土地面積、建筑面積的條件下，珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)賬面值為人民幣872.82萬(wàn)元，評(píng)估值為人民幣893.80萬(wàn)元，增幅2.40%。評(píng)估對(duì)象具體評(píng)估值如下：
評(píng)估對(duì)象 證號(hào) 面積(㎡) 評(píng)估單價(jià)(元/㎡)
浦口區(qū)浦東路101號(hào)（房屋） 未取產(chǎn)權(quán)資料 6,789.74 370.00
浦口區(qū)浦東路101號(hào)(土地) 未取產(chǎn)權(quán)資料 19,999.80 184.80
合計(jì) -
================續(xù)上表=========================
評(píng)估對(duì)象 評(píng)估值(元)
浦口區(qū)浦東路101號(hào)（房屋） 2,512,000.00
浦口區(qū)浦東路101號(hào)(土地) 6,426,000.00
合計(jì) 8,938,000.00
九、評(píng)估結(jié)論的有效使用期限：
評(píng)估結(jié)論有效使用期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在2006年12月31日至2007年12月30日內(nèi)有效。
以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告書全文。
廣東恒信德律會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 法定代表人：潘榮卿
中國(guó) 珠海
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：徐沛
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：曾鏡池
二OO七年四月十八日
廣東恒信德律會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡(jiǎn)稱本所）接受珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中富股份）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司（以下簡(jiǎn)稱南京分公司）位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估對(duì)象實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)委托評(píng)估對(duì)象在2006年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值作出評(píng)估，現(xiàn)將房地產(chǎn)的評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者：
委托方：珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司
委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者：位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)各方。
二、資產(chǎn)占有方基本情況：
名稱：珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司
注冊(cè)號(hào)：3201001513985號(hào)
登記機(jī)關(guān)：南京市工商行政管理局
地址：浦口區(qū)浦東路101號(hào)
負(fù)責(zé)人：葉春萱
三、評(píng)估對(duì)象：
（一）評(píng)估對(duì)象：
南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)。
（二）主要概況：
1、土地登記狀況和權(quán)利狀況：
未取得《國(guó)有土地使用證》，系1992年從浦口經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司購(gòu)入，用地面積：19,999.80平方米，四至：東面為浦東路、西面為萬(wàn)江共和新城、南面為原小柳村、北面為萬(wàn)江共和新城。
2、建筑物登記狀況和權(quán)利狀況：
未取得《房屋所有權(quán)證》，系1992年從浦口經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司購(gòu)入，建筑面積：6,789.74平方米，其中：特種廠房5,353.00平方米、B型標(biāo)準(zhǔn)廠房1,088.64平方米、配電房64.00平方米、廁所44.10平方米、食堂240.00平方米，建成時(shí)間：約1985年。
3、建筑物裝修情況：
外墻為刷水泥，小部分為馬賽克，內(nèi)墻乳膠漆，水磨石地板，小部分辦公場(chǎng)所天花吊頂，首層4.8米，標(biāo)準(zhǔn)層4.2米，普通裝修。
四、評(píng)估目的：
本次評(píng)估的目的是為南京分公司房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考依據(jù)。
五、價(jià)值類型和定義：
（一）價(jià)值類型：
根據(jù)委托評(píng)估要求，本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
（二）價(jià)值定義：
評(píng)估對(duì)象實(shí)際未取得《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》等產(chǎn)權(quán)資料,評(píng)估時(shí)設(shè)定土地用途為工業(yè)、土地性質(zhì)：出讓、土地使用年限至2042年12月止、土地面積為19,999.80平方米、建筑面積：6,789.74平方米。
評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日，在設(shè)定的用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、土地面積、建筑面積的條件下，正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。
六、評(píng)估基準(zhǔn)日：
評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年12月31日。
選擇評(píng)估基準(zhǔn)日的依據(jù)如下：2007年4月9日本所接受中富股份委托對(duì)南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為南京分公司房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。為使評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日盡量接近，根據(jù)實(shí)際情況選擇2006年12月31日作為評(píng)估基準(zhǔn)日。
七、評(píng)估假設(shè)和限制條件：
（一）評(píng)估假設(shè)：
1、本次評(píng)估的基本前提是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策無(wú)重大變化、評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀條件基本保持不變；
2、本次評(píng)估沒有考慮特殊的交易方式可能追加付出的成本費(fèi)用等對(duì)評(píng)估值的影響，也未考慮遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估值的影響；
3、本次評(píng)估不考慮通貨膨脹因素的影響，資金的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率保持目前的水平。
4、評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)按委托方提供有關(guān)資料載明的用途在合法且繼續(xù)使用的假設(shè)前提下進(jìn)行估算，當(dāng)假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
5、評(píng)時(shí)設(shè)定土地用途為工業(yè)、土地性質(zhì)為出讓、土地使用年限至2042年12月止、土地面積為19,999.80平方米、建筑面積為6,789.74平方米；本次評(píng)結(jié)果為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日，在設(shè)定的用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、土地面積、建筑面積的條件下，正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。
6、本評(píng)估結(jié)果建立在被評(píng)估企業(yè)提供所有文件資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、客觀基礎(chǔ)上，為委托方指定之評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日和價(jià)值類型定義下的評(píng)估價(jià)值。
本評(píng)估結(jié)果僅在滿足上述有關(guān)基本前提及假設(shè)條件的情況下成立。
（二）限制條件：
1、本評(píng)估結(jié)果依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，針對(duì)本次評(píng)估目的，并在被評(píng)估企業(yè)所處現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)條件不變的情況下有效；
2、本所不對(duì)委托方運(yùn)用本報(bào)告于本次評(píng)估目的以外經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。
（三）評(píng)估結(jié)論的有效使用期限：
本評(píng)估報(bào)告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力，其評(píng)估結(jié)論有效使用期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在2006年12月31日至2007年12月30日內(nèi)有效。
（四）評(píng)估報(bào)告的使用范圍：
本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本次評(píng)估目的使用和送交資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有。
八、評(píng)估依據(jù)：
（一）行為依據(jù)：
委托方與本所簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
（二）法規(guī)依據(jù)：
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)會(huì)[2004]20號(hào)）
2、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》（中評(píng)協(xié)[2004]134號(hào)）
3、《關(guān)于發(fā)布<資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)>的通知》（中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào)）
4、《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》（財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)）
5、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；
6、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）
7、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）
8、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)
（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)：
資產(chǎn)占有方提供的說(shuō)明資料。
（四）取價(jià)依據(jù)：
1、南京市工程造價(jià)信息；
3、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查資料；
4、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。
九、評(píng)估方法：
本次評(píng)估對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物采用成本法、對(duì)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法，評(píng)估方法的基本概念作如下解釋：
成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
假設(shè)開發(fā)法：是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待土地價(jià)格的方法。
十、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況：
（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：
本所接受中富股份委托對(duì)南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為南京分公司房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。根據(jù)委托評(píng)估要求，本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，委托方以外的評(píng)估報(bào)告使用者為評(píng)估目的涉及的相關(guān)各方，評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2006年12月31日。
（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書：
2007年4月9日經(jīng)雙方協(xié)商后，委托方與本所簽訂了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。
（三）編制評(píng)估計(jì)劃：
本所根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，指派項(xiàng)目經(jīng)理和評(píng)估小組成員。由項(xiàng)目經(jīng)理編制評(píng)估計(jì)劃，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的具體實(shí)施程序、時(shí)間要求、人員分工做出安排，并將評(píng)估計(jì)劃報(bào)經(jīng)部門經(jīng)理和所長(zhǎng)審核批準(zhǔn)。
（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：
根據(jù)批準(zhǔn)的評(píng)估計(jì)劃，評(píng)估人員進(jìn)駐南京分公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作，主要包括對(duì)房屋建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并拍照取證。
（五）收集評(píng)估資料：
根據(jù)評(píng)估工作的需要，評(píng)估人員收集與本次評(píng)估相關(guān)的各種資料與信息，包括南京分公司的財(cái)務(wù)資料、房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)格信息等。
（六）評(píng)定估算：
根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制定具體評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物采用成本法、對(duì)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。
（七）編制和提交評(píng)估報(bào)告：
項(xiàng)目經(jīng)理召集評(píng)估小組成員討論分析評(píng)估結(jié)論，并由項(xiàng)目經(jīng)理撰寫評(píng)估報(bào)告，經(jīng)三級(jí)審核后向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
十一、評(píng)估結(jié)論：
評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，在設(shè)定的用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、土地面積、建筑面積的條件下，珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司位于浦口區(qū)浦東路101號(hào)房地產(chǎn)賬面值為人民幣872.82萬(wàn)元，評(píng)估值為人民幣893.80萬(wàn)元，增幅2.40%。評(píng)估對(duì)象具體評(píng)估值如下：
評(píng)估對(duì)象 證號(hào) 面積(㎡) 評(píng)估單價(jià)(元/㎡)
浦口區(qū)浦東路101號(hào)（房屋） 未取產(chǎn)權(quán)資料 6,789.74 370.00
浦口區(qū)浦東路101號(hào)(土地) 未取產(chǎn)權(quán)資料 19,999.80 184.80
合計(jì)
================續(xù)上表=========================
評(píng)估對(duì)象 評(píng)估值(元)
浦口區(qū)浦東路101號(hào)（房屋） 2,512,000.00
浦口區(qū)浦東路101號(hào)(土地) 6,426,000.00
合計(jì) 8,938,000.00
十二、評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明：
（一）在評(píng)估基準(zhǔn)日至本報(bào)告出具期間，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本所不能預(yù)計(jì)本評(píng)估報(bào)告出具后的政策與市場(chǎng)變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
（二）遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任，提供必要的資料并保證資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
（三）參與本次評(píng)估的評(píng)估師及評(píng)估人員在被評(píng)估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實(shí)和預(yù)期的收益，同時(shí)與相關(guān)各方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系和偏見。
（四）對(duì)于評(píng)估中可能存在的影響評(píng)估結(jié)果的其他瑕疵事項(xiàng)，被評(píng)估企業(yè)在評(píng)估時(shí)未作特別說(shuō)明,在評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
（五）土地面積為19,999.80平方米、建筑面積為6,789.74平方米系資產(chǎn)占有方提供，但我們并未進(jìn)行查證及確認(rèn)，也未查核相關(guān)內(nèi)容是否發(fā)生變更，所以評(píng)估過(guò)程中，我們是以資產(chǎn)占有方提供給我們的有關(guān)資料所載的面積作為估價(jià)依據(jù)，并不對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。
（六）評(píng)估對(duì)象實(shí)際未取得《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》等產(chǎn)權(quán)資料,評(píng)估時(shí)設(shè)定土地用途為工業(yè)、土地性質(zhì)為出讓、土地使用年限至2042年12月止、土地面積為19,999.80平方米、建筑面積為6,789.74平方米；本次評(píng)結(jié)果為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日，在設(shè)定的用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、土地面積、建筑面積的條件下，正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。
本次評(píng)估的土地和房屋是珠海中富實(shí)業(yè)股份有限公司南京分公司于1992年與浦口經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司簽訂購(gòu)房合同取得，前后共支付給浦口經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司593.6267萬(wàn)元，補(bǔ)付浦口土地局100萬(wàn)元。
（七）我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行一般性查看，未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，評(píng)估結(jié)果未考慮該項(xiàng)房地產(chǎn)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)狀況可能存在損壞（如蟲蛀、風(fēng)蝕）等因素對(duì)其價(jià)值的影響，亦未考慮遇有自然災(zāi)害和其他不可抗力因素對(duì)價(jià)值的影響。
（八）評(píng)估結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年12月31日的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值，未考慮該房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)和涉及的債權(quán)債務(wù)對(duì)結(jié)果的影響。
廣東恒信德律會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 法定代表人：潘榮卿
中國(guó) 珠海
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：徐沛
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：曾鏡池
二00七年四月十八日
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