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珠海中富實業股份有限公司位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產的評估報告書摘要
（2007）恒德珠評13號
珠海中富實業股份有限公司：
本所接受貴公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對貴公司位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產進行了評估，現摘要如下：
一、委托方：
珠海中富實業股份有限公司
二、資產占有方：
珠海中富實業股份有限公司
三、評估對象：
珠海中富實業股份有限公司位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產。
四、評估目的：
為房地產產權轉讓提供價值參考。
五、價值類型：
本次評估價值類型為市場價值。
六、評估基準日：
2006年12月31日
七、評估方法：
本次評估對委托評估的房屋建筑物采用成本法、對土地使用權采用基準地價系數修正法和假設開發法。
八、評估結論：
評估基準日時，珠海中富實業股份有限公司位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產賬面值為人民幣1,075.03萬元，評估值為人民幣1,123.30萬元，增幅4.49%。評估對象具體評估值如下：
評估對象 證號 面積(㎡) 評估單價 評估值(元)
(元/㎡)
珠海市灣仔鎮石角咀中富集 粵房字第 2,953.17 670.00 1,979,000.00
團公司第一瓶廠（廣珠廠） 4671791號
珠海市灣仔鎮石角咀中富工 粵房字第 4,527.75 680.00 3,079,000.00
業集團公司第二瓶廠（車間 4671792號
倉庫）（工程中心）
第一、二瓶廠占用的土地 珠國用（1996） 3,521.00 1,753.86 6,175,000.00
04021100048號
合計 11,233,000.00
第一、二瓶廠占用的土地，單位面積地價：1,753.86元/平方米,單位樓面地價：825.43元/平方米。
九、評估結論的有效使用期限：
評估結論有效使用期限自評估基準日起一年，即在2006年12月31日至2007年12月30日內有效。
以上內容摘自評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀評估報告書全文。
廣東恒信德律會計師事務所有限公司 法定代表人：潘榮卿
中國 珠海
中國注冊資產評估師：徐沛
中國注冊資產評估師：曾鏡池
二OO七年四月十三日
廣東恒信德律會計師事務所有限公司（以下簡稱本所）接受珠海中富實業股份有限公司（以下簡稱中富股份）的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對房地產產權轉讓所涉及的中富股份位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估對象實施了實地查勘、市場調查，對委托評估對象在2006年12月31日的市場價值作出評估，現將房地產的評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方和其他評估報告使用者：
委托方：珠海中富實業股份有限公司
委托方以外的其他評估報告使用者：灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產產權轉讓涉及的相關各方。
二、資產占有方基本情況：
名稱：珠海中富實業股份有限公司
注冊號：4404001003116號
登記機關：廣東省珠海市工商行政管理局
地址：珠海市香洲區灣仔鎮第一工業區
法定代表人：黃夫樂
企業類型：股份有限公司（上市）
三、評估對象：
（一）評估對象：
中富股份位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產。
（二）主要概況：
1、土地登記狀況和權利狀況：
土地使用者：珠海經濟特區中富實業股份有限公司，地址:灣仔鎮中富第一、二瓶廠，土地性質：出讓，用途：廠房，批準使用期限：1996.8.9-2046.8.9，用地面積：3,521.00平方米，建筑占地面積：1,471.00平方米，四至：東：中富工業集團公司、南：中富工業集團公司、西：南灣大道、北：中富工業集團公司。已辦理珠國用（1996）04021100048號《國有土地使用證》。
2、建筑物登記狀況和權利狀況：
第一瓶廠：所有權人：珠海經濟特區中富實業股份有限公司，所有權來源：1996年購買，地址：珠海市灣仔鎮石角咀中富集團公司第一瓶廠，建筑結構及層數：鋼混四--五層，建筑面積2,953.17平方米。已辦理粵房字第4671791號《房屋所有權證》。
第二瓶廠：所有權人：珠海經濟特區中富實業股份有限公司，所有權來源：1996年購買，地址：珠海市灣仔鎮石角咀中富工業集團公司第二瓶廠（車間倉庫）（工程中心），建筑結構及層數：鋼混六層，建筑面積4,527.75平方米。已辦理粵房字第4671792號《房屋所有權證》。
3、建筑物裝修情況：
第一瓶廠：一層地面環氧樹脂，二層以上水磨石，首層外墻部分條形磚，其余馬賽克，內墻乳膠漆，一部2噸電梯，首層6米，標準層4.2米。
第二瓶廠：一層地面環氧樹脂，二層以上水磨石，首層外墻部分條形磚，其余馬賽克，內墻乳膠漆,首層鋁合金窗,二層以上鐵窗，首層層高8米,用作技術研發中心工作間,有吊梁,4個承重柱(牛腿),2部2噸電梯,二層以上作倉庫用。
四、評估目的：
本次評估的目的是為中富股份房地產產權轉讓提供價值參考依據。
五、價值類型和定義：
根據委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
六、評估基準日：
評估基準日為2006年12月31日。
選擇評估基準日的依據如下：2007年4月9日本所接受中富股份委托對中富股份位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產進行評估，評估目的是為中富股份房地產產權轉讓提供價值參考。為使評估基準日與評估目的實現日盡量接近，根據實際情況選擇2006年12月31日作為評估基準日。
七、評估假設和限制條件：
（一）評估假設：
1、本次評估的基本前提是國家宏觀經濟政策無重大變化、評估對象的現狀條件基本保持不變；
2、本次評估沒有考慮特殊的交易方式可能追加付出的成本費用等對評估值的影響，也未考慮遇有自然力和其他不可抗力對評估值的影響；
3、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響，資金的無風險報酬率保持目前的水平。
4、評估對象房地產按委托方提供有關資料載明的用途在合法且繼續使用的假設前提下進行估算，當假設條件發生變化時，評估結果一般會失效。
5、本評估結果建立在被評估企業提供所有文件資料真實、準確、完整、客觀基礎上，為委托方指定之評估對象在評估基準日和價值類型定義下的評估價值。
本評估結果僅在滿足上述有關基本前提及假設條件的情況下成立。
（二）限制條件：
1、本評估結果依照法律法規的有關規定，針對本次評估目的，并在被評估企業所處現行經營條件不變的情況下有效；
2、本所不對委托方運用本報告于本次評估目的以外經濟行為所產生的后果負責。
（三）評估結論的有效使用期限：
本評估報告依照法律法規的規定發生法律效力，其評估結論有效使用期限自評估基準日起一年，即在2006年12月31日至2007年12月30日內有效。
（四）評估報告的使用范圍：
本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有。
八、評估依據：
（一）行為依據：
委托方與本所簽訂的資產評估業務約定書
（二）法規依據：
1、《資產評估準則—基本準則》（財會[2004]20號）
2、《企業價值評估指導意見(試行)》（中評協[2004]134號）
3、《關于發布<資產評估操作規范意見(試行)>的通知》（中評協[1996]03號）
4、《關于印發<資產評估報告基本內容與格式的暫行規定>的通知》（財評字[1999]91號）
5、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
6、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）
7、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）
8、有關部門制定的法律、法規、標準
（三）產權依據：
1、珠國用（1996）04021100048號《國有土地使用證》；
2、粵房字第4671791號《房屋所有權證》；
3、粵房字第4671792號《房屋所有權證》。
（四）取價依據：
1、《珠海工程造價信息》；
2、珠海市規劃國土局制定的有關規定、文件等；
3、估價人員現場勘察、調查資料；
4、珠海市房地產市場行情。
九、評估方法：
本次評估對委托評估的房屋建筑物采用成本法、對土地使用權采用基準地價系數修正法和假設開發法，評估方法的基本概念作如下解釋：
成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
假設開發法：是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、稅費、利潤等，以價格余額來估算待土地價格的方法。
十、評估程序實施過程和情況：
（一）明確評估業務基本事項：
本所接受中富股份委托對中富股份位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產進行評估，評估目的是為中富股份房地產產權轉讓提供價值參考。根據委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值，委托方以外的評估報告使用者為評估目的涉及的相關各方，評估基準日確定為2006年12月31日。
（二）簽訂業務約定書：
2007年4月9日經雙方協商后，委托方與本所簽訂了資產評估業務約定書。
（三）編制評估計劃：
本所根據評估項目的具體情況，指派項目經理和評估小組成員。由項目經理編制評估計劃，對評估項目的具體實施程序、時間要求、人員分工做出安排，并將評估計劃報經部門經理和所長審核批準。
（四）現場調查：
根據批準的評估計劃，評估人員進駐中富股份進行現場調查工作，主要包括對房屋建筑物進行現場勘察并拍照取證。
（五）收集評估資料：
根據評估工作的需要，評估人員收集與本次評估相關的各種資料與信息，包括中富股份的財務資料、房屋建筑物的市場價格信息等。
（六）評定估算：
根據評估對象的實際狀況和特點，制定具體評估方法，對評估對象進行評估測算，對委托評估的房屋建筑物采用成本法、對土地使用權采用基準地價系數修正法和假設開發法。
（七）編制和提交評估報告：
項目經理召集評估小組成員討論分析評估結論，并由項目經理撰寫評估報告，經三級審核后向委托方提交資產評估報告。
十一、評估結論：
評估基準日時，珠海中富實業股份有限公司位于灣仔鎮中富第一、二瓶廠房地產賬面值為人民幣1,075.03萬元，評估值為人民幣1,123.30萬元，增幅4.49%。評估對象具體評估值如下：
評估對象 證號 面積(㎡) 評估單價
(元/㎡)
珠海市灣仔鎮石角咀中富集團公司第 粵房字第4671791號 2,953.17 670.00
一瓶廠（廣珠廠）
珠海市灣仔鎮石角咀中富工業集團公 粵房字第4671792號 4,527.75 680.00
司第二瓶廠（車間倉庫）（工程中心）
第一、二瓶廠占用的土地 珠國用（1996） 3,521.00 1,753.86
04021100048號
合計 -
================續上表=========================
評估對象 評估值(元)
珠海市灣仔鎮石角咀中富集團公司第 1,979,000.00
一瓶廠（廣珠廠）
珠海市灣仔鎮石角咀中富工業集團公 3,079,000.00
司第二瓶廠（車間倉庫）（工程中心）
第一、二瓶廠占用的土地 6,175,000.00
合計 11,233,000.00
第一、二瓶廠占用的土地，單位面積地價：1,753.86元/平方米,單位樓面地價：825.43元/平方米。
十二、評估報告特別事項說明：
（一）在評估基準日至本報告出具期間，國家宏觀經濟政策及市場基本情況未發生任何重大變化。但本所不能預計本評估報告出具后的政策與市場變化對評估結果的影響。
（二）遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象價值進行估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任，提供必要的資料并保證資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
（三）參與本次評估的評估師及評估人員在被評估資產中沒有現實和預期的收益，同時與相關各方沒有個人利益關系和偏見。
（四）注冊資產評估師對評估對象的法律權屬給予了必要的關注，但不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。
（五）對于評估中可能存在的影響評估結果的其他瑕疵事項，被評估企業在評估時未作特別說明,在評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
（六）委托方已提供給我們估價對象有關資料復印件，但我們并未進行查證及確認，也未查核相關內容是否發生變更，所以評估過程中，我們是以委托方提供給我們的有關資料復印件所載的內容作為估價依據，并不對其真實性、合法性和完整性負責。
（七）根據委托方提供的《委托評估房地產清單》中的備注說明，評估對象已抵押給中行，但我們并未進行查證及確認。
（八）我們僅對評估對象進行一般性查看，未進行結構測試，評估結果未考慮該項房地產的內在結構狀況可能存在損壞（如蟲蛀、風蝕）等因素對其價值的影響，亦未考慮遇有自然災害和其他不可抗力因素對價值的影響。
（九）評估結果是估價對象于估價時點2006年12月31日的房地產公開市場價值，未考慮該房地產的他項權和涉及的債權債務對結果的影響。
廣東恒信德律會計師事務所有限公司 法定代表人：潘榮卿
中國 珠海
中國注冊資產評估師：徐沛
中國注冊資產評估師：曾鏡池
二00七年四月十三日
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