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新浪財經(jīng)

華天酒店(000428)擬購買資產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告書

http://www.sina.com.cn 2007年06月20日 09:49 中國證券網(wǎng)
湖南華天大酒店股份有限公司擬購買資產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告書

沃克森評報字[2007]第0058號
一、緒言
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司接受湖南華天大酒店股份有限公司的委托，依照國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對湖南華天大酒店股份有限公司擬購買北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心房地產(chǎn)進(jìn)行了評估，本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估對象在二OO七年五月三十一日所表現(xiàn)的價值作出了反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
二、委托方和資產(chǎn)占有方簡介
（一）、委托方及資產(chǎn)占有方概況
1、委托方概況
企業(yè)名稱：湖南華天大酒店股份有限公司（簡稱華天酒店）
注冊地址：湖南省長沙市解放東路300號
法定代表人：陳紀(jì)明
注冊資本：人民幣壹億柒仟貳佰捌拾肆萬元整
企業(yè)類型：上市股份有限公司
華天酒店成立于1996年8月3日；經(jīng)營范圍：提供住宿、餐飲、洗衣、物業(yè)清洗服務(wù)；投資汽車出租、文化娛樂產(chǎn)業(yè)；生產(chǎn)、銷售計算機(jī)軟硬件并提供計算機(jī)集成科研成果轉(zhuǎn)讓；零售香煙。華天酒店現(xiàn)持有湖南省工商行政管理局核發(fā)的4300001000432號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
2、資產(chǎn)占有方概況
企業(yè)名稱：北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司
注冊地址：北京市海淀區(qū)遠(yuǎn)大路1號金源時代購物中心652號
法定代表人：黃濤
注冊資本：5000萬元
公司類型：有限責(zé)任公司
北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司成立于1999年5月6日；經(jīng)營范圍：自有房屋租賃；法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定禁止的，不得經(jīng)營；法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定應(yīng)經(jīng)許可的，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊后可經(jīng)營；法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定未規(guī)定許可的，自主選擇經(jīng)營項目開展經(jīng)營活動。北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)持有北京市工商行政管理局核發(fā)的1100001033600號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
三、評估目的
對北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為湖南華天大酒店股份有限公司擬購買該房地產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。
四、評估范圍和對象
本次評估范圍為北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司申報評估擬用于出售的藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心房地產(chǎn)。具體對象包含土地使用權(quán)及房屋建筑物，土地使用權(quán)面積以2004年1月18日由北京市國土資源和房屋管理局核發(fā)的《國有土地使用證》（編號：京海國用[2004出]字第2586號）載明的面積15930.86平方米為準(zhǔn)；至評估基準(zhǔn)日，藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心尚未進(jìn)行消防及竣工驗收，北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司尚未取得房屋所有權(quán)證，北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司提供的北京市規(guī)劃委員會2003規(guī)建字0933號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明該商業(yè)中心的總建筑面積為44134平方米，其中：地上六層建筑面積34607平方米，地下一層建筑面積9527平方米。
五、評估基準(zhǔn)日
本次評估基準(zhǔn)日為2007年5月31日，系由委托方確定，確定的理由是按照經(jīng)濟(jì)行為的總體部署要求，本次評估以評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)為取價標(biāo)準(zhǔn)，以人民幣為貨幣單位。
六、評估原則
本次資產(chǎn)評估遵循國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：
1、遵循獨立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則。
2、遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動的原則。也就是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的公允價值。
3、遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則，替代性原則和公開市場原則等操作性原則。
七、評估依據(jù)
（一）主要法律法規(guī)
1、國務(wù)院令第91號《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；
4、財政部財評字[1999]91號《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
5、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》；
6、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知(國辦發(fā)［2001］102號)；
7、《中國人民共和國土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法》；
8、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；
9、其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。
（二）經(jīng)濟(jì)行為文件
資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
（三）產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議
1、國有土地使用權(quán)證、出讓合同；
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；
3、工程承包合同、設(shè)計說明等。
（四）采用的取價標(biāo)準(zhǔn)
1、評估人員實地踏勘、市場調(diào)查、收集的相關(guān)資料；
2、《全國資產(chǎn)價格信息》（機(jī)械工業(yè)部科技信息研究院主辦）；
3、《2001年北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》；
4、《北京建設(shè)工程價格信息》等。
（五）參考資料及其他
1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（第二版）》（北京科技出版社1998年版）；
2、資產(chǎn)占有方提供的《資產(chǎn)評估申報表》、會計報表；
3、本公司收集的其他有關(guān)詢價資料和參數(shù)資料等。
八、評估方法
1、評估方法的選用
根據(jù)評估目的、資產(chǎn)特點，結(jié)合目前北京市房地產(chǎn)市場活躍、開放的狀況，本次評估采用市場比較法及收益法兩種估價方法。
2、評估方法的說明
（1）、收益法
收益法根據(jù)評估對象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對估價對象在未來可使用年限內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。
假設(shè)估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定年凈收益，且每年的資本化率保持不變，確定計算公式為：V=a/r[1-1/（1+r）n]
V--房地產(chǎn)評估價格
（2）、市場比較法
市場比較法是將評估對象與在評估時點的近期發(fā)生過的交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕≡u估對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取評估對象的價值。運用市場比較法評估一般分為下列4個步驟進(jìn)行：①收集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格與委估房地產(chǎn)的價格影響因素進(jìn)行修正；④求取比準(zhǔn)價格。
房地產(chǎn)評估價格=比較實例房地產(chǎn)價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù)。
九、價值定義
本次評估的價值類型為市場價值。評估委估資產(chǎn)在公開市場下的公允價值。我們在評估中未考慮各項資產(chǎn)改變用途、強制變現(xiàn)等因素。
十、評估過程
（一）接受委托
評估小組進(jìn)入評估現(xiàn)場后，首先進(jìn)行以下工作：
1、向委托方了解總體方案，明確評估目的、評估的范圍和對象；
2、與委托方簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
（二）資產(chǎn)清查
1、資產(chǎn)清查過程
針對評估要求，北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)管理人員及其財務(wù)人員與評估人員組成資產(chǎn)清查小組，于2007年5月28日至6月1日，對委估對象"藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心"房地產(chǎn)情況進(jìn)行了清查核實。
2、資產(chǎn)清查方法
首先了解房屋類型、建造日期、面積及特點、日常管理制度、權(quán)屬來源、賬面值的構(gòu)成、成新狀況，然后逐項進(jìn)行現(xiàn)場查勘
（1）聽取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員介紹企業(yè)情況，了解企業(yè)的財務(wù)制度及經(jīng)營狀況、委估房地產(chǎn)狀況。
（2）清查是企業(yè)已經(jīng)支出的土地使用權(quán)取得費用和建筑物開發(fā)成本支出，評估人會同資產(chǎn)占有方有關(guān)人員及審計人員檢查了土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)出讓合同、政府的規(guī)劃批準(zhǔn)文件和款項支出的原始憑證；并對"藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心"進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，調(diào)查其實際開發(fā)建設(shè)情況；
本次評估系建立在上述清查、抽查核實基礎(chǔ)工作上的。
（三）評定估算
從2007年5月28日至2007年6月7日，評估人員對從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進(jìn)行分析：
1、對資產(chǎn)進(jìn)行測算，確定評估初步結(jié)果；
2、撰寫評估報告和評估說明。
（四）征求意見，出具報告
撰寫的報告經(jīng)本公司項目負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人及質(zhì)量監(jiān)管部三級審核、修改后，出具評估報告征求意見稿，征求委托方意見后，正式出具評估報告。
（五）評估工作時間
評估工作起止時間為從2007年5月28日至2007年6月7日。
十一、評估結(jié)論
在評估基準(zhǔn)日2007年5月31日，公開市場前提下，湖南華天大酒店股份有限公司委估的北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心評估值如下表：
房地產(chǎn)名稱 權(quán)證 面積（㎡）評 備注
估值（萬元）
藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè) 京海國用[2004出]字第 15930.86 尚未進(jìn)行消防及竣
中心（北京市海淀區(qū) 2586號《國有土地使用證》 50924.90 工驗收，未取得房
藍(lán)靛廠西路） 2003規(guī)建字0933號《建設(shè) 44134 屋所有權(quán)證。
工程規(guī)劃許可證》
十二、特別事項說明
以下事項并非本公司注冊評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，本評估報告使用者對此應(yīng)特別引起注意：
1、本報告所稱"評估價值"系指我們對所評估資產(chǎn)在評估假設(shè)條件下，以及在評估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估值意見，而不對其他用途負(fù)責(zé)。
2、本項評估是在獨立、公正、客觀、科學(xué)的原則下做出的，我公司及參加評估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方之間無任何特殊利害關(guān)系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分努力。
3、截至評估基準(zhǔn)日，藍(lán)靛廠居住區(qū)商業(yè)中心尚未進(jìn)行消防及竣工驗收，北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司尚未取得房屋所有權(quán)證。本次評估依據(jù)北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司提供的北京市規(guī)劃委員會2003規(guī)建字0933號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（總建筑面積為44134平方米，其中：地上六層建筑面積34607平方米，地下一層建筑面積9527平方米）進(jìn)行評估。
4、本次評估依據(jù)京海國用（2003出）字第2586號《國有土地使用證》證載數(shù)量、日期進(jìn)行評估，即：土地面積15930.86平方米，用途為配套商業(yè)，終止日期為2043年8月10日。土地使用權(quán)于2003年8月10日以出讓方式取得（出讓合同編號：京地出[合]字（2003）第710號）；土地使用證于2004年1月18日由北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)。
十三、評估基準(zhǔn)日期后重大事項
本報告評估結(jié)論反映評估對象在評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的評估基準(zhǔn)日的公開市場價值。在評估基準(zhǔn)日后評估報告的有效期內(nèi)，若發(fā)生對評估結(jié)論有重大影響的事項，則不能直接使用本評估結(jié)論。若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估值進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整；若資產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對評估結(jié)果發(fā)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新評估。
十四、評估報告法律效力
（一）評估假設(shè)和前提條件
1、本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為前提；
2、本次評估假設(shè)被評估資產(chǎn)所處市場為公開市場；
3、本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，評估結(jié)果是以評估時點的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和市場價格為前提，根據(jù)公開、公平的市場原則確定的，未考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響；
4、本次評估假設(shè)資產(chǎn)占有方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料真實、準(zhǔn)確、合法和完整；
5、這里假設(shè)委估對象不受可能影響其價值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；未考慮待估資產(chǎn)交易應(yīng)承擔(dān)的費用、稅項及其他可能影響其價值的任何限制；
6、本報告提供的評估結(jié)果是委估對象現(xiàn)狀公開市場價值，并未考慮未來委估對象強制處置、要求迅速變現(xiàn)的特征；
7、當(dāng)前述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
（二）評估有關(guān)聲明
1、評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在評估報告設(shè)定的評估假設(shè)和限制條件下成立；
2、本評估報告只能用于報告中載明的評估目的，評估報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)許可，不得提供給委托方以外的任何單位和個人，也不得見諸于任何媒體。
3、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并對其所提供資料的真實性、完整性、準(zhǔn)確性和合法性負(fù)責(zé)是委托方和資產(chǎn)占有方的責(zé)任；
4、注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬作任何形式的保證；
5、根據(jù)資產(chǎn)評估法規(guī)現(xiàn)行規(guī)定，評估結(jié)果有效期為一年，自評估基準(zhǔn)日2007年5月31日起至2008年5月30日；隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值發(fā)生相應(yīng)變化，評估結(jié)果也需相應(yīng)調(diào)整；
6、評估結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管部門審查使用。
十五、評估報告的提出日期
本報告提交委托方日期為二〇〇七年六月七日。
評估機(jī)構(gòu)：沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司
評估機(jī)構(gòu)法定代表人：鄭文洋
注冊資產(chǎn)評估師：馬國平
注冊資產(chǎn)評估師：婁魁立
備查文件
1、委托方、資產(chǎn)占有方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
2、產(chǎn)權(quán)證明資料復(fù)印件；
3、委托方、資產(chǎn)占有方承諾函；
4、評估人員和評估機(jī)構(gòu)承諾函；
5、評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件；
6、評估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
7、評估項目參加人員名單及資格證書復(fù)印件；
8、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。

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