杭州報道 本報記者 陳小瑩

　　6月10日下午4點半,樓忠福現身天都城。

　　在接下去近4個小時的采訪中,樓忠福力挺這個ST廣廈(600052)的核心地產項目,試圖以這個方式應對纏身的種種負面新聞。

　　天都城是廣廈集團最有爭議的地產項目,其預計占地7000余畝,龐大的資金需求和地產宏觀調控的形勢,曾把整個廣廈拖入資金泥潭。

　　樓首次高調透露,他已經準備放手一試,將所有的地產整合裝入ST廣廈中,并積極尋求其他殼資源,將旗下建筑、能源、文化等多個產業分別上市。

　　面對記者對其資金鏈的質疑,樓忠福越講越激動,"廣廈不是德隆。"

　　"廣廈不是德隆"

　　雖然不愿意提及,但樓首度承認,天都城項目在2004-2005年確實給整個廣廈集團的資金鏈帶來很大的"麻煩",宏觀調控之下企業的資金鏈"有點不健康"。

　　據其介紹,目前整個廣廈集團的銀行負債大概在60億元左右,其中40億元在建筑行業,20億元在

　　但其強調說,廣廈下屬的建筑集團每年營業額在260億到280億元左右,以20%的應收賬款計算,目前的貸款仍在安全范圍之內。另外20億元負債,有10億元在3年內投入了學校、賓館等經濟效益不明顯的行業中,其余10億元貸款都投在商業房產項目中。

　　樓稱,廣廈每天的現金流量在10億元左右,足夠他支撐目前的貸款額度。

　　上述說法似乎仍不能概括廣廈集團在宏觀調控三年間的艱難。

　　2005年,廣廈以1.93億元甩賣旗下"南京置業",被媒體形容為戰略收縮之策。之前,浙江房地產圈內流傳著廣廈集團貸款超過100億的傳聞。更有說法稱,去年6月,廣廈的資金鏈出現很大的問題,依靠著東陽當地政府的地塊支持,樓忠福才勉強渡過難關。

　　"說實話,我這三年是'躲'過來的。"樓忠福說完哈哈大笑。

　　2004年后,他基本不參加任何論壇,減少在公共場合露面的次數,對于宏觀調控的話題更是避之不及。

　　表面低調的背后,廣廈集團資金鏈緊繃的傳言一直不斷。

　　在三年的調控中,樓忠福如履薄冰。"我越困難的時候,媒體的負面報道越多,銀行一看到負面報道就上門要債。"樓忠福坦陳,去年風聲最緊的時候,

　　在記者一再追問其應對策略之下,樓忠福說,"比如資金用度要分輕重緩急,天都城這樣開發條件不夠的項目,可以先放一放。有些項目也要注重放和收。"

　　"這時候考驗的是企業抗風險的能力。"樓說,一旦宏觀調控來了,關鍵就在于企業是不是扛得起。

　　2007年后,他在南京等地區的地產投資基本都進入回收期,現在的樓市回暖似乎讓他看到了轉折點的來臨。"只要現在開始賣的南京地產項目順利,大概就有20億左右的回款,資金馬上活過來了。"

　　早在2002年,樓忠福就已經把到2006年的資金規劃做好,每年預留的開發資金高達數十億元,還預備要進行企業內部管理改革。

　　始料未及的是,宏觀調控一來,這些分權改革無法推行,"那時候只有高度集權,廣廈才能挺過來"。

　　摘帽之戰

　　作為ST廣廈的核心地產項目,天都城無疑站在遭遇宏觀調控的第一線。其今年能否走出困境,是ST廣廈能否摘帽的關鍵。

　　由于過去兩年,天都城的開發陷于停滯,影響了上市公司的經營業績,目前ST廣廈的造血功能大不如前。從2007年4月27日公布的ST廣廈半年業績預告來看,其預計半年度將盈利,而一季度的季報顯示,總資產同比增長3.35%。

　　眼前的最大難題就在于,今年天都城拿地的任務是1000畝,僅這部分土地的支出就高達10億元。

　　很顯然,上市公司的業績仍沒有大幅增長,這10億元只可能依靠廣廈集團的輸血才能籌集。

　　2000年至今,廣廈集團在天都城項目上已經累積投入16億-18億元,目前回收約為13億元,尚有3億到5億元的缺口。而今年橫亙在樓忠福面前的,不是開始盈利,而是仍將付出10億元的土地成本,這更加劇了天都城缺口的裂痕。

　　早在2000年拿下第一批1500多畝土地的那一刻,樓忠福就喊出"廣廈就是天都城,天都城就是廣廈"的口號。按照天都城的規劃,整個天都城的建設面積為7000余畝,預計入住10萬人。但是樓忠福在打下第一根樁的時候,沒有預料到土地可能遭遇的宏觀調控。

　　2002年7月1日開始,國家土地招標政策正式實施,該政策規定,經營性用地必須公開招標。早期天都城的土地以協議價格獲得,大約僅為15.6萬元/畝。根據記者了解,目前周邊地塊的均價已經達到100萬元/畝。由于土地取得方式的變化,僅土地一項,天都城的投資成本就將飆升到超百億。

　　天都實業董事長何勇說,由于土地出讓由原先協議出讓到掛牌出讓的政策改變,原先由天都城全額投入的基礎設施,當地政府將會妥善解決。

　　"打個不恰當的比喻,以前我們有點自娛自樂,現在是正式得到了政府的認可。"在廣廈人士看來,這將是天都城加快開發建設的關鍵。

　　亦有分析人士稱,該舉措頗具軟著陸的味道,意味著原先"企業經營城市"的宏大思路,正轉化為一種更為理性務實的做法。

　　何勇承認,今年對于天都城項目而言"非常關鍵"。

　　由于最初的合資股東的退出、土地和金融政策的收緊,天都城連續兩年沒有新盤推出。

　　何勇年初在內部大會上下達了"死命令",今年必須回籠資金5.2億元以上。如果銷售數字能夠達到5.2億,那么在今年和明年兩年內,不計土地成本,天都城基本可以做到收支平衡。

　　截至目前,這個任務已經完成了1.78億元,下半年尚有3個多億需要回籠。據何勇估算,下半年大約有36萬方米的樓盤推向市場,以目前的均價4500元/平方米計算,如果銷售過半,就能有6億元以上的回籠資金。

　　但其支出同樣不是小數目。今年進入開發期的地產項目,仍需要資金3.5億元到4億元。記者在樓盤現場看到,天都城內有占地1000畝的大型公園,耗資2000萬元竣工的艾菲爾鐵塔等景觀。這些先期投入的3.2億成本,猶如一個大包袱,讓天都城只能負重前行。

　　樓忠福反思說,自己過于求穩的心態,導致了對于資本市場的過度謹慎,從而喪失了最好的發展機遇。

　　反思發展失誤

　　雖然廣廈集團渡過了上一輪地產低迷的周期,但宏觀調控遠沒有結束。

　　去年出臺的土地

　　"這個不要緊。"樓忠福似乎并不在意這個問題,"只要有利潤,切出去一塊也沒關系。"

　　"萬科在它的財務報表中,已經將可能征收的土地增值稅計提了。"圈內人士稱,雖然這塊資金并沒有實際預留,但是部分地產上市公司已經有類似的財務防范措施。

　　更為重要的是,地產界人士普遍認為,這項政策只是宏觀調控的一種政策,未來尚有更多不確定的因素。

　　樓忠福說,房產是經濟的晴雨表,"是應該擠掉樓市里面的泡沫,但宏觀調控只能調價格和規范,有些剛性需求是不可能調控的。"

　　對于廣廈集團的現狀,樓沒有完全歸結于宏觀調控,他還承認了廣廈集團在高速發展中存在的問題,如發展思路和內部管理等都存在一定問題。

　　作為第一代企業家,樓罕見地把這些都歸結到自己的決策失誤。他毫不避諱ST廣廈旗下的項目在地產領域的品牌建設上與國內一流地產企業的差距。

　　點燃一根煙,樓忠福仍沒有承認天都城是一個帶有烏托邦色彩的決策。

　　"其實我的理念沒有錯,只是超前了一點,對困難的估計不足。"樓忠福說。建衛星城的理念要堅持,天都城是不可復制的。

　　"對于這一輪的調控,我也是從不理解到理解的。"樓忠福說。