【公司評論】

　　福星科技：關于收購資產結果的公告點評

　　我們于六月月底曾經組織過機構投資者對于福星惠譽在武漢項目進行聯合調研，關于今日公告，我們有如下幾點判斷：第一，公司參與團結公司96.96%的股權，目的是為完成福星科技07年增加100萬平方米土地儲備的計劃。本次股權收購，福星將獲得團結集團所擁有的16項土地，其中第1—15項均為集體用地，我們預計07年下半年會采取合法合規的手段變更土地性質。團結集團擁有的土地位置為靠近公司水岸星城項目附近，占地將近240畝土地左右，計劃建面60萬平方米以上。如果土地性質變更順利，則樓面地價為2000元/平方米左右，而目前周邊土地樓面地價已經達到了3500元/平方米左右的價格。我們認為本次股權收購豐富了福星惠譽土地儲備形勢，實現了低成本快速擴張的計劃，增強了公司可持續發展的能力。

　　第二，我們認為本次股權收購不僅在于可以獲得位置良好的低成本土地，更重要的是體現了福星科技參與到了武漢城中村綜合利用開發的

城市規劃中來。我們判斷如果本次團結村土地性質轉變順利的話，福星有可能會持續通過此種方式拿到低成本的武漢當地土地。該模式可復制性較強，拿地成本大幅度降低，我們謹慎看好該種模式。據我們了解，福星還同時跟蹤其他五個城中村的改造計劃，未來空間巨大。

　　第三，上月的聯合調研中了解到公司下半年有進一步融資需求，公司的再融資計劃會結合土地儲備進展來進行。我們了解到除跟蹤的城中村改造工程以外，福星科技還密切關注了武漢部分舊城改造項目和北京及其周邊地區的

房地產市場。我們在調研中大股東也明確表示，將一如既往的支持上市公司，給予一定資金上的支持。我們認為再融資具體內容公布前后，應為介入福星科技的最佳時機。

　　第四，我們本次聯合調研了武漢水岸星城和漢口春天兩個項目，漢口春天項目三期已于六月初開盤，銷售情況良好，銷售均價為4800元左右，而漢口春天二期項目也已經開始交房。而靠近沙湖的水岸星城項目，五月底二期也已開盤，高層銷售均價已經達到了7000元/每平方米左右。所以我們預計，福星科技07年業績有望達到0.69元，符合我們前期對武漢項目的判斷。

　　綜上所述，我們認為一直制約福星科技估值空間的土地儲備問題正在得到大幅改善，由于近期市場因素，公司價格回落，估值優勢已經有所體現，我們雖暫時維持對公司的“謹慎推薦”的評級，一旦公司土地性質變更進展順利，我們將上調對公司的評級。(蘇雪晶)