264%：598% 錯過了兩倍的物業，不要錯過6倍的股票

　　理財周報記者 李曉雨/文

　　一個簡單的數學測試：用一筆216萬的資金在去年8月同一時點買入保利地產，每幢別墅面積為300平方米，價格為12000元/平方米，按30%支付首期，216萬可購買兩幢別墅。另用216萬購買保利地產股票，價格為每股22元，約98000股。如果以20%的資金作為按揭首期，資金收益率則是416%

　　一年之后，

別墅價格為22000元/平方米，價值為1320萬元，減去首期保證金216萬，后期銀行按揭502萬，以及當期利息30萬。則216萬的投資收入為572萬元。收益率為264%。

　　投資保利地產股票:當前復權價格為每股154元，價值為1500萬元，減去資本金216萬元，獲利為1293萬元。收益率為598%。

　　從這個簡單的結論分析，投資地產股的收益要遠遠高于購買物業投資。但投資地產股的一個前提是，你必須碰得牛市。

　　五成消費者希望“賣房入市”

　　隨著需求火爆，房價不斷飆升，房地產上市公司盈利也大幅增長——2007年一季度共實現凈利潤21.96億元，同比增長59.6%。

　　5月18日，央行第六次加息被敲定后的第一個交易日。地產股面對如此巨大的利空消息，并未走低，相反整體出現上揚。同日，在北京舉辦的某

二手房交易會上，有調查數據顯示，當時有接近50%的消費者希望將手中的房產變現后投入股市。

　　我們選擇5月30日大盤調整前到8月初的區間，統計看看幾家龍頭地產上市公司的表現。不難發現，這些地產企業在兩個月里面都出現不同程度的大幅度上漲，遠遠優于同期大盤指數的9%漲幅，最高股票漲幅有 近70%。

　　究其原因，房價上漲、人民幣升值和奧運概念成為地產股走強的三大催生因素。以招商地產為例，今年上半年的凈利潤同比增長就達150%；相應地招商地產上半年股價上漲了七成。

　　房價持續上漲無持續性

　　房價不斷飆升，引發市場對于宏觀調控的進一步擔憂，從而影響人們對于地產股的投資。

　　房價不上漲以后，地產股就沒有投資價值了嗎？中信證券分析師王德勇對理財周報記者表示，不能如此簡單理解房價和地產股的投資邏輯。主要原因有三點：一是宏觀調控有效地抬高了房地產業的準入門檻。2004年以來國家的政策調控主要包括控制銀行信貸和出臺新的土地政策，造成行業準入門檻抬高，使得優質上市公司獲得了擴張和壯大的機會；二是房價持續兩位數地上漲，是以透支未來需求為前提的，不具有可持續性；

　　三是房價推動股價上漲的投資模式將發生改變。房價的上漲與否已經不是決定地產股投資價值的最主要原因，宏觀調控的持續與否、是否見效都只是暫時影響房地產板塊的走勢，而不會影響房地產股的長期投資價值。,

　　投資地產股享受地產商暴利

　　理財周報記者在采訪過程中還發現，隨著房地產股的不斷走強，目前市場還流傳著這樣的說法：買房產是為房地產商貢獻利潤，而買房地產股則分享房地產商的暴利。

　　一位房地產分析師向理財周報記者表示，房地產股和房價存在一種聯動關系，但是從長遠角度看，房價的上漲與否并不是決定房地產股投資價值的最主要因素，“樓市現在的紅火雖然某種程度上得益于房地產股的升值，但開發商只有保證把股市中融得的資金，用于土地開發，才能保證樓市繼續紅火。”

　　如此說來，投資房地產股，未必就能分享到房地產商的暴利。而投資房產實物相反還是有利可圖的。深圳某知名會計師事務所合伙人劉先生表示，在目前房地產股形勢紅火的背景下，自己仍然決定投資房地產而非房地產股。

　　原因有三：一是房屋的投資較大，相當于股市中重倉買股，一旦房價漲起來自然賺的多；二是即使買房被套，還可以出租賺取租金(依照目前形勢，這種情形很難發生)；三是房價的波動不像股市那樣劇烈。中國股市風險很高，雖然一年內投資地產比投資同一地產的股票，少了超過2倍的收益，但房產的收益還是相對穩定的。“比如100萬元的房產跌到了80萬元，但租金不一定會跌，相反還有可能漲。而股票不漲就沒什么收益，要是跌了就虧損了。”

　　中資地產港股暗藏淘金機會

　　(理財周報記者 李清宇)

　　8月9日，恒生地產指數下跌277.59點，收盤于25，899.70點。而內地在香港上市的16家中資地產股則小幅振蕩。其中富力地產股價收盤28.50港元，為最高；沈陽公用發展最低，股價仍為0.60港元。

　　而在國內A股市場，受益于新一輪房地產投資熱和人民幣升值的催動，房地產板塊繼續上漲。截至8月9日收盤時止，A股中的招商地產、泛海建設、金地集團已挺進50元大關。

　　A-H市場的這種巨大價差，讓投資者看到機會。我們不妨將兩地地產龍頭股的碧桂園和萬科作一番比較。截至周五，2007年4月在港實現最大規模IPO的碧桂園，目前總市值為1596億港元；而萬科作為A股市場房地產的“大哥大”，目前總市值為2213億元。若簡單地比較，碧桂園目前的股價僅9.76港元，但萬科已達到33.76元。相應，16家中資香港地產股的市盈率平均在30倍左右，而萬科的市盈率則高達90倍。

　　有分析認為，香港資本市場監管相對嚴格，上市公司資產相對優質，投資風險較小。受國內房地產市場的影響，近期一些國內外投資機構紛紛調高了對土地儲備頗豐的中資地產股的預期，其中，中銀國際通過對內部收益率、土地成本、凈現金水平和

執行力四大指標的評定后，將碧桂園和雅樂居地產首次評級為“優大于市”。

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