渤海投資

　　短暫的修復(fù)性調(diào)整并不能阻礙牛市的腳步。伴隨著股指在短期均線系統(tǒng)支撐下重拾升勢(shì)，市場(chǎng)人氣得到了有效恢復(fù)，做多動(dòng)能熱情再度釋放，而近期保持強(qiáng)勢(shì)的地產(chǎn)板塊更是星光四射，成為市場(chǎng)中耀眼的明星。就地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲的原因來(lái)看，一方面是長(zhǎng)期低利率與本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫誘發(fā)的土地價(jià)格重估，另一方面則是旺盛需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的行業(yè)景氣度提升。就前者來(lái)看，由于受制于我國(guó)依賴出口和投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，短期內(nèi)難有大的改觀；就后者來(lái)看，房?jī)r(jià)短期內(nèi)持續(xù)快速上漲將帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)安定問(wèn)題，從而誘發(fā)新一輪的宏觀調(diào)控，從而帶來(lái)了一絲隱憂。因此，對(duì)于地產(chǎn)板塊的投資既要看到土地價(jià)格重估的利好，又要考慮到宏觀調(diào)控可能帶來(lái)的利空。而工業(yè)地產(chǎn)既可以享受價(jià)格重估帶來(lái)的增值收益，又可以有效地規(guī)避宏觀調(diào)控帶來(lái)的負(fù)面影響，其攻守兼?zhèn)涞奶攸c(diǎn)理應(yīng)引起我們的關(guān)注。

　　一、價(jià)格重估空間廣闊

　　由于歷史原因，工業(yè)用地大多采取非市場(chǎng)化的協(xié)議方式出讓，無(wú)法享受流動(dòng)性泛濫帶來(lái)的土地價(jià)格重估。而根據(jù)

國(guó)土資源部在06年9月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》，對(duì)于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。

　　二、宏觀調(diào)控避風(fēng)港灣

　　伴隨著

房?jī)r(jià)的持續(xù)高企，針對(duì)樓市的宏觀調(diào)控政策很可能在2007年下半年相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將會(huì)被控制在一定幅度內(nèi)，而房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大城市的住宅市場(chǎng)也將會(huì)在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制，從而壓縮住宅類企業(yè)的盈利空間。而工業(yè)地產(chǎn)公司大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等，其最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。因而在宏觀調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)的大背景下，工業(yè)地產(chǎn)依靠其獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式對(duì)宏觀調(diào)控的有效規(guī)避，理應(yīng)引起我們應(yīng)有的關(guān)注。

　　實(shí)戰(zhàn)出擊：上海金陵(600621)

　　公司目前擁有包括松江工業(yè)園區(qū)、金橋園區(qū)兩大工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)概念絕對(duì)正宗。在土地價(jià)格重估行情不斷，宏觀調(diào)控政策預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，該股有望借助工業(yè)地產(chǎn)規(guī)避調(diào)控、暢享升值的特點(diǎn)而成為市場(chǎng)資金追捧的對(duì)象，值得我們予以重點(diǎn)關(guān)注。

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