渤海投資

　　近期房價的上漲以及人民幣的升值可謂比翼齊飛：今年5月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 6.4%，創下18個月來的新高，深圳、北京等熱點城市漲幅居前，并且繼續上漲的預期強烈；2007年7月13日銀行間外匯市場美元對人民幣匯率的中間價為1美元對人民幣7.5731元，參照2005年7月20日匯改前夜1美元對人民幣8.27元，累計升值幅度已超過9%！房價的大幅上漲將拓展房地產行業盈利空間，而人民幣升值帶來的以人民幣計價資產溢價，則進一步拓展了房地產行業的市場需求，行業景氣的持續向好已經無可非議。然而，伴隨著房價的上漲和人民幣升值，土地的價格也不斷走高，高企的開發成本直接影響了房地產企業的經營。在此種情況下，具備雄厚的集團背景，潛在集團優質土地儲備或項目注入的上市公司，無疑將會占得先機，其在二級市場上的價值也有望伴隨著集團優質資產的注入而大幅度提升，值得我們予以重點關注。

　　一、高成本呼喚大資本

　　近年來，隨著

房價的不斷上漲，以及人民幣升值的提速，土地作為上游資源，在稀缺性和以人民幣計價資產溢價的共同推動下，呈現出大幅度上漲的整體格局。從2004年至2006年，土地出讓總價款為16904.44億元，其中僅2006年土地的出讓收益就高達約7676.89億元，而從2001年至2003年，這個數字累計才9100億元。土地出讓價格的大幅度上漲昭然若揭。而2007年一季度土地的價格繼續上漲了9.8%，可見這一趨勢仍在延續。伴隨著土地價格的高企，房地產上市公司的開發成本無疑將被地價墊高，項目的獲取將需要大量的資金，難度無疑明顯加大了。在此種情況下，只有具備了規模優勢，擁有雄厚的資金，才能在業內占得先機。然而，規模優勢的積累并不是短時間內能夠完成的，而具備雄厚集團背景的企業，則有望憑借集團地產項目的注入而在短時間內完成規模的壯大，其投資價值顯而易見。

　　二、集團樂于注資 市場高度認同

　　就集團而言，通過向旗下上市公司注入優質地產項目，不僅有助于上市公司的發展，而且還可以使自身借助資本市場這一財富放大器而充分享受資本溢價帶來的收益，因而，集團注資行為絕非上市公司一廂情愿。就注資的方式來看，向大股東定向增發收購旗下資產，是當前的主流方式。而就采取此類方式的品種在二級市場的表現來看，市場對此類方式還是給予高度認同的：擬向實際控制人首開集團發行不超過5.5億股，收購首開集團旗下房地產資產的天鴻寶業，自公告發布后連續8個漲停；擬定向增發不超過7億股，收購集團旗下商業地產的世茂股份，在公告發布后連續4個漲停，由此，市場對于集團優質地產項目注入認同度之高可見一斑。

　　綜合來看，通過定向增發的方式將集團優質地產項目注入上市公司，既有助于上市公司發展，也符合集團的自身利益，更是受到市場的歡迎，可謂一箭三雕之舉，相關品種所示范的財富效應更是廣大投資者艷羨不已。然而機會總是留給有準備的人。歷數上市公司的股東背景，具備大量優質地產項目的不在少數，這無疑就潛在了通過旗下資本平臺對該類資產進行整合的可能。而一旦整合成行，伴隨著優質地產資產的諸如，其在二級市場的價值無疑將面臨重估，值得我們予以重點關注。

　　實戰出擊：沈陽新開(600167)

　　通過前期的重組，汕頭市聯美投資(集團)取得了沈陽新開的絕對控股地位。在完成重組后，公司大股東聯美集團表示，有意將集團內最有增值潛力、盈利能力最好的優質資產——

房地產業務注入上市公司，盡快提高上市公司資產質量和盈利能力。尤其值得關注的是，近期公司公告稱，大股東已將公司第二大股東沈陽南湖科技開發集團4400萬股(占公司總股本的23.16%)的股權收入囊中，持股比例上升到52.16%。隨著控制權的集中，潛在的大股東旗下優質地產業務注入或將加速進行，值得我們予以重點關注。

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