價格驅動+人民幣升值房地產板塊重燃激情

　　武漢新蘭德余凱

　　受到國有單位轉讓、受讓上市公司股份相關規定出臺的推動，本周一大盤延續了上周五強勁反彈的態勢再度大幅走高，滬指大漲76點重新回到了3900點附近；深圳市場也不甘落后，深成指收盤勁升451點，漲幅超過了3%；盤中個股表現十分活躍，繼古井貢酒、皇臺酒業等白酒累個股整體飆升后，房地產個股出現了全面活躍態勢，保利地產股價輕松創出歷史新高，中糧地產、綠景地產等聯袂漲停，帶動了華業地產、萬業地產等相關個股集體走強。作為市場關注的焦點之一，房地產板塊的強勁表現引人注目。

　　多個城市房價再創新高

　　對于房地產行業，調控措施可謂是此起彼伏，從“國六條”開始到“九部委15條”再到地方政府細則出臺，每一項措施的出臺無不是劍指房地產行業。在調控趨緊的形勢下，房地產開發投資沒有適度降溫反而增速放大，今年前4個月，房地產開發完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個百分點，超過去年全年的增速21.8%，也超過同期固定資產投資增速25.5%，房地產投資增速明顯偏快。分地區看，東部、中部、西部地區同比分別增長24.3%、35.6%和32.5%，其中：福建、河南、廣西等7省同比增長均超過40%。今年以來房地產投資持續反彈，其內在的驅動因素就是房地產價格的持續走高。

　　據國家發改委、國家統計局的最新數據顯示，今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創下18個月來的新高，漲幅比上月提高1.0個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月上升0.3個百分點。新建商品房價格同比漲幅也創出了6個月來的新高達到6.6%。其中深圳、北京的新房價格漲幅仍超過10%。

　　分地區來看，北海、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價格同比漲幅仍居前。也就是說，全國房價熱度不減，房價仍然偏高且上漲較快。在這樣的背景下，房地產行業的業績增長也就在情理之中了。事實上，房地產上市公司2007年1季度主營業務收入同比增長率37.9%，凈利潤同比增長率72.3%，顯然，業績的大幅增長將成為房地產公司估值水平提升的主要動力。

　　宏觀調控不改行業長期向好

　　宏觀調控對房地產而言可以說影響巨大，但并非絕對的利空效應。實際上宏觀調控對優質地產股而言可能是機會大于風險。

　　一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會給房地產企業帶來一定的經營壓力，但部分優質房地產上市公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力。值得關注的是，自2005年7月開始，中國適時進行了匯率改革，開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。到2007年6月底，美元兌人民幣匯率一度突破7.61關口。截至今年6月30日，以中間價計算，人民幣在2007年前6個月的半年時間內已累計升值2.54%，并46次刷新匯率紀錄。

　　種種跡象表明，我國經濟已經進入人民幣升值的實質性周期內。中國外匯儲備超過萬億美元，成為全球最大外匯儲備國。國家外匯儲備不斷飆升，可能迫使管理層通過加快人民幣升值步伐，作為防止外匯儲備持續快速增長的對沖措施。因此人民幣長期升值的趨勢難以改變。而房地產板塊作為獲取人民幣升值收益的有效載體之一，人民幣升值無疑利好地產股，其中龍頭優質地產股潛力明顯，如保利地產、金地集團、萬科等。

　　與此同時，目前我國正處在城市化的快速發展期。大規模城市化帶來城市人口的增加和城市建設的加速,這顯然會帶動對房地產的旺盛需求。而從政策調控的導向來看，政府對房地產行業的持續調控，其目的并不是打壓房地產行業和房地產板塊的走勢，而是促使房地產市場健康穩定的發展，真正的實現社會的和諧，對于行業長期投資價值反而是十分有利。

　　房地產投資的兩大主線

　　由于未來兩年房地產開發公司業績普遍造好，加上人民幣持續穩定的升值態勢，地產股估值水平在不斷提升，業績高增長和人民幣升值將是地產股長期的投資主題，地產股強勢在未來仍將持續。而房地產行業在經歷了激烈的泡沫爭議與宏觀調控后，走向理性時代的房地產行業面臨的將是一個完全不同的競爭環境。

　　一方面土地出讓方式規范化及

　　另一方面，國內房地產價格的漲幅并不平衡，一些近期房價飆升的區域內上市公司無疑將會受益其中，這會刺激其股價的進一步表現，因此那些房價飛漲區域內的房地產上市公司無疑成為短期市場關注的重點，典型的如重慶、深圳、北海以及廣州等地區的房地產股。