中投證券：房地產板塊年財務成本降25%

　　本次降息遠超預期，持續大幅降息對住宅消費是重大利好，對房地產行業和上市公司是長期重大利好。9月份以來5年期貸款利率從7.83%下降至6.12%，對上市公司財務負擔和購房人的利息負擔分析如下。

　　對房地產公司是重大利好，尤其是對負債高的公司。根據房地產板塊2008年中期的負債總額4394.38億元計算，累計降息房地產上市公司年財務成本約減少249億元，相當于年財務成本下降25%。

　　本輪降息對改善型購房者的利好遠大于首次購房者。降息對首次購買100萬元/套，貸款期限20年，首付2成，貸款利率7折的普通住房購房者，購房利息累計減少17.55萬元，月減少支付按揭貸款13.8%，相當于房價下跌13.8%。在實施對改善性住房利率優惠、按揭成數優惠后，對購買100萬元/套，貸款期限20年，首付3成，貸款利率7折的改善型購房者，購房利息成本減少31.66萬元，月減少支付按揭貸款25.1%，相當于房價下跌25.1%。

　　房地產業是持續降息最主要的受益對象，是保經濟增長的主要支柱。經濟越差、地產業的政策環境越好，是反周期的主要工具。預計購買力在適當的房價和信貸優惠條件下會逐步釋放出來，行業可望在明年底前回暖，板塊機會可望提前6個月到1年。中國目前的城市化和人口紅利均相當于二十世紀50年代的日本而不是二十世紀90年的日本，中國地產業的發展空間還很大。中國居民儲蓄20萬億元，是2007年住宅銷售額的7.9倍。

　　維持對行業“看好”的評級，未來板塊仍有絕對收益。房地產板塊近1個月、3個月和6個月來分別跑贏大盤5.2%、12.8%和3%。

　　廣發證券：購房者節約本息近兩成

　　此次是今年9月首次降息以來第四次降息，是今年11月國家實行適度寬松的貨幣政策以來首次降息。從我國當前及未來經濟形勢來看，降息在市場預期之中，但幅度之大有點出乎市場預料之外。如此大幅度的降息，表明隨著經濟下滑趨勢的明顯，國家刺激經濟的決心很大。雖然此次大幅度降息并非直接針對房地產行業，但由于房地產行業是一個資金密集型的行業，因此大幅降息能夠降低行業的成本，因此對行業有間接利好影響。

　　對房地產行業各主體均有利好影響。

　　對房地產開發企業，降息降低了房地產企業的融資成本。2008年10月底，銀行貸款占房地產資金來源的比重為19.4%。今年三季度末，房地產開發貸款余額為1.97萬億元，假設所有貸款期限均為1-3年，那么此次降息后，房地產開發企業一年的利息支出為0.112萬億元，較本次降息前一年利息支出的減少幅度為16%，較今年9月來四次降息前一年利息支出的減少幅度為25%。

　　對購房者，降息減少了按揭購房者的利息支出。以首次置業(2成首付、優惠利率)、總價100萬元、10年期等額償還法計算：連續4次降息前，優惠利率為6.66%(7.83%×85%)，月供9,147.26元，本金利息共計1,297,671元；4次降息后，優惠利率降至4.28%(6.12%×70%)，月供8,208.03元，本金利息共計1,184,963元，比降息前下降了8.69%。如果貸款年限增至30年，則本金利息共計下降了20.85%。本金利息支付的下降也就間接等同于房價下跌對購房者的影響，這對于部分擬購房者將產生積極影響，特別對部分前期房價已有調整的市場而言。

　　對五年期存貸款利率非對稱降息，化解銀行貸款負利差的難題，有利于提高銀行貸款的積極性。此次降息對五年期存貸款利率采取了非對稱降息。其中五年期存款利率下調126個基點至3.87%，五年以上的貸款利率下調108個基點至6.12%，最低住房按揭貸款利率為4.284%(下浮30%)，這樣銀行的貸款利差就變成正的41.4個基點。此舉有利于提高銀行發放住房按揭貸款的積極性。

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