主持人語：央行連續降息，資金成本較高的房地產公司會節約多少費用，業績會有多少提升？因利息的降低，買房者會省多少錢，是否會重燃購房熱情？在此，我們請五大券商的房地產行業研究員算算細賬。

　　長城證券：96家非ST公司平均凈利潤增加3.38%

　　一、降息有助于提高居民購房能力

　　央行此次大幅降息，五年以上貸款利率降至6.12%，距離歷史上最低的5.76%僅一步之遙，政策扶持力度超出我們此前預期。我們認為，大幅降息有助于直接增強居民購房能力。根據我們的測算，此次降息后，居民首次貸款購房，總支出將縮減5%-8%。同時此次降息后，五年以上存款利率和7折優惠后的五年以上貸款利率倒掛現象消失，銀行將更有動力執行此前央行提出的鼓勵購房信貸政策。

　　在考慮利息因素之后，我們重新調整了房價收入比，修正后國內大中城市房價收入比距離2003年—2005年房地產市場較為理性的時期，房價還有25%的下降空間。假設2009年居民人均收入增長5%，伴隨此次降息，房價再降10%即進入合理區間。

　　從我國歷史數據看，利率和房地產行業景氣度之間存在著緊密的聯系。1999年6月央行大幅降息153個基點，半年后國房景氣指數出現了回升;在2000年-2004年，我國利率水平處于歷史低位，五年以上貸款利率約6%，在此期間國房景氣指數達到了歷史高點;而隨著貸款利率逐漸上升至接近8%，行業景氣度見頂回落。

　　目前，我們尚無法得出此次降息就能扭轉房地產市場調整格局、使行業提前見底的結論，但顯然類似重磅的措施有助于穩定市場人氣，增強居民購房能力和信心。我們仍堅持認為行業回暖取決于兩個最重要的因素：一是合理的房價，二是宏觀經濟預期的好轉。在這兩者沒有同時滿足的情況下，政策的頻繁出臺或將減緩行業調整的時間和幅度，但趨勢還將延續。

　　二、上市公司財務費用將大幅降低

　　此次降息后，6個月內的短期借款利率下降0.99%，1-3年的中長期貸款利率下降1.08%，我們以各上市公司2008年三季度的短期借款及長期借款為依據，測算了此次降息對30個重點公司的影響。此次降息能使30家重點公司的財務費用減少12.34億元(全行業96家非ST公司的財務費用減少17.35億元)，平均凈利潤增加3.38%，剔除異常的數據，影響明顯的在4-6%左右。綜合此次降息影響、公司估值及基本面方面，我們推薦金地集團、保利地產、華發股份、冠城大通等公司。

　　三、后續仍存政策預期

　　未來還有一定的降息空間。在降息的同時，央行還下調了存款準備金率，銀根進一步放松，這也將有助于房地產上市公司更容易獲得貸款。從降息的幅度來看，6個月內的短期貸款利率已經回到2002年2月的歷史低點，中長期貸款利率距離歷史低點也已經不遠，即使這樣，我們認為，未來還有一定的降息空間。

　　房地產行業政策還有放松空間。我們認為，在以拉動內需為核心的宏觀政策下，居民消費是長期過程，短期難以啟動，投資是拉動內需穩定經濟的第一主力。要盡可能地發揮政府投資帶來的乘數效應，政策必將傾向于投入產出邊際消費傾向大、拉動效應強、就業密集的行業。作為產業鏈超長(帶動投資)與剛性需求旺盛、產業投資與消費循環仍然健康、關乎眾多就業的房地產行業將成為穩定經濟的重要籌碼。因此，對于政府會不會出臺這些政策不用擔心，而是關心市場需不需要這些政策。

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