通過對開發模式、財務特征等方面的分解，我們把A股重點公司分為萬科類和非萬科類兩大群體，站在行業動態上從不同角度評估公司。

　　萬科類公司的開發模式具有如下特征：市價拿地，市價賣房，快速銷售，快速回籠，全國化布局，規模效應，盈利能力一般；產品集中于面向中等收入基層的普通住宅(圖28)。顯然，萬科類公司一般是做到一定規模之后的行業龍頭公司。

　　就A股來說，保利地產、金地集團、招商地產、新湖中寶等屬于具有上述特征的萬科類公司。

　　萬科類公司具有如下特征：(1)業績、股價和估值對樓市房價、成交量非常敏感。

　　(2)在房價上漲中將顯著受益，具有很強的進攻性，但在成交量萎縮的樓市中，銷售壓力較大，因地價成本高降價促銷余地有限。(3)依靠整體銷售取勝，單個項目的作用較小。(4)對銷售收入、現金流和業績對銷售速度依賴性較高，必須保持高于行業平均的周轉速度，才能充分發揮規模效應、營運能力的長處，并以此彌補相對于非萬科類公司地價成本高、毛利率低的短處。(5)股本一般較大，業績增厚效應不明顯。

　　因此，當樓市調整、成交量沒有明顯回暖前，不宜過多參與萬科類公司，但是基于萬科等行業龍頭地位，在行業調整時期，也可以逢低擇機參與，保持適度配置。

　　6.2.適度關注盈利能力強、周轉容許稍慢的非萬科類公司

　　非萬科系公司是指和萬科在拿地成本、項目布局、銷售速度、盈利能力、客戶群體等方面不一樣的公司(圖25)。比如：拿地或者是依賴我們以前總結的某種模式獲取低成本土地，產品類型涵蓋土地一級開發、普通和高檔住宅、寫字樓和商業用房等，客戶群體除了普通的中等收入階層外，還有富裕階層、企業等。非萬科類公司以央企中的華僑城A、中糧地產，地方國企中的天鴻寶業、北京城建，上實發展、原水股份、中華企業，華發股份、深振業、深長城為代表。

　　非萬科類公司具有如下特征：(1)銷售收入、現金流和業績對銷售速度沒有萬科類公司那么強的依賴性。(2)單個項目或者某幾個項目對公司業績影響大。(3)銷售速度較快，但結算進度通常較慢。(4)由于地價成本低、項目盈利能力強，當樓市調整時，降價促銷壓力小，但降價走貨的余地大。(5)依靠成本優勢和盈利能力彌補存貨周轉慢的不足。(6)如果有一個職業化、進取型的管理團隊，這類公司的成長將會變得很快，業績存在集中爆發性釋放的可能。(7)股本通常較小，業績增厚效應明顯。

　　因此，當樓市調整、成交量萎縮但行業景氣趨勢不變時，可以適度參與非萬科類公司，主要是未來結算項目盈利能力強并且銷售成果很好、未來業績增長確定、RNAV折價的公司，可關注華僑城A、中糧地產、華發股份、上實發展、天鴻寶業、深長城、名流置業和北京城建。

　　6.3.從資本市場已經或即將能拿到錢的公司

　　2007年四季度以來，成功實現再融資的地產股是金融街、名流置業、金地集團，目前正在證監會走程序有蘇寧環球、冠城大通等，已經過會正在等待核準批文的有華發股份、張江高科等。再融資過會和拿到錢的公司的投資價值往往將被挖掘得更充分一些，因此可適度關注名流置業、華發股份、張江高科、蘇寧環球和冠城大通。如果注入資產也算為現金(可抵押融資)，則2006年至今再融資最多的前十名是：萬科、金融街、保利地產、世貿股份、天鴻寶業、金地集團、新湖中寶、招商地產、名流置業、上實發展。純粹現金融資最多的前五名是：萬科A、金融街、保利地產、金地集團、名流置業(圖27)。

　　6.4.商業地產股具有一定的抗跌性

　　商業地產股雖然業績增長緩慢，尤其是在房價漲幅遠遠超過租金漲幅的時候，但是當樓市出現觀望和調整時，商業地產股因為擁有地段很好、已經擁有了一定的升值空間、有穩定出租現金流，而且基本不受房貸等調控政策影響，所以出租類公司具有一定的抗跌性(參見附表“年初來漲跌幅均值”)。張江高科、金融街、浦東金橋、陸家嘴和陽光股份是商業地產中不錯的選擇。