在上海很多開發商擔心推盤后銷售不好，后期有價格壓力，加上普遍對5月抱有厚望，所以推遲了很多項目上市。正常情況下，上海一個月推出的住宅新盤大約50個，但是2月上海僅有13個住宅新盤，為2005年以來歷史最低水平。

　　也許二季度爆發的自住性消費需求能夠消化集中釋放的供給量，如果不能，可能會出現更多類似于萬科、綠城、富力等一季度已經實行的優惠促銷策略。如折扣優惠，贈送裝修、車位、契稅、物業管理費或家電，直接降價等。

　　(2)若二季度成交繼續清淡，則開發商可能普遍主動選擇降價出貨。

　　屆時最容易主動降價的主要是：需要回籠現金滾動開發、土地閑置時間較長又面臨政府清理壓力(尤其是一些受換屆影響的關系地)的中小開發商，資金缺口和財務壓力較大、開發資金支出大且其他融資渠道不暢、面臨業績增長壓力的上市公司。

　　(3)雙限房開發規模快速增長，并且政府輿論推廣力度很大，則將增加市場化住宅體系中購房主力-----中等收入階層的觀望氣氛，加劇成交量的萎縮。

　　(4)新增自主性住宅需求主要通過二手房市場滿足，不反映在一手新房市場和開發商報表上。我們越來越注意到，在上海，很多首次購房者普遍不愿意去內環以外買房，而內環內基本沒有一手新房供應，這樣第一次置業等自主性需求是產生了銷售量，但卻反映在二手房市場，并不反映在一手房成交量和上市公司財務報表上。

　　同樣的情況正發生在深圳(需求集中在關內)、北京(需求集中在四環內)、天津(需求集中在中環內)等。我們也意識到，長期來說，隨著基礎設施的完善，居住中心必將向中心城區外轉移，但這將是一個長期漸進的過程，大家目前對短期和中期的成交量又很關注。所以二手房市場的成長規模對新房的可能沖擊算是一種隱憂吧。

　　3.兩項關鍵因素決定地產板塊投資機會

　　3.1.第一關鍵因素：樓市成交量回暖

　　今年以來，一二線主要城市商品房、商品住宅成交冷淡，增長依然乏力。在萬科帶動下促銷樓盤日益增多。但各地城市房價雖比去年高峰時期有下降，但總體上整體表現還較為平穩。銷售量增長乏力嚴重影響了市場對房地產公司2008-2009年的業績增長預期，也影響了地產公司的PE估值倍數、RNAV溢價比例。解鈴還需系鈴人，地產板塊投資機會首先取決于行業本身的銷售回暖。

　　我們注意到，近期很多分析研究忽視了2月份春節淡季效應，只通過表面對比就得出成交量明顯反彈的片面結論。因為2007、2008年兩個春節所屬周數不一樣(07年春節在2月18日這一周，08年在2月6日這一周)，同時春節銷售非常清淡，所以若只從表面看每天、每周成交數據，會覺得成交量已明顯反彈，其實并非如此。

　　3.1.1.上海：剔除配套商品房后商品住宅成交在萎縮，一手住宅均價堅挺

　　我們發現近期很多關于上海住宅成交量的分析研究沒有剔除不由市場供求決定、也不反映市場供求的配套和動遷商品房成交量，輕易得出了“成交明顯回暖”的偏頗結論。而恰好今年以來配套房和動遷房成交量很大，累計成交大約85萬平米，占全部成交住宅的47%！