國(guó)泰君安 張宇

　　投資要點(diǎn)：

　　事件內(nèi)容：

　　央行7月20日公告，人民幣存貸款基準(zhǔn)利率同步加息(表1)。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行6.57%提高到6.84%；5年期以上貸款利率從7.2%提高到7.38%。

　　事件評(píng)論：

　　此次加息將繼續(xù)提高開(kāi)發(fā)商資金成本，再加上緊縮銀根的房地產(chǎn)貸款數(shù)量控制，將使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越集中于資金和土地的競(jìng)爭(zhēng)。上市公司因擁有資本市場(chǎng)直接融資渠道，加上股權(quán)分置改革后融資制度的逐步改善，這將驅(qū)動(dòng)那些尚未在A股上市的具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)上市；或者說(shuō)將會(huì)增強(qiáng)大股東注入資產(chǎn)的動(dòng)力和加快其進(jìn)程。

　　此次加息將小幅增加購(gòu)房者的按揭貸款成本，我們的測(cè)算顯示，7月21日加息使得新購(gòu)房者每100萬(wàn)元商業(yè)貸款的按揭月供款增加110元。這種增幅無(wú)論對(duì)于消費(fèi)需求和投資需求來(lái)說(shuō)，負(fù)面影響都有限。06年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，同比增長(zhǎng)10.4%；2006年GDP增長(zhǎng)率為11.1%；未來(lái)兩年內(nèi)國(guó)內(nèi)居民普遍預(yù)期GDP和人均可支配收入增速在10%左右，在這種宏觀背景下，這意味著全國(guó)平均

房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期不會(huì)低于2006年的6%左右，所以加息對(duì)購(gòu)房按揭還款的決策影響相對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期，還是居于次要位置。

　　資金成本上升和貸款從嚴(yán)直接抬高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，將使得強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，且將直接體現(xiàn)為他們的市場(chǎng)份額和行業(yè)集中度提高，留給項(xiàng)目公司、小開(kāi)發(fā)商的空間越來(lái)越小。

　　根據(jù)觀察，類(lèi)似于北京首開(kāi)集團(tuán)這種擁有龐大的

房地產(chǎn)資源的大集團(tuán)，其資產(chǎn)負(fù)債率往往超過(guò)70%，高于上市公司平均水平；同時(shí)政府正在從嚴(yán)進(jìn)行土地閑置清理和規(guī)劃開(kāi)發(fā)監(jiān)控，因此，資金成本和土地監(jiān)管壓力將會(huì)加快資源價(jià)值高的大股東集團(tuán)向上市公司注入資產(chǎn)的進(jìn)程，快速改善和提高上市公司成長(zhǎng)性和競(jìng)爭(zhēng)能力。從這看，加息對(duì)房地產(chǎn)板塊構(gòu)成利好。

　　由于有07年上半年房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售的超預(yù)期增長(zhǎng)，我們對(duì)主流上市公司未來(lái)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)繼續(xù)持樂(lè)觀態(tài)度。而且，我們已經(jīng)在7月16日通過(guò)萬(wàn)科更新報(bào)告調(diào)高了這家行業(yè)龍頭公司的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)和目標(biāo)價(jià)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。

　　根據(jù)上證報(bào)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是2季度基金增倉(cāng)力度最大的行業(yè)，56家基金公司323只基金在房地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達(dá)到136%；目前已成為基金持有的第四大行業(yè)。一些基金的房地產(chǎn)配置比重已經(jīng)提高到19-25%。這表明，我們上半年堅(jiān)定看好和持續(xù)重點(diǎn)推薦房地產(chǎn)行業(yè)得到了機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可，而我們看好和推薦的基本理由、分析邏輯并沒(méi)有因加息而有任何改變，因此我們繼續(xù)堅(jiān)持超配者超強(qiáng)的投資策略，維持房地產(chǎn)行業(yè)的增持的投資評(píng)級(jí)，并持續(xù)重點(diǎn)推薦“地產(chǎn)股-房產(chǎn)股-

商業(yè)地產(chǎn)股”和“央企股-地方國(guó)企股-民企股”中的龍頭組合。

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