國信證券 方焱

　　房價高漲，銷售暢旺，預計今明年仍將持續

　　1-5月份房地產開發完成投資同比增長27.5%，增幅達到05年以來的最高值。

　　非銀行金融機構貸款和外資增長較多，顯示了在銀根緊縮的環境下房地產投資渠道的變化。從區域來看，房地產投資增長的主要拉動力來自于二三線地區，熱點城市并沒有進一步過熱的趨勢。房地產市場有效供應不足導致房價格一路高漲，5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創18個月以來新高，深圳、北京等熱點城市漲幅居前。

　　我們認為房地產盛宴才剛剛開始，隨著居民財富大規模增加，購買力增強，以及

人民幣升值加快，未來1-2年房地產銷售暢旺的局面會得以維持。

　　房地產宏觀調控提升地產板塊投資價值

　　房價的持續飆升給房市帶來調控壓力，但我們要正確看待房地產宏觀調控，其主基調依然是要保持市場健康、穩定地發展。隨著調控政策的逐步落實，未來供給結構會大大改善，有效供給會顯著增加，相當一部分潛在需求會轉化成有效需求，未來行業銷售前景樂觀。另一方面，調控使行業“優勝劣汰”加劇，行業集中度提高，龍頭公司將獲得更多的發展機會，優勢房地產企業業績增長將大大超過行業平均水平。而未來幾年盈利的爆發性增長將進一步提升房地產板塊投資價值，所以，目前重點地產股動態估值水平并不貴。

　　業績高增長和人民幣升值是地產股的長期投資主題

　　我們看好房地產行業的中長期發展趨勢，業績高增長和人民幣升值是地產股的長期投資主題。地產板塊估值水平在不斷提升，地產股強勢將得以維持，我們建議重點關注三類地產股投資機會：項目儲備多、經營管理水平較高、業績能夠持續穩定增長的優質龍頭股；自身業績不錯，同時奧運臨近，會享受較高溢價的京津地產股；集團實力雄厚，具備資產注入或整體上市潛力、規模實力將有大幅提升的公司。

　　07下半年投資策略：超配地產股，首選“保招萬金”、“四小龍”，新品種有北京城建、中華企業、香江控股、天地源、首創置業

　　配置策略：

　　按國信證券研究所行業分類，目前地產板塊實際權重10%-11%，在各板塊中僅次于金融板塊，基于對行業發展和地產板塊投資價值的良好預期，我們建議下半年超配地產股，配置比例占凈值的15%或以上。

　　品種策略：

　　我們看好奧運概念及上海房價未來走勢，建議在重點關注廣東地產股的同時，適當提高北京和上海地產股的配置比重，除保招萬金、四小龍、四座城、蘇寧環球等老品種外，我們推薦的新品種有：北京城建、中華企業、香江控股、天地源；H地產股推薦首創置業、綠城中國和中國海外。

　　行業總體情況：房價高漲，銷售暢旺

　　房地產投資繼續反彈，增速創新高

　　1-5月份，全國城鎮固定資產投資32045億元，同比增長25.9%；房地產開發完成投資7214億元，同比增長27.5%，達到05年以來的最高值。今年以來房地產投資持續反彈，其中非銀行金融機構貸款和外資增長較快，一定程度上顯示了在銀根緊縮的環境下房地產投資渠道的變化。

　　從區域看，房地產投資增長的主要拉動力來自于中西部二、三線城市，而熱點城市并沒有進一步過熱的趨勢，上海、北京前5月同比增長都在11%左右，低欲全國平均水平，而深圳則同比下降了15%。在當前房價高漲，二線市場加速發展的背景下，預計房地產的投資增速將會繼續反彈，但仍會處于合理范圍。

　　房價高漲，銷售暢旺,熱點城市房價保持較快上漲

　　5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創下18個月來的新高，深圳、北京等熱點城市漲幅居前，并且繼續上漲的預期強烈。

　　調控提升地產板塊投資價值

　　一、正確看待房地產宏觀調

　　控房價飆升帶來調控壓力，但我們也要正確看待房地產宏觀調控：

　　調控思路在悄然發生變化，政府逐步意識到其在房地產市場中的作用是建立廉租房及廉價房市場、規范商品房市場，商品房價格應由市場說了算。

　　調控是要保持房地產市場健康、穩定地發展。

　　相當長的時期內房地產的支柱產業地位不會變。

　　房地產調控將是一種常態，應以平常心待之。

　　行政手段將掌握在松緊適度的范圍內,以維持經濟增長和分就業。

　　政策執行會大打折扣，調控效果會低于我們的預期。

　　未來政策動向：加大已頒布政策的執行力度，地方政府出臺具體的細化措施；整頓房地產市場秩序；不動產稅、加息。

　　二、調控提升地產板塊投資價值

　　隨著宏觀調控政策的逐步落實，房地產市場供給結構會大大改善，有效供給會顯著增加，相當一部分潛在需求會轉化成有效需求，未來行業銷售前景樂觀，房地產盛宴才剛剛開始。

　　另一方面，調控使房地產開發公司“優勝劣汰”加劇，行業集中度提高，龍頭公司將獲得更多的發展機會，優勢房地產企業盈利增長將大大超過行業平均水平。業績高增長將進一步提升房地產板塊投資價值，重點地產股動態估值水平并不昂貴。

　　07下半年投資策略：超配地產股，首選“保招萬金”，新品種有北京城建、中華企業、香江控股、天地源、首創置業

　　一、看好地產股的理由

　　1、房價未來仍會保持穩步上揚的態勢

　　雖然京、滬、深、穗等主流城市房價已處于相對高位，但隨著中國經濟實力的增強，未來仍有較大發展潛力；而絕大多數二、三線城市商品房市場才剛剛起步，未來空間廣闊。

　　(3)知識分子人群的爆炸性增長。在過去30年間，全國共招生3600萬人，錄取率由77年的4.7%增加到06年的56.85%，1999年開始高校擴招，目前每年高校招生在500萬人以上。

　　(4)證券市場財富效應明顯，將會帶動未來房地產消費達到高潮。滬深流通市值由05年初的1萬億增加到目前的5萬億以上，若10%的資金進入房地產市場消費，同時考慮按揭乘數效應，將會拉動房價再上漲50%以上。06年房地產銷售額2.05萬億元(住宅1.7萬億)，銷售面積6.06億平米(住宅5.4億平米)(5)中國經濟實力增強，大量外籍人員來到中國就業，同時也吸引大量國際熱錢流向中國，對房地產需求增加。

　　3、主流地產公司業績將爆炸性增長：由于銷售暢旺，房價上漲，大部分房地產開發公司未來幾年凈利潤將出現爆炸性增長。

　　2007年年初，我們年度策略會重點推薦股票上半年的表現良好：保招萬金、中國國貿已超過我們給的目標價格，

華僑城正接近目標價格，COLI和GREENTOWN尚未達到目標價格。

　　三、未來地產股投資機會在哪里

　　由于未來兩年房地產開發公司業績普遍造好，加上人民幣持續穩定的升值態勢，地產股估值水平在不斷提升，我們認為，業績高增長和人民幣升值將是地產股長期的投資主題，地產股強勢在未來兩年將得以維持，建議重點關注三類地產股投資機會：

　　龍頭地產股

　　京津地產股

　　集團實力雄厚及實質重組的地產股

　　1、龍頭地產股：項目儲備多、經營管理水平較高、業績能夠持續穩定增長，依然是我們長線投資的首選。

　　3、集團實力雄厚或實質性重組的地產股：具備資產注入或整體上市潛力，規模實力將有望大幅提升。

　　品種策略：

　　我們看好奧運概念及上海房價未來走勢，建議在重點關注廣東地產股的同時，適當提高北京和上海地產股的配置比重，除保招萬金、四小龍、四座城、蘇寧環球等老品種外，我們推薦的新品種有：北京城建、中華企業、香江控股、天地源；H地產股推薦首創置業、綠城中國和中國海外。

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