翟宇

　　里昂證券認(rèn)為，房產(chǎn)公司可以將項(xiàng)目的部分利潤轉(zhuǎn)移至附屬的建筑公司，進(jìn)而壓低公司的銷售利潤，達(dá)到減少應(yīng)征土地增值稅的目的

　　從表面上看，建筑公司與土地增值稅之間并沒有必然的聯(lián)系。但目前在房地產(chǎn)業(yè)界興起的一股收購風(fēng)潮正在將兩者緊密地聯(lián)系在一起。

　　6月23日，華潤置地(1109.HK)宣布以1.7億港元的代價(jià)收購母公司華潤集團(tuán)旗下從事建筑及裝修業(yè)務(wù)的Toprun全部股權(quán)。此時(shí)距離富力地產(chǎn)(2777.HK)宣布以不多于11億元的代價(jià)收購廣州天力建筑工程有限公司(下稱“天力建筑”)僅一周有余。

　　據(jù)盛富企業(yè)管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理黃立沖透露，他們最近在操作一些收購案例時(shí)也遇到

房地產(chǎn)開發(fā)公司希望收購建筑公司的情況，但他拒絕透露上述公司的名稱。而一位浙江省某建筑公司的高層王先生也對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，在國家關(guān)于清算土地增值稅的消息出來后，很快就有開發(fā)商向他表達(dá)了希望收購建筑公司的想法。

　　顯然，華潤置地和富力地產(chǎn)收購建筑公司在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)并非個(gè)案，兩者的舉動也非純屬巧合。但資金占用量巨大，同時(shí)毛利率低下的建筑公司一時(shí)間成為國內(nèi)開發(fā)商競相追逐的目標(biāo)，這一事實(shí)仍然頗有些令人費(fèi)解。

　　競相收購為哪般？

　　本周早些時(shí)候，里昂證券發(fā)布了一份簡短的報(bào)告，將華潤置地及富力地產(chǎn)收購建筑公司的真正目的“昭告天下”。里昂證券在報(bào)告中表示，地產(chǎn)公司收購建筑公司后，可以將項(xiàng)目的部分利潤轉(zhuǎn)移至附屬的建筑公司，進(jìn)而壓低公司的銷售利潤，達(dá)到減少應(yīng)征土地增值稅的目的。

　　據(jù)了解，這種避稅的辦法正在被越來越多的開發(fā)商所熟悉并加以利用。黃立沖認(rèn)為，非上市的開發(fā)商利用這種方法更為容易及普遍�！皹O端的情況可能是，將建筑成本‘打’得很高，使銷售利潤壓縮至盡可能低的水平，以達(dá)到少交土地增值稅的目的”。

　　自稱對稅收并不熟悉的黃立沖認(rèn)為，這種避稅的方法對上市公司而言，可能存在“技術(shù)難點(diǎn)”——只有建筑公司的稅基低于開發(fā)公司的總體稅率，這種操作方式對于上市公司而言才有意義。

　　據(jù)一位在上海從事工程預(yù)結(jié)算的工程師介紹，他們在做工程結(jié)算時(shí)所計(jì)算的建筑企業(yè)稅基是3.4%上下，“上海市區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村的工程所適用的稅基都不同，但比例相差不大，基本在0.1%之內(nèi)”。另據(jù)了解，建筑工程所繳納的稅率根據(jù)各地的規(guī)定還各有不同，但“各地的差別一般不超過1%”。

　　王先生表示，雖然建筑企業(yè)也有印花稅及33%的企業(yè)所得稅等稅收，但如果不是獨(dú)立的公司，上述稅收是無須繳納的。與此對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商所需繳納的稅收則高出一大截。除了5%的營業(yè)稅之外，還有印花稅以及無法回避的至少20%的土地增值稅。

　　相比之下，“建筑工程的稅基太低了”，黃立沖認(rèn)為，這一現(xiàn)實(shí)將使房地產(chǎn)上市公司有更大的動力以收購建筑公司的方式避稅。此外，目前國內(nèi)各部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收監(jiān)管比較嚴(yán)，對建筑企業(yè)的監(jiān)管相對較松，“這也是開發(fā)商考慮將利潤轉(zhuǎn)移至建筑企業(yè)的原因之一”。

　　實(shí)際上，隱藏在避稅目的背后的，是開發(fā)商將開發(fā)利潤轉(zhuǎn)移至附屬的建筑公司。從上市公司的角度而言，華潤置地與富力地產(chǎn)的操作方式給公司財(cái)務(wù)帶到的直接結(jié)果可能是，公司的開發(fā)利潤減少，而建筑公司的利潤增加�！暗珡墓�司整體的財(cái)務(wù)情況看，利潤并不會出現(xiàn)太大變化�！�

　　但對于非上市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，除了整體收購建筑公司的方式之外，開發(fā)商也可能向建筑公司承包一個(gè)施工隊(duì)，而這個(gè)施工隊(duì)在財(cái)務(wù)上與建筑公司完全獨(dú)立，這一方式同樣可以達(dá)到將開發(fā)利潤轉(zhuǎn)移的目的。

　　王先生告訴記者，一般而言，在房產(chǎn)開發(fā)中，建筑及安裝工程的成本基本上都有一個(gè)“框框”，行內(nèi)人對這部分成本都比較有把握，不太容易“做手腳”。但如果加上

裝修的話，這個(gè)成本將很難進(jìn)行一般估算，“因?yàn)檠b修材料之間的成本差別太大了”。顯然，開發(fā)商在這一環(huán)節(jié)仍有較大的“操作”空間。

　　避稅效果仍有待觀察

　　記者注意到，富力地產(chǎn)此次收購的天力建筑實(shí)際是由公司早于1992年獨(dú)資成立的，并在富力地產(chǎn)所運(yùn)作的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中充當(dāng)工程總承包的角色。據(jù)了解，天力建筑是在富力地產(chǎn)籌備香港上市之前被分拆出去，“相信當(dāng)時(shí)是出于突出公司主業(yè)的目的，同時(shí)考慮到建筑行業(yè)利潤率較低的因素才將其分拆”。

　　富力地產(chǎn)將收購天力建筑的理由表述為，公司可憑借此次收購穩(wěn)固公司對建筑階段的掌握，確保產(chǎn)品質(zhì)素與公司品牌相稱，提高成本效益。而且由于公司業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，在建項(xiàng)目面積非常龐大，故此收購亦可確保獲得足夠的重要施工能力。這對公司的策略計(jì)劃十分重要。

　　但在去年，天力建筑在北京富力城項(xiàng)目工地遭遇

安全事故，由此牽扯到富力地產(chǎn)，使公司在京項(xiàng)目被全部叫停。如果從撇清雙方關(guān)系的角度考慮，富力地產(chǎn)如果僅僅是希望增強(qiáng)公司對工程建筑環(huán)節(jié)的控制，天力建筑并非最優(yōu)選擇。此外，根據(jù)里昂證券的分析，富力地產(chǎn)此次收購天力建筑的代價(jià)偏高。

　　目前仍不清楚與富力地產(chǎn)一樣擁有自己的建筑公司的合生創(chuàng)展(0754.HK)是否會采取與富力地產(chǎn)一樣的手法避稅。由于合生創(chuàng)展屬于上市公司，如果在將建筑公司收購成為公司附屬公司之前采取向建筑公司轉(zhuǎn)移利潤的方式避稅，將會對上市公司的整體利潤產(chǎn)生較大影響。

　　因此，從上市公司的財(cái)務(wù)角度考慮，則合生創(chuàng)展也將難以避免收購其老板朱孟依名下的廣東韓江建筑安裝工程有限公司(下稱“廣東韓江”)，以合法規(guī)避土地增值稅。“實(shí)際上，這也有利于減少公司的關(guān)聯(lián)交易�！睋�(jù)了解，合生創(chuàng)展與廣東韓江的關(guān)聯(lián)交易也居高不下，“容易引起投資者對公司運(yùn)作的懷疑”。

　　但對于房地產(chǎn)上市公司而言，為規(guī)避土地增值稅而將利潤轉(zhuǎn)移至建筑公司的做法，可能導(dǎo)致公司的商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變——原來以房地產(chǎn)銷售利潤為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越ㄖ�工程利潤為主。但黃立沖認(rèn)為，這種商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變由于不會影響公司的整體利潤，因此不會對公司產(chǎn)生太大影響。“機(jī)構(gòu)投資者一看就明白，而散戶從來不關(guān)心這個(gè)”。

　　但里昂證券在其分析報(bào)告中表示，開發(fā)商這種“先發(fā)制人”的策略，實(shí)際上可以帶來多大的好處，暫時(shí)還難以確定，因?yàn)楦鞯厣形垂�布土地增值稅的具體執(zhí)行細(xì)則。里昂證券甚至認(rèn)為，如果政府對開發(fā)商的建筑成本設(shè)定一個(gè)上限，將使“開發(fā)商所能回避的土地增值稅不至于太多”。

　　但開發(fā)商此舉有可能大幅提高國內(nèi)建筑公司的毛利率。據(jù)了解，目前國內(nèi)建筑業(yè)的平均利潤率是3%左右，工程管理不錯的建筑公司，其利潤率最多也只有6%左右。有香港分析師認(rèn)為，如果因?yàn)殚_發(fā)商的收購及轉(zhuǎn)移利潤行為導(dǎo)致建筑業(yè)利潤水平明顯提高，則有可能引起稅務(wù)部門的注意，不排除對這類公司追加稅款的可能。

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