國(guó)信證券 方焱

　　房地產(chǎn)投資繼續(xù)反彈，增速創(chuàng)新高1-5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7214億元，同比增長(zhǎng)27.5%，增幅達(dá)到05年以來(lái)的最高值。非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款和外資增長(zhǎng)較多，顯示了在銀根緊縮的環(huán)境下房地產(chǎn)投資渠道的變化。從區(qū)域來(lái)看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力來(lái)自于二三線地區(qū)，熱點(diǎn)城市并沒(méi)有進(jìn)一步過(guò)熱的趨勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)漲幅5月再創(chuàng)新高，深圳、北京漲幅繼續(xù)居前

　　5月“國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙雙上升，行業(yè)景氣度穩(wěn)步回升；全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng)18個(gè)月以來(lái)新高。深圳、北京漲幅繼續(xù)居前，供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出；上海漲幅靠后，市場(chǎng)穩(wěn)步回暖；天津、重慶以及大部分二三線城市市場(chǎng)發(fā)展健康，未來(lái)潛力巨大。

　　土地增值稅清算正式啟動(dòng)，北京細(xì)則出臺(tái)

　　北京市《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》于5月底下發(fā)。該細(xì)則具有較強(qiáng)的可操作性，明確了征稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，將對(duì)拿地成本較低、毛利率較高的項(xiàng)目或公司影響較大，但預(yù)計(jì)稅負(fù)向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移有限，對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。該政策也會(huì)打擊囤地捂盤(pán)行為，加快項(xiàng)目滾動(dòng)和追求規(guī)模成長(zhǎng)將成為共識(shí)，行業(yè)龍頭將在市場(chǎng)整合中受益。北京細(xì)則對(duì)其他區(qū)域也具有借鑒意義，預(yù)計(jì)深圳等地的細(xì)則即將出臺(tái)。

　　地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)估值便宜，維持行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)

　　雖然調(diào)控壓力仍在，但主基調(diào)仍然是保持行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)和人民幣升值是地產(chǎn)股的長(zhǎng)期投資主題。隨著調(diào)控政策的逐步落實(shí)，未來(lái)供給結(jié)構(gòu)將得到改善，相當(dāng)一部分潛在需求會(huì)轉(zhuǎn)化成有效需求，行業(yè)銷(xiāo)售前景樂(lè)觀。行業(yè)調(diào)整中優(yōu)勢(shì)企業(yè)將獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，業(yè)績(jī)將出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，加上人民幣持續(xù)升值不斷提升地產(chǎn)股估值水平，因此重點(diǎn)地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)估值并不昂貴,地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)將得以維持，維持行業(yè)“推薦”的評(píng)級(jí)，建議重點(diǎn)關(guān)注：龍頭地產(chǎn)股、京津地產(chǎn)股和集團(tuán)實(shí)力雄厚及實(shí)質(zhì)重組的地產(chǎn)股。

　　行業(yè)總體運(yùn)行情況

　　房地產(chǎn)投資繼續(xù)反彈，增速創(chuàng)新高

　　1-5月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資32045億元，同比增長(zhǎng)25.9%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7214億元，同比增長(zhǎng)27.5%，增幅比前1-4月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到05年以來(lái)的最高值。今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)反彈，其中非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款和外資增長(zhǎng)較快，5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中利用外資同比增幅高達(dá)89.9%，一定程度上顯示了在銀根緊縮的環(huán)境下房地產(chǎn)投資渠道的變化。

　　從區(qū)域看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力來(lái)自于中西部二、三線城市，而熱點(diǎn)城市并沒(méi)有進(jìn)一步過(guò)熱的趨勢(shì)，上海、北京前5月同比增長(zhǎng)都在11%左右，較前4月均有所回落，而深圳則同比下降了15%。因此，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、二線市場(chǎng)加速發(fā)展的背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的投資增速將會(huì)繼續(xù)反彈，但仍處于合理范圍。

　　房?jī)r(jià)漲幅5月創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市保持較快上漲

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。同比漲幅較大的主要城市包括：深圳12.3%、溫州10.9%、北京10.3%和南京9.2%等。二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。同比漲幅較高的主要城市包括:深圳13.9%、北京和鄭州9.7%，大連8.2%等。整體看，全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅平穩(wěn)，但熱點(diǎn)城市熱度不減，深圳、北京漲幅居前，并且繼續(xù)上漲的預(yù)期仍然強(qiáng)烈。另一方面，房?jī)r(jià)的飆升也持續(xù)給政府帶來(lái)調(diào)控壓力，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治的強(qiáng)度和力度，將成為執(zhí)行的重要一環(huán)。

　　重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　上海：成交量回升，樓市穩(wěn)步回暖

　　5月上海商品房新增面積183.36萬(wàn)平方米，環(huán)比減少32.54%；同比減少43.06%。但成交量進(jìn)一步回升，全市商品房成交量306.28萬(wàn)平方米，環(huán)比增24.88%；同比增5.14%。全市商品住宅成交均價(jià)為10369元/平方米，環(huán)比上漲2.9%。3月份以來(lái)，上海樓市一直保持著供銷(xiāo)兩旺的良好狀態(tài)，并且還有持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)；銷(xiāo)售均價(jià)基本保持在萬(wàn)元左右，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，表明雖然市場(chǎng)有持續(xù)升溫的現(xiàn)象，但大致仍在合理范圍。但同時(shí)，上海土地供應(yīng)和土地完成開(kāi)發(fā)情況同比均呈下降態(tài)勢(shì)，預(yù)示短期住房供應(yīng)不容樂(lè)觀，增小于求的局面已經(jīng)出現(xiàn)，因此未來(lái)房?jī)r(jià)將可能面臨進(jìn)一步上漲的壓力。

　　在一手市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)也大幅上揚(yáng)。5月上海二手房指數(shù)為1681點(diǎn)，較上月上漲24點(diǎn)，環(huán)比上漲1.46%。二手房市場(chǎng)雖然上半旬受長(zhǎng)假影響買(mǎi)賣(mài)比較平淡，但下旬在“強(qiáng)征個(gè)稅”風(fēng)波的刺激下，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的回升狀態(tài)，成交量快速放大，成交價(jià)格漲幅明顯。

　　北京：有效供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)高企，成交量繼續(xù)萎縮

　　5月北京商品住宅銷(xiāo)售面積比上月減少了21.8萬(wàn)平方米，降幅達(dá)到11.9%。

　　從數(shù)據(jù)看，北京住宅預(yù)售量自1-3月出現(xiàn)持續(xù)下跌后，4月出現(xiàn)了短暫反彈，但在傳統(tǒng)旺季5月又出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。成交量的下降，除了與5月央行加息、預(yù)售新盤(pán)減少有關(guān)外，北京首批三塊限價(jià)房用地都在5月完成招標(biāo)，也讓很多購(gòu)房人持幣待購(gòu)。因此，有效供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)維持高位是成交量下降的主要原因。另外，近日北京市的城鎮(zhèn)土地稅由原來(lái)的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元，這一土地新政也可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲構(gòu)成壓力。

　　深圳：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出

　　今年1-5月，深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積繼續(xù)減少。1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資149.76億元，同比下降15.36%；批準(zhǔn)預(yù)售面積和商品房銷(xiāo)售面積分別下降22.82%和11.72%。。房?jī)r(jià)卻持續(xù)上漲，5月份全市成交均價(jià)達(dá)14223元/平方米，比1月份上漲了3553元；但成交量卻比1月份減少了33.5萬(wàn)平方米，價(jià)升量減態(tài)勢(shì)明顯，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。1-5月全市有189個(gè)在售新盤(pán)，其中14個(gè)均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的大戶型、高價(jià)位樓盤(pán)，拉動(dòng)全市價(jià)格上漲近1300元，對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響較大。

　　廣州：成交量迅速回升

　　經(jīng)歷了3月份的低谷后，廣州商品住宅成交量又開(kāi)始持續(xù)回升。5月全市十區(qū)商品住房成交量達(dá)75萬(wàn)方米，比4月份上升7%，比3月份上升25%。交易均價(jià)為8514元／平方米，比4月漲了477元／平方米。3月后樓市沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)下跌，源于供求緊張現(xiàn)象并未緩解，剛性需求仍然是成為市場(chǎng)成交的主力。

　　5月旺季之后雖然成交量有可能出現(xiàn)下降，但價(jià)格堅(jiān)挺的走勢(shì)不會(huì)改變。

　　重慶：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)健康，未來(lái)潛力巨大

　　1-5月，重慶是商品房交易增長(zhǎng)顯著，主城區(qū)商品房成交面積672.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.19%；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，新批準(zhǔn)上市銷(xiāo)售商品住房中，面積在144平方米/套以下的占85.47%，價(jià)格在3000元/平方米以下的占63.08%，普通商品住房供應(yīng)充足。商品住房?jī)r(jià)格也基本穩(wěn)定，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)2751元/平方米，同比增幅僅3.3%。目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于起步階段，未來(lái)在“成渝新特區(qū)”開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下，發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　行業(yè)及重點(diǎn)公司動(dòng)態(tài)分析

　　行業(yè)方面

　　土地增值稅清算正式啟動(dòng)，北京細(xì)則出臺(tái)。5月末，北京地區(qū)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》正式下發(fā)，辦法規(guī)定從即日起，凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均需辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。按照實(shí)施細(xì)則，土地增值稅為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　正如我們以前所判斷的，從近期房?jī)r(jià)漲幅城市的統(tǒng)計(jì)排序來(lái)看，北京、深圳等城市的房?jī)r(jià)漲幅始終位于前列，我們?cè)��?月報(bào)告中明確提出“地方調(diào)控措施即將出臺(tái)”，此次北京土地增值稅細(xì)則的出臺(tái)印證了我們的判斷。該細(xì)則是在《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)行的細(xì)化和明確，對(duì)土地增值稅的整個(gè)清算流程及步驟進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，具有較強(qiáng)的可操作性。

　　政策明確了征稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，因此對(duì)不同企業(yè)、不同項(xiàng)目影響不盡相同。總體來(lái)看，對(duì)毛利率較高的項(xiàng)目或公司影響比較大，包括開(kāi)發(fā)高檔住宅的公司，以及那些以非市場(chǎng)化拿地為主、拿地成本較低的公司。

　　同時(shí)，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率一般在20%-40%，大多數(shù)企業(yè)的項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算的起點(diǎn)。另一方面，目前新開(kāi)工的項(xiàng)目基本上全都做了土地增值稅計(jì)提，以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，因此，稅負(fù)向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移有限，對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。

　　另一方面，土地增值稅執(zhí)行清算，會(huì)在一定程度上打擊開(kāi)發(fā)商囤地或捂盤(pán)的行為，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將不再單純追求項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平，加快項(xiàng)目滾動(dòng)和追求規(guī)模成長(zhǎng)將成為共識(shí)。在這一過(guò)程中，行業(yè)龍頭公司也將加快市場(chǎng)整合，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。北京細(xì)則對(duì)其他區(qū)域也具有借鑒意義，預(yù)計(jì)深圳等地的細(xì)則即將出臺(tái)。

　　公司方面

　　萬(wàn)科A(000002)：公司5月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積61.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額47.1億元，同比分別增長(zhǎng)61%和101%。前五個(gè)月，公司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為192.4萬(wàn)平米和143.86億元，而去年同期兩項(xiàng)指標(biāo)分別是90.1萬(wàn)平米和65.4億元，因此公司中期預(yù)增的可能性很大。良好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也進(jìn)一步強(qiáng)化了我們對(duì)公司全年業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的判斷。在珠三角、京津地區(qū)房?jī)r(jià)的急漲，長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)逐步回升的情況下，公司毛利有望進(jìn)一步提升，未來(lái)幾年業(yè)績(jī)保持50%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率是很有把握的，預(yù)計(jì)07、08 EPS分別為0.61和1.02元，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

　　最近，公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，在未來(lái)幾年，建行將為公司提供意向性授信額度人民幣200億元。這將為公司未來(lái)幾年的項(xiàng)目發(fā)展提供了雄厚的資金保障，對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有積極戰(zhàn)略意義，公司將在專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。此外，在當(dāng)前銀根緊縮的環(huán)境下，萬(wàn)科獲得如此高額度的授信，對(duì)投資者鞏固對(duì)公司的信心、樹(shù)立良好的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，將起到重要的作用。

　　陽(yáng)光股份(000608)：公司于5月28日以5.71元/股的價(jià)格向特定投資者Reco Shine Pte Ltd定向發(fā)行12,000萬(wàn)股股票,募集資金凈額為679,330,000元。新增股份于2007年6月8日上市，發(fā)行后Reco Shine Pte Ltd持有本公司29.12%的股權(quán)，成為公司的第一大股東。定向增發(fā)的順利實(shí)施不僅保證規(guī)劃項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，獲得持續(xù)穩(wěn)定的預(yù)期收益；更重要的是依托資本的優(yōu)勢(shì)，公司將有能力把握住更加優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，不斷將主營(yíng)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。引入實(shí)力股東也有助于緩解公司由于快速發(fā)展帶來(lái)的資金壓力，發(fā)行后公司資產(chǎn)負(fù)債率將下降到62%左右，持續(xù)發(fā)展與抗風(fēng)險(xiǎn)能力將得到增強(qiáng)。雖然對(duì)短期業(yè)績(jī)有一定攤薄，但由于公司所需資金部分得到解決，未來(lái)年度的效益將會(huì)提高；同時(shí)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，融資能力、整合資源能力大大增強(qiáng)，公司將步入新的發(fā)展時(shí)期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年年復(fù)合增長(zhǎng)率在30%以上，按增發(fā)后股本測(cè)算07、08年EPS在0.71元，0.88元左右，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

　　香江控股(600162)：公司擬非公開(kāi)發(fā)行2億股A股，控股股東南方香江集團(tuán)以持有4家公司的股權(quán)認(rèn)購(gòu)50%，注入資產(chǎn)包括：番禺錦江51%股權(quán)、保定香江90%股權(quán)、成都香江100%股權(quán)、天津華運(yùn)20%股權(quán)。同時(shí)，公司以部分募集資金收購(gòu)增城香江90%的股權(quán)。我們認(rèn)為，此次南方香江集團(tuán)通過(guò)增發(fā)新股的形式向公司注入集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，意在做大做強(qiáng)上市公司，既優(yōu)化了公司資產(chǎn)質(zhì)量，又增強(qiáng)了公司實(shí)力，有利于公司的持續(xù)發(fā)展，也有利于消除公司與控股股東之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)公司將作為集團(tuán)商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一平臺(tái)，發(fā)展空間廣闊。公司長(zhǎng)期致力于推進(jìn)“光彩事業(yè)”慈善活動(dòng)，并積極協(xié)助地方政府推動(dòng)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持與地方政府的良好關(guān)系；借助土地獲取優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)期形成的商業(yè)資源，公司已形成了其獨(dú)特而又具有持續(xù)性的盈利模式。隨著高毛利商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步置入，我們認(rèn)為公司未來(lái)3年保持50%左右的增長(zhǎng)是可以實(shí)現(xiàn)的，按增發(fā)后股本測(cè)算07、08年EPS分別為0.23元和0.55元，我們將密切關(guān)注公司基本面的變化，調(diào)整盈利預(yù)測(cè)。

　　華發(fā)股份(600325)：公司向基匯資本轉(zhuǎn)讓珠海華納置業(yè)公司50%股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓珠海華融置業(yè)公司50%股權(quán)。此外，大股東華發(fā)集團(tuán)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜已終止。我們認(rèn)為引入實(shí)力雄厚的國(guó)際投資者，將增強(qiáng)公司資金實(shí)力，加速公司擴(kuò)張步伐；將公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)與海外資金優(yōu)勢(shì)有效結(jié)合，也是公司拓寬融資方式的有益實(shí)踐。通過(guò)本次交易，從短期來(lái)看，將為公司立即帶來(lái)可用于土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金，加快工程進(jìn)度，使現(xiàn)有項(xiàng)目早日產(chǎn)生效益；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，初步實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際資本的對(duì)接，將使公司有更多的精力與資源專注于公司的市場(chǎng)布局。而華發(fā)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓終止，主要是受制于房地產(chǎn)行業(yè)外資限制進(jìn)入以及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)敏感因素。這可能給公司長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)一定不確定性，但并不會(huì)對(duì)短期經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，也不影響公司未來(lái)在項(xiàng)目層面與外資展開(kāi)合作。公司目前擁有土地儲(chǔ)備300多萬(wàn)平方米，并有華發(fā)新城四期、華發(fā)世紀(jì)城等多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)施工建設(shè)，足以支撐未來(lái)三年的高速增長(zhǎng)，而公司在珠海的龍頭地位也并不會(huì)改變，我們維持07年、08年1.12元和1.50元的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，以及“推薦”投資評(píng)級(jí)。

　　地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)估值便宜，維持行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)

　　雖然目前商品房市場(chǎng)供需矛盾依然突出、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)處于相對(duì)高位，政府有持續(xù)調(diào)控市場(chǎng)的壓力，但調(diào)控主基調(diào)仍然是控制房?jī)r(jià)漲幅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持市場(chǎng)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)的變化以及外資的不斷涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大潛力，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

　　沿襲我們中期策略的觀點(diǎn)，我們認(rèn)為業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)和人民幣升值是地產(chǎn)股的長(zhǎng)期投資主題。隨著調(diào)控政策的逐步落實(shí)，未來(lái)住宅供給結(jié)構(gòu)將得到改善，有效供給會(huì)顯著增加，相當(dāng)一部分潛在需求會(huì)轉(zhuǎn)化成有效需求，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售前景樂(lè)觀。行業(yè)調(diào)整中龍頭公司將獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，因此重點(diǎn)地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)估值水平并不昂貴。加上人民幣持續(xù)穩(wěn)定的升值態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)股估值水平在不斷提升，我們認(rèn)為地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)將在未來(lái)兩年得以維持，維持行業(yè)“推薦”的評(píng)級(jí)，建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾類公司：

　　(1)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多、經(jīng)營(yíng)管理水平較高、業(yè)績(jī)能夠持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)龍頭股，如“保招萬(wàn)金”等；(2)自身業(yè)績(jī)不錯(cuò)，同時(shí)奧運(yùn)臨近，會(huì)享受較高溢價(jià)的京津地產(chǎn)股，如金融街、陽(yáng)光股份、億城股份、北京城建、中國(guó)國(guó)貿(mào)等；(3)集團(tuán)實(shí)力雄厚，具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，如招商地產(chǎn)、華僑城、蘇寧環(huán)球、香江控股、天鴻寶業(yè)、泛海建設(shè)等。