光大證券 趙強

　　事件

　　6月13日晚間，上海地稅局網站公布了關于土地增值稅清算管理的兩則通知。

　　評論

　　上海對個人轉讓非普通住房征土地增值稅我們注意到，上海方面并沒有按預期出臺所謂的“地方細則”，而是直接轉發了今年2月初國稅總局的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(187號文)，并僅就個人轉讓住房征收土地增值稅的有關問題進行了明確。根據上海的規定，從今年7月15日起，將對個人轉讓非普通住房征土地增值稅。其中，居住未滿三年的，按轉讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。

　　調控

房價與鼓勵消費并重

　　無論從上海的土地

增值稅的規定，還是最近兩年中央頒布的一系列政策來看，總體上都呈現出較為明顯的“企業從嚴、個人寬松”的特點，這無疑體現了政府“既要調控房價、又要保護住宅消費”的政策趨向。稅收規定“鼓勵買，限制賣”不過，必須承認的是，個人買賣住房的交易成本也不可避免地被逐步提高。以上海為例，如果一套居住未滿五年的非普通住宅在市場上交易，買賣雙方共同承擔的交易成本大約要占到房價的13%(稅收約占11%，交易傭金為2%)。從這些稅收的規定來看，買賣雙方的稅負承擔并不是對稱的，賣方的交易成本遠遠大過買方，存在著“鼓勵買，限制賣”的現象。在這種稅收制度的安排下，過高的交易成本將使得物業的持有人(賣方)寧愿接受較低的租金回報，也不愿意賣房轉作其他投資。這樣一來，既不能緩解“低租金、高空置”的不合理現象，也難以對抑制房價產生太大的作用。

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