天相投顧 楊興風

　　政策調控，投資價值顯現。工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。

　　在國家對房地產行業宏觀調控，住宅、商業項目受到一定影響的同時，具有工業地產業務及背景的上市公司在行業整合及宏觀調控中將具備一定投資價值。

　　土地出讓逐步完善。近年來，國家加大了對工業用地的宏觀調控，特別是規定從今年開始工業土地的出讓必須通過掛牌拍賣的形式進行。相關規定及通知的出臺將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業用地的批租環節將日益市場化、規范化，一方面使具有一定實力，想介入工業地產開發的企業創造了條件，另一方面，工業用地資源的稀缺將促使工業用地價格的上漲，因此持有大量工業土地的上市公司，資產增值效應將非常明顯。

　　開發模式分類。工業地產開發常見的四種模式主要有工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。就我國來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區產業類型，土地出讓和規劃等因素的綜合影響，在我國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。

　　財務特點分析。通過財務數據分析比較發現，與行業內其他地產上市公司相比，工業地產公司具有存貨及預收帳款較小，且盈利水平一般，但資產周轉率較快，償債能力較強及現金流相對充沛等特點。

　　工業與工業地產共同發展。從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。此外，隨著我國工業增加值的不斷提高以及工業投資的不斷增加，工業地產的發展前景廣闊。

　　重點公司評述。綜上所述，從工業房地產的行業發展、盈利模式等方面考慮，結合目前房地產板塊的整體估值水平，我們建議投資者重點關注鑫茂科技、空港股份、海泰發展、大港股份、張江高科、ST運盛等房地產上市公司。

　　1.政策調控，投資價值顯現

　　工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產土地的批租年限為50年。

　　在國家對房地產行業宏觀調控，住宅、商業項目受到一定影響的同時，工業地產借助其特有的經營模式，在宏觀形式的大背景下，值得我們予以重點關注，與此同時，具有工業地產業務及背景的上市公司在行業整合及宏觀調控中將具備一定投資價值。

　　2.工業地產概況

　　2.1土地出讓逐步完善

　　一直以來，由于市場的強勁需求，住宅、商業用地平均價格一直處于上漲態勢，且漲幅較為明顯，相比之下，由于工業用地大部分以協議出讓的方式獲取開發，因此工業類土地價格基本趨于穩定。在確保工業土地市場供應穩定的同時，有利于工業項目的開發建設，對促進區域經濟的發展起到了重要的作用。

　　但協議出讓工業用地的方式及其相對低廉的出讓價格在過程中也產生了一些問題，部分地區為了拉動地方經濟增長，低價轉讓土地甚至零地價出讓土地，使各地產生工業圈地現象，部分開發商獲得土地之后通過各種方式改變土地用途，變工業用地為商業用地，從而獲取較高的轉讓及開發銷售的增值收益。

　　基于此，國家加大了對工業用地的宏觀調控，國土資源部在06年9月發布《關于加強土地調控的有關通知》，對于新的工業用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的標準制定，并將工業用地最低價標準制定權從地方政府收歸中央。而2007年1月1日開始實行的《全國工業用地出讓最低價標準》規定了全新的工業用地價格，禁止了零地價和低成本轉讓工業用地，同時規定了工業土地的出讓必須通過掛牌拍賣的形式進行。《標準》中規劃了十五等用地，地價上漲約40-60%。其中一等地約56萬/畝，最低等地約4萬/畝。

　　相關規定及通知將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業用地的批租環節將日益市場化、規范化，一方面使具有一定實力，想介入工業地產開發的企業創造了條件，另一方面，工業用地資源的稀缺將促使工業用地價格的上漲，因此持有大量工業土地的上市公司，資產增值效應將非常明顯。

　　2.2開發模式分類

　　與商業地產類似，工業地產回報率相對比較穩定，不同的是，其優勢在于成本較低，這也促進了其快速發展。從開發模式上看，根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式主要有工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

　　綜合以上各種工業地產方式，主體企業引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發，其主要是圍繞主體企業進行的開發運作，是以工業生產為主的企業產業鏈的打造及完善。就我國來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區產業類型，土地出讓和規劃等因素的綜合影響，在我國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。

　　針對園區開發類企業，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。

　　政府作為土地開發的主體，并承擔最終的損益；二是以開發企業為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發公司從事開發區內的土地開發和市政道路建設業務，開發公司作為土地開發的主體，并由開發公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發區一般采用以開發企業為損益主體的管理模式。出于開發區總體規劃和環境等因素的考慮，開發區或者新區管委會通常與區域內一家開發企業簽訂長期合作協議，該協議雖然不一定具有排他性，但至少園區開發企業在土地開發和市政道路建設業務方面具有一定的優先權。因此，園區開發業務具有一定區域性，進入壁壘相對比較高。

　　因此，考慮到工業地產的開發模式及我國房地產上市公司自身的特點，我們主要分析與關注的公司為本身起源于工業園區的建立，以園區開發為主，從事工業園區或高新技術開發區內的土地一級開發、房地產開發、工業物業出租、配套設施服務等的公司。

　　2.3財務特點分析

　　工業地產開發不受住宅、商業地產等政策的調控影響，從經營層面看，通過財務數據分析比較發現，與行業內其他地產上市公司相比，工業地產公司具有存貨及預收帳款較小，且盈利水平一般，但資產周轉率較快，償債能力較強且現金流相對充沛等特點。

　　2.4工業與工業地產共同發展

　　相關資料顯示，工業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的工業地產占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業地產占全世界的27%，對本國GDP貢獻也超出了30%。從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。

　　工業地產是工業生產的支撐，起配套和輔助作用，以土地和廠房為載體，為生產企業提供一定的場所和相關的配套服務。同樣的，工業項目的建設和發展將增加工業用地的需求，從而推動工業地產的發展。隨著我國工業增加值的不斷提高以及工業投資的不斷增加，工業地產的發展前景廣闊。

　　3.重點公司評述

　　一直以來，對工業地產公司的概念主要是為工業園區服務為主的公司，隨著園區開發的深入，園區工業地產開發商正逐步向服務型、物業型發展。從工業房地產的行業發展、盈利模式等方面考慮，結合目前房地產板塊的整體估值水平，我們建議投資者重點關注鑫茂科技、空港股份、海泰發展、大港股份、張江高科、ST運盛等房地產上市公司。

　　鑫茂科技(000836)

　　2006年公司實施了重大資產重組，鑫茂集團將天津鑫茂科技園有限公司59.98%股權優良資產作為股權分置改革對價置入上市公司，公司的盈利能力大幅提高，在資產重組后，對上市公司原有企業和資產也進行了大規模整合，提高了原有企業和產業的盈利能力和盈利水平。

　　公司的園區房地產開發是鑫茂科技園有限公司的主營業務(公司擁有59.98%的權益)，以工業廠房和孵化器建設為主體，以公建為配套。2006年年底，鑫茂科技園被認定為國家級科技企業孵化器，成為了全國首家民營國家級孵化器。

　　公司近期與全球第二大、中國第一大光纖生產企業及全球第三大光纜生產企業長飛光纖光纜有限公司簽定了有關《協議》，約定長飛公司承諾每年委托上市公司生產至少100萬公里、爭取120萬公里光纖并全部回購，并提供生產所需主要原材料。通過與長飛公司的合作，公司光通信產業將得以恢復，并得到持續、穩定的發展。公司擬非公開發行7000萬股，其中第一大股東鑫茂集團擬以其持有的科技園開發項目公司股權認購本次發行的股份，擬認購不低于發行總量的25%。此外，募集資金主要投向科技園的開發建設，包括新能源新材料產業基地、天津市汽車配套專業孵化器以及綠色能源產業基地。募集資金項目完成后，將為公司置入第一大主營業務，將對公司的長遠發展及利潤支撐奠定更加堅實的基礎，從而使公司形成工業地產和高科技產業同步發展、產業結構更為合理的局面。

　　鑫茂科技園簡介由鑫茂科技投資集團投資興建的鑫茂民營科技園總建筑面積80萬平方米，先后開發建設了鑫茂民營科技園南開園、華苑園、軍民兩用技術產業基地、國家軟件出口基地和國家軟件培訓研發基地六大連鎖園，成為全國最大的民營科技園。鑫茂科技產業園相繼被國家科技部命名為“中國天津鑫茂民營科技示范園”，“天津市都市工業示范小區”和“天津市市級孵化器”。

　　空港股份(600463)

　　公司開發的北京天竺出口加工區正面臨功能拓展的重大機遇,功能拓展后的出口加工區將成為政策最優惠、功能最齊全、通關最便捷的海關特殊監管區域,對加工區各項業務產生積極的影響。

　　目前尚有已開發土地559畝此外，公司用于出租的自有物業15.6萬平米，其中企業標準廠房13萬平米，海關監管庫0.6萬平米，公寓2萬平米。公司控股子公司北京空港天瑞置業投資有限公司所開發的空港科技大廈于2005年開工，目前已經竣工，預計今年能夠結算。

　　盡管公司增發收購大股東北京天竺空港工業開發公司所有的位于北京天竺出口加工區內的多功能工業廠房項目的相關議案被在股東大會上未被通過，但大股東未來注入資產的預期仍然值得期待。

　　附：空港工業區簡介空港工業區成立于1994年，總體規劃面積6.6平方公里，位于首都國際機場西側一公里處。地處20萬人口空港城的核心地帶，國家一級公路101國道貫穿南北將工業區分為A、B兩區，從工業區出發5分鐘可上機場高速路即可與城市的大動脈二環、三環、四環、五環、六環連通。距北京火車站僅20公里，距北京貨運站、順義貨運站、張辛貨運站均為15公里。90分鐘車程抵天津新港。交通便利、物流優勢明顯。

　　園區目前已經形成一個以電子信息、現代物流產業為主體、以外向型經濟為特征、以高新技術產業為依托的現代化科技園區。截止目前，已有來自18個國家和地區的300余家中外客商相繼入駐工業區，跨國公司參與投資的入區企業近70家。

　　海泰發展(600082)

　　工業地產主業明確。公司主業為工業地產，通過專業化的孵化服務帶動工業地產與產業投資，并形成獨具特色優勢的工業地產運營模式-海泰模式，通過成功運作海泰綠色產業基地的大盤項目，公司在經營區域內已確立了工業地產價格和市場引導的主導地位。

　　公司將受益于天津濱海高新區的開發。公司大股東海泰控股將主導濱海高新區的開發建設，公司將承擔未來濱海高新區的開發建設，成為濱海高新區開發的較大受益者。濱海高新區是科技部與天津市共同建設的唯一的“國家高新區”，是濱海新區的“領航區”，公司控股股東海泰控股集團承擔濱海高新區的開發建設。海泰控股集團已與中海石油基地集團簽署了建設濱海高新區的合作協議，未來集團將開發土地注入上市公司值得期待。上市公司將充分利用多年積累的大盤工業地產開發及創業孵化服務經驗，積極參與以促進科技成果轉化為主導功能的濱海高新區的開發建設，在濱海高新區的開發中復制海泰工業地產運營的成功模式，為公司拓展更大的發展空間。

　　公司涉足民用地產。公司擬定向增發不超過12000萬股，募集資金投資開發“海泰綠色產業基地三期項目”和“領世郡高檔住宅項目”，有利于提升海泰工業地產開發水平，同時走出園區，增加民用地產的項目儲備。此次公司首次涉足民用地產的開發建設，增強了培育海泰發展工業園、配套設施和住宅相結合的綜合開發能力，為提升城市建設運營的能力奠定了基礎,也為進軍濱海高新區高水平、多功能的大規模科技工業園建設創造了條件。

　　公司主要開發園區介紹天津新技術產業園區是1991年3月經國務院批準的國家級高新技術產業開發區，位于天津市區西南部。園區地理位置優越，人才資源密集，科研基礎雄厚，工業綜合配套完備。經過10年的超常規模高速發展，天津新技術產業園區已成為天津市改革開放最具活力的地區和新的經濟增長點。

　　華苑科技新城作為現代化的天津科技副都市中心，位于外環線綠化帶外側，與發展中的第三高教區相鄰，鄰近2008年奧運會天津比賽場館，處于天津市的上風口。

　　科技新城規劃有科研產業區和服務產業區兩大區域組合，起步區現已實現了土地的“十通一平”，交通、電信及水、電、煤氣等基礎建設系統已與周邊城區貫通，預計2006年建成。

　　海泰綠色產業基地作為華苑科技新城開發建設的第一個項目，是由上市公司投資建造的全國最大孵化器群。該項目位于華苑科技新城起步區內，占地820畝，總建筑規模逾100萬平方米。綠色產業基地采取“基地＋特色工業園”的運行方式，營造最佳生態環境和創業環境，并通過海泰綠色創業平臺，為企業提供了一條科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少、人力資源優勢得到充分發揮的新型工業化發展道路。

　　大港股份(002077)

　　依托鎮江新區管委會。公司實際控制人鎮江新區大港開發總公司，是新區管理委會下屬國有獨資企業。公司主要從事鎮江新區內的園區開發、市政道路建設、倉儲物流、工業標準廠房建設與租賃等業務。鎮江新區擁有的區位優勢、產業優勢、資源優勢等將直接帶動公司相關業務的發展。

　　經營目標明確。公司正逐步向園區開發與服務模式方向發展，在穩定園區綜合開發建設及市政工程建設等現有業務的同時，將以園區綜合開發一體化為基礎，以倉儲物流、房地產開發與經營為兩翼的大型第三方服務體系，增強公司的核心競爭力。向第三方工業服務體系業務擴展符合園區發展規律，有利于規避單純土地開發的政策風險，確保公司盈利能力的提升，實現公司的可持續發展。

　　加大項目儲備力度。2006年公司購買了位于鎮江新區大港趙聲路面積約為6萬平米的商住用地使用權，加強了房地產開發經營方面的力度。

　　鎮江新區簡介鎮江位于長江三角洲中部，交通便利，資源豐富，1988年被國務院列為沿海經濟開放地區。鎮江新區是1998年6月在原省級鎮江經濟開發區的基礎上重新組建的，規劃總面積79.69平方公里，已開發面積不足40平方公里，占總規劃面積的50.2%。

　　截至2005年底，鎮江新區批準進區外資企業312個，實際到位外資26億美元。在江蘇省省級開發區各項經濟指標評比中，鎮江新區實際使用外資、自營出口、業務總收入、財政收入等指標均名列前茅，被省對外貿易經濟合作廳評為“先進開發區”。

　　張江高科(600895)

　　2006年，公司經營戰略發生了重大轉變，確立了以園區特色物業租賃作為主要的、持續穩定的利潤來源。公司將通過自行開發、收購集團優質資產等方式不斷擴大出租物業的存量，增加了公司盈利能力和未來穩定的現金流。

　　至2006年末，公司已擁有60多萬平方米租賃物業和260萬平方米的項目儲備；2007年初又通過收購增加了250萬平方米項目儲備。2007年公司預算主營業務收入為8.6億，其中：房地產業務預算實現收入逾6億，占預算主營業務收入總額的七成以上，繼續成為利潤貢獻的支柱行業，商品貿易預算收入基本維持2006年水平，2007年度預計投資項目的收益在2006年度的基礎上有所提升。

　　張江高科技園區簡介：

　　上海市張江高科技園區成立于1992年7月，位于浦東新區中部，規劃面積25平方公里，分為技術創新區、高科技產業區、科研教育區、生活區等功能小區。

　　截止2006年底，園區累計注冊企業4862家，其中累計批準外商投資企業1981家，吸引外商投資總額162.91億美元，完成固定資產投資達819.05億元。2006年，園區實現經營總收入約531.83億元，稅收39.64億元，工業總產值302.63億元，出口交貨值179.15億元，吸引各類研發中心91家，累計申請專利4032項。園區最終將建設成為國家自主創新示范基地，具有國際競爭力的科學城。

　　ST運盛(600767)

　　民營企業上海九川投資有限公司于2006年出資受讓公司29.9%股權成為公司的控股股東，考慮到公司土地儲備及可供開發的后續項目等問題，公司主營業務進一步擴展延伸到工業地產領域。已獲得新大股東九川投資注入的優質資產———從上海浦慶投資公司手中受讓27號地塊上的10幢國際化標準廠房，建筑面積為44184平方米，今年2月公司還取得地塊號為紅星村50-1丘上工業廠房建筑面積44,184平方米中的42,840.22平方米房屋產權證。

　　此外，為了更好地扶持ST運盛的發展，九川投資還在ST運盛股改時承諾，其子公司上海浦慶投資公司已與天津市陳塘都市工業園區籌備組簽署《天津陳塘都市型工業區開發建設工作意向書》，九川投資和浦慶投資將在簽署相關正式合作協議時，在取得天津市土地相關管理部門同意的前提下，無償將該工業地產開發項目正式合作協議簽約主體的地位給予公司。天津陳塘都市型工業區開發建設項目，位于天津市中心城區的東南部，占地277.6公頃，其中工業用地103.1公頃。

　　盡管目前公司還未與天津市陳塘都市工業園區籌備組簽署任何正式合作協議。合作協議一旦成型，公司將一舉介入濱海新區的工業地產領域，未來業績與基本面存在較大的增長空間。

　　浦慶國際機電數碼園簡介坐落于浦東張江高科技東區緊鄰陸家嘴和外高橋保稅區國家級開發區。總體規劃開發500畝，總建筑面積約30萬平方米，園區由總部基地、孵化基地、生產基地、服務配套區四部分組成。包括獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名總部樓42棟，標準廠房12棟；中小企業聯體辦公樓24棟；園區總投8億人民幣，建設周期為3年。