滬港通即將啟動 兩地地產股面臨重估
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本報記者 張曉玲 深圳報道
11月17日，滬港通將正式開啟。這將對兩地地產股產生潛移默化的影響。
多家機構預計，滬港通正式開通后，可能推動低估值地產藍籌估值進一步修復。以萬科為例，萬科A/H 目前仍有近20%差價。
更重要的意義則在于，中國房企國際化的進程會加速，無論A股還是H 股上市的房企，他們在融資成本、公司管理、運營效率等方面將進一步提升。
據統計，納入滬港通的地產股投資標的有數十個之多，有望在滬港通行情中優先受益。A股的標的有萬科、保利地產[微博]、招商地產[微博]、華夏幸福等30余只符合條件。據中信建投統計，此次滬港通下有41只H股有望向內地投資者開放，其中內房股個數占到61%，市值占到34%，行業排名前列的優質龍頭房企中海外、華潤置地、恒大地產、碧桂園都將成為A股投資者的交易品種。
A股投資者和港股投資者選擇企業的側重考量因素有所不同，此次互聯互通將推動兩地進行雙向價值重估。中信建投分析師蘇雪晶認為，A股投資者的投資風格更偏好轉型公司、區域主題熱點和政策紅利等，而港股投資者對公司基本面給予了更多的關注，滬港通的推行有望修復房地產龍頭的估值。
以保利地產為例，“保利目前估值較低，而且在銷售、融資成本等方面都優勢，資質與基本面表現較好�！眹┚仓赋�，保利地產為估值最低的A股地產龍頭，可能將直接受益于滬港通。
資源稟賦優異、有資產重組預期的公司受關注更多。從港股經驗來看，華潤置地自上市以來不斷獲得大股東的優質資產注入，這對其高速擴張起到了重要作用，也推升其估值提升，未來具備資產重組預期的房企也將同樣受到投資者的青睞。
相對于住宅開發，海外投資者對于擁有獨特模式的企業往往給予更高的估值，如商業地產、旅游地產、產業地產等，滬港兩市的稀缺地產股如華僑城和華夏幸福將受到更多關注，這兩只股票近期走勢強勁。
中信建投認為，專注于商業運營的企業更加受國際長線資本的青睞，結合近期國內REITs試點的推進，A股商業地產開發商過去的融資囹圄有望開禁，海外投資者對金融街、中國國貿等擁有優質自持物業資源的房企關注度提升，也將系統性推動其估值水平上移。
滬港通的開啟對香港內房股是全新的發展機遇。CRIC港股分析師洪圣奇認為，滬港通實行后，香港上市的內房股受惠程度可能會大于在A股上市房企。就投資機會而言，投資者可能更傾向于港股市場，因為目前香港內房股整體估值不高，“融創、世茂等內房股資質都比較良好，而且目前的估值也不錯，A股地產股相比之下也并不具有特別優勢�！�
中信建投表示，滬港通對于地產股不僅僅是估值的影響，更多是思維方式的改變。在未來，企業間的資源稟賦、管理效率、融資成本以及運營模式等多元層面都將對資本市場產生影響。
在房地產行業已經進入下半場，利潤率下移的背景下，強力有效的管控能力以及融資能力將成為穿越周期的保障，滬港通將推動國內資本市場的估值思路與國際并軌，在降本增效層面控制出色的企業，將會在資本市場脫穎而出；從產業角度來看，也將驅動上市公司的管理思路，從過去的追求規模開始注重效率和速度的平衡。這也是萬科等龍頭房企為何強調不再單純追求規模的原因。
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