吳曉波

　　7月3日，廣州地產(chǎn)集團(tuán)合景泰富(1813.HK)在香港正式掛牌上市，通過發(fā)行占總股本約33%的股份，集資45.5億港元，合景創(chuàng)始人孔氏三兄弟也從而一躍成為身家90多億港元的富豪。合景這個在大鱷云集的廣州顯得并不突出的中型開發(fā)商，憑借香港股市又一次塑造了內(nèi)地地產(chǎn)股神奇的傳說。

　　2005年中，富力地產(chǎn)上市至今，兩年多內(nèi)創(chuàng)造了股價上漲近9倍的神話，掀起內(nèi)地地產(chǎn)股受追捧的熱潮。這一財(cái)富示范效應(yīng)在碧桂園(2007.HK)上市時達(dá)到頂峰。今年4月底，碧桂園在香港正式掛牌，股價以上限5.38港元定價，IPO集資129億港元，成為內(nèi)地房企規(guī)模最大的一次集資，而且其路演之后由于受到香港眾多富豪如李兆基等的看好，最終超額認(rèn)購255倍。凍結(jié)金額達(dá)3300億港元，是香港股市第二大IPO，僅次于去年10月上市的“巨無霸”中國工商銀行。

　　用香港證券界的話來說：“每十個香港人，就有一個去申請認(rèn)購碧桂園的股份。”這種對地產(chǎn)股的天然親近情結(jié)，在全球股市中，大約只有香港股市才可以看到。

　　在大鱷上市受到追捧之后，眾多中型開發(fā)商隨之步入赴港上市日程。這類開發(fā)商的特點(diǎn)是規(guī)模不大，土地儲備不大，但是產(chǎn)品線有一定特色，而且在上市前往往由于受宏觀調(diào)控影響，出現(xiàn)一定的資金壓力，而他們也幾乎都無一例外地接受了外資投行如大摩、瑞銀等的風(fēng)險投資，通過這筆風(fēng)險投資擴(kuò)大了土地儲備，補(bǔ)充了運(yùn)營資金。

　　以合景為例，它前身為合景房產(chǎn)，成立于1995年。在廣州大發(fā)展商云集的情況下，昔日的合景泰富并不顯眼。直至2004年，該集團(tuán)以當(dāng)時全市最高樓面地價紀(jì)錄的價格拿下CBD珠江新城的一幅商業(yè)用地以及一幅住宅用地，宣布進(jìn)入高端市場，引起業(yè)界關(guān)注。

　　相比富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及碧桂園等華南地產(chǎn)商，合景泰富330萬平方米的土地儲備以及集團(tuán)規(guī)模顯得比較單薄。而且公司負(fù)債較高，截至2006年底，公司的總借貸為24億元，其中12億元在年內(nèi)到期，據(jù)了解，此次IPO募資所得會有約6億元用于還債。

　　合景順利上市，離不開其保薦人大摩的保駕護(hù)航。2006年11月16日，大摩旗下的SSF swift 以現(xiàn)金8480萬美元認(rèn)購合景泰富股份，占7.5%。

　　在大摩的資金助力下，合景泰富展開一系列拿地動作。2007年初以近18億元拿到蘇州三塊地塊，完成了蘇州的戰(zhàn)略布局。分析師認(rèn)為，“頻繁的拿地舉動，正是為臨近的上市添加動力和成功的砝碼。應(yīng)該說籌謀已久。”

　　地塊的取得非常關(guān)鍵。截至2006年度，合景泰富物業(yè)開發(fā)收入占98.8%，酒店、

寫字樓及其他商用物業(yè)開發(fā)，其來自物業(yè)投資部分的經(jīng)常性收益應(yīng)隨時間增加。

　　此外，大摩還以其研究言論助推合景泰富。其研究資料顯示，合景泰富2005、2006年的利潤分別為1.33億元和1.57億元人民幣。大摩研究報(bào)告預(yù)測，合景泰富今年純利可達(dá)到9.73億元，較去年增長5.2倍。

　　可以說，無論是富力、碧桂園還是合景，這些地產(chǎn)股受到追捧的深層原因，都在于它們相比其他行業(yè)顯得更優(yōu)越的成長性。正是由于這樣的市場預(yù)期，使它們頻頻上演鯉魚跳龍門一飛沖天的戲碼，從受困于宏觀調(diào)控到IPO獲得大筆資金后借宏觀調(diào)控“大魚吃小魚”而壯大，近幾年來內(nèi)地房企的飛速擴(kuò)張，與港股為它們提供資本平臺后盾是分不開的。

　　港股的雄起

神話還在繼續(xù)，富力地產(chǎn)流通市值每年增長一倍的示范效應(yīng)還在繼續(xù)，碧桂園依然是目前流通市值最大的地產(chǎn)股，合景正欲借勢騰飛……只要

人民幣升值、城市中心土地有效供應(yīng)減少、城市化進(jìn)程加快這三個現(xiàn)狀還在持續(xù)，港資對于成長性極強(qiáng)的內(nèi)地地產(chǎn)股的追捧就還會繼續(xù)，而上市房企越調(diào)控活得越滋潤，自然也成為毫無懸念的答案。