安信國際：北京樓市剛需旺盛 房價繼續上升
房地產：北京剛需樓盤草根調研
目前北京剛需仍然旺盛，房價穩中有升。昨日我們在北京的房山和大興草根調研了7個樓盤，房山區和大興區是北京剛需住宅相對集中的區域，2010年至今這兩個區域土地成交的建筑面積占全市土地出讓的37%左右，目前區域樓盤的總價主要集中在150至300萬，該價格向來是北京一手房成交的主力。
剛需住宅需求依然旺盛，項目銷售情況良好。本次調研7個樓盤中，3個樓盤于本周末開盤，其中大興區萬科橙項目當日售罄，其他2個項目首日去化均在80%以上，改善性三居室的去化速度較快。
去化速度較去年有所下降。根據現場調研反饋來看，房山、大興區域樓盤較去年的去化速度有所降低。部分樓盤反應去年一期項目搖號基本能夠當日售罄。本次除萬科項目外，去化率均有所下降，并且萬科項目蓄號情況也較去年有所減少(約400人搖340套房)。
房價方面仍穩中有升，上浮幅度仍受監管層的嚴格控制。本次調研樓盤銷售均價均在1.9萬元/平方米至2.5萬元/平方米，仍較去年末該區域同類住宅或上一期住宅的均價有10%至15%左右的上浮，并且上浮程度仍受到監管層的嚴格控制。所有項目并未出現降價的局面。
銀行按揭趨緊。根據調研情況來看，僅1個項目首套能獲得95折利率優惠外，其他項目均是“首套首付3成，利率基準；二套首付7成，利率1.1倍”。并且根據現場反饋，目前按揭仍較年初趨緊，部分項目年初還能獲得95折利率優惠。
根據我們調研，4月以來北京樓市住宅剛需仍然旺盛，需求和價格均未出現下滑，甚至部分樓盤還有捂盤惜售的情況。另一方面，去年下半年至今，房山、大興區域土地出讓均價有明顯的上升，去年8月房山長陽鎮18-02-13地塊土地出讓樓面價2.3萬元/平方米，已經高于該區域目前主流住宅的售價。今年4月18日恒大41.6億奪北京大興黃村地，溢價180%，初步計算樓面地價2.4萬元/平方米，高于周邊目前的住宅售價。
投資建議：維持行業 “同步大市”的評級，但調高白馬地產股評級：我們認為目前房地產股票的投資理念將逐漸發生變化，此前地產股的趨勢投資將逐步讓位于價值投資，市場將對白馬地產公司進行一場持續的價值重估，該過程可能不會一蹴而就，但長期趨勢已經顯現。機會集中在兩類公司，一是傳統的一二線龍頭企業，這些企業依靠穩健的管理和財務，不斷擴大市場份額，長期保持良好的業績，建議關注安排B轉H的萬科。二是公司盈利雖然不突出，但資產質量較好，股價嚴重低于重估凈資產甚至賬面凈資產的企業，建議關注北京北辰實業股份588。
風險提示：金融體系去杠桿、經濟增速下滑超預期，再融資受阻(雙雙)
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