融創(chuàng)孫宏斌的奪地賬本:看空地價上漲依然頻繁拿地
看空地價上漲 依然頻繁拿地
李樂
9月18日，國家統(tǒng)計局公布了最新一期70大中城市房地產(chǎn)市場狀況，房價的走勢再次與土地市場的熱度呈現(xiàn)出高度一致。北上廣深之中，北京市環(huán)比上漲了1.1%，上海環(huán)比上漲了1.7%，廣州上漲了1.7%，深圳上漲1.4%，上述4城市中，近期均有地王成交。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期正在改變，由于預(yù)期未來房價上漲，包括孫宏斌在內(nèi)的曾對土地市場看低的開發(fā)商也開始高價奪地。
而他們的預(yù)期，似乎代表著未來一定時間內(nèi)中國房地產(chǎn)市場的走勢。
“地王”盈虧賬
“北京地價確實太不理性了，我不相信地價會一直這么漲下去。”在融創(chuàng)和綠城合作一周年的紀念活動上，孫宏斌這樣對《中國經(jīng)營報》記者表示。但是時隔一個月后，孫宏斌卻在北京農(nóng)展館地塊“快刀斬亂麻”，43.24億元的“總代價”，讓融創(chuàng)中國這次沒有遇到對手。
這與融創(chuàng)(中國)在爭奪亦莊地塊的情況不無二致。在農(nóng)展館地塊的爭奪中，僅經(jīng)過9次應(yīng)價便結(jié)束了第一輪競價，融創(chuàng)中國報價“觸及”21億元的價格上限。隨即轉(zhuǎn)入競配建異地醫(yī)院階段。最終，經(jīng)過69輪激烈角逐，融創(chuàng)中國將其摘入囊中。
為此，孫宏斌付出的代價是21億元人民幣和還建27.8萬平方米醫(yī)院樓，兩者加總，農(nóng)展館地塊的樓面價已經(jīng)超過7.5萬元/平方米——是什么讓孫宏斌改了“主意”？
“容積率在1.0以下的低密度項目以后在北京很稀有。所以我們認為樓面價在每平方米2.5萬到3萬元還是會有一個挺好的回報。”對此，孫宏斌有自己的解釋，但這一次，7.5萬元的樓面成本價，遠遠超過了孫宏斌在中期業(yè)績會上提出的價格區(qū)間。
吳曉波曾在《大敗局》里這樣描寫曾經(jīng)孫宏斌主政的順馳：孫宏斌每次拿下高價地后，手下都覺得絕望透頂，然而經(jīng)過堅持和包裝，每次最后都挺過來了，而且?guī)缀趺看味寄茏龅戒N售業(yè)績不錯的結(jié)果。對于這樣的評價，孫宏斌從來都是未置可否。
“這一地塊的價格在意料之中，要以發(fā)展的眼光看，絕版地塊符合企業(yè)戰(zhàn)略路線。”樓艷青是融創(chuàng)中國北京公司的副總經(jīng)理，她告訴記者，融創(chuàng)要把這里開發(fā)為高端住宅，以彰顯地塊的價值，作為孫宏斌的下屬，樓艷青看不出“絕望”。
孫氏高增長
在中國的地產(chǎn)商中，孫宏斌是語速最快的一個。貌似沒有太多的深思熟慮，但綠城老板宋衛(wèi)平卻評價他“反應(yīng)快，腦子靈”。“公司并非越大越好，大了管理半徑太大，我現(xiàn)在的重心，就是在北京、上海。”
重點布局帶來了融創(chuàng)(中國)的高速增長。2012年全年，融創(chuàng)完成銷售356億元，同比2012年銷售額增幅為85%。在“增長率”這一項指標上，融創(chuàng)跑贏了萬科——這是孫宏斌在順馳年代就為自己樹立的對手；同樣在這樣指標上，融創(chuàng)還跑贏了央企保利地產(chǎn)[微博]和后來者恒大。
也正是有這樣的銷售現(xiàn)金收入作為依托，孫宏斌方才敢于在北京的土地市場上一擲千金。僅一個月內(nèi)，亦莊地塊和農(nóng)展館地塊總計耗費了孫宏斌超過80億元人民幣。再加上年初以超過80億元的價格收購綠城旗下的三個高價項目，孫宏斌總計花費已經(jīng)超過160億元人民幣。
孫宏斌的“高增長”代價不菲，他需要時間去消化，他相信，作為一個做企業(yè)的人，應(yīng)該為未來做事，花當下的錢。
這樣高增長的代價，在當期的財務(wù)報表上已有體現(xiàn)，2012年全年，融創(chuàng)的毛利率只有28%。這是一個頗具戲劇性的數(shù)字，因為孫宏斌如今的合作伙伴都清楚，現(xiàn)在的融創(chuàng)要速度、要利潤。但28%的毛利率，甚至低于行業(yè)平均的較好水平。
“28%的毛利率這個問題是結(jié)構(gòu)性的，”孫宏斌說。2012年，面對困境中的綠城中國，孫宏斌決定與綠城中國建立戰(zhàn)略合作，并通過收購，買入綠城中國旗下的項目。孫宏斌與宋衛(wèi)平惺惺相惜，面對宋衛(wèi)平對自己的夸獎，孫宏斌謙虛地說，自己是宋衛(wèi)平雇的一個大區(qū)經(jīng)理而已。
造成賬面毛利率的原因即在于綠城的收購項目，如果除去收購綠城的三個高價項目之外，融創(chuàng)中國的毛利率為48%。這幾乎是內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的最高值。孫宏斌對拿地價格的上限標準是，毛利率不能低于30%。
合作的賬本
融創(chuàng)CFO黃書平坦承，融創(chuàng)這一輪的快速增長，很大程度上緣于與綠城的深度合作。
在中期業(yè)績中，融創(chuàng)與綠城合作的收獲得以充分體現(xiàn)。在公司物業(yè)銷售收入增長的42.61億元中，融創(chuàng)綠城項目39.43億元的到賬收入做出了最重要貢獻。2012年，融綠公司銷售額超過90億元，對融創(chuàng)整體銷售額貢獻超過20%，這一比例在2013年還將進一步提升。
黃書平指出，剛與綠城合作時，融創(chuàng)整體可售庫存約660億元，目前融綠公司這個合作平臺的貨值已經(jīng)增加到1200億元。“這為我們直到2015年的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，融創(chuàng)的后勁是很足的。”黃書平認為，融創(chuàng)的快速發(fā)展也會因此得以延續(xù)。
在此基礎(chǔ)上，融創(chuàng)下半年具備取得預(yù)售證條件的可售貨值高達700億元。“其中220億元是上半年在售留下來的，280億元是新開盤項目，還有200億元是老項目后期再開盤。”融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德介紹，融創(chuàng)2013年可售項目數(shù)量為37個，2014年將增長到42個。
“公司全年目標肯定超額完成，但超額完成多少還要看拿地的情況。”孫宏斌表示，在現(xiàn)金流比較充裕的情況下，融創(chuàng)將把利潤放在第一位，根據(jù)拿地情況調(diào)整現(xiàn)有項目的銷售節(jié)奏，并據(jù)此確定銷售價格的提升幅度。
融創(chuàng)與綠城的合作使得公司價值得到了很大提高。不過，盡管融創(chuàng)可售資源相對豐富，但下半年是否會提高銷售目標還要看買地的情況。如果買地情況比較好，就多賣一些；如果拿不到地，就犯不著賣那么多。
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