張歆晨

　　第一財經(jīng)日報：對投資者而言，接下來合景泰富值得關(guān)注的亮點在哪里？

　　孔健岷：我們之前兩年特意放慢增長速度，是緣于企業(yè)在進行標準化建設，構(gòu)造自己的標準化中心，并且打造了不同產(chǎn)品類型的模板，有寫字樓、高端住宅、普通洋房、別墅以及商場。我要我的團隊不斷去試驗不同類型的產(chǎn)品，從而形成標準(除了高端物業(yè))。

　　為什么要花兩年時間去做標準化建設呢？因為企業(yè)規(guī)模做大后如果沒有標準，成本就很難控制。例如一些同行表面上看量是沖得很快，營業(yè)額和利潤都在增長，但毛利卻下滑很快。為了避免沖量而導致管理和財務控制方面的問題，我必須先把標準做扎實。

　　目前，標準化的構(gòu)建已經(jīng)完成，企業(yè)就開始尋求量的增長。未來兩年，公司的銷售業(yè)績肯定會跑得很快，今年就能看到效果。雖然我們對外宣布的年銷售目標是160億，但其實我心里的目標是沖200億，因為我們具備了這個條件。

　　另外就是配合量的增長，土地購買會大幅增加。下半年還會比較進取，并且主要集中在上海、北京、杭州、廣州這些周轉(zhuǎn)比較快的城市，當然參考人口結(jié)構(gòu)、消費水平以及土地價格，部分二線城市如南寧等都是我們選擇的目標。

　　日報：過去合景泰富在市場上的形象都是高端物業(yè)和寫字樓開發(fā)商，為什么在進行標準化構(gòu)建時，增加了普通住宅、工業(yè)園、酒店、商場這些產(chǎn)品類型？

　　孔健岷：不是說我們合景不想做高端物業(yè)，其實我們到現(xiàn)在一直在做，而且整個團隊的狀況是做豪宅更興奮，我們也有部分類似于廣州天鑾的產(chǎn)品。另外最近我們在上海、北京談的項目也有部分是豪宅項目。其實，我們一直都希望豪宅占我們的主力，因為這是我們的強項，而且利潤率較高，客戶群也更容易打交道。

　　比如說當年的廣州譽峰，當時中海在隔壁，賣1.1萬~1.2萬元/平方米，我們卻開出2萬元/平方米的報價，外界覺得很好笑，認為不可能，但事實是我們做到了。原因其實很簡單，就是因為我們的團隊在打造產(chǎn)品之前，還對客戶群有充分而且前瞻性的了解和認識。

　　現(xiàn)在為什么要進行產(chǎn)品多元化呢？因為如果是我全部集中在高端物業(yè)，那企業(yè)的風險太高，高端物業(yè)受國家政策影響大，而且土地也是稀缺資源，你購買的土地中不是每一幅都適合做高端物業(yè)的。

　　我希望大概三七比例，高端物業(yè)30%，其他70%。這樣做對整個公司良性運營而言是有益的，單純的高端物業(yè)在遇到國家宏觀調(diào)控時，銷售突然間會跌得很厲害，這時就需要剛需產(chǎn)品做一個扶持和補充，以確保量的平穩(wěn)增長。

　　日報：如你所說，隨著公司增長加速以及一個快速放量的過程，企業(yè)的規(guī)模將有所擴大。在目前中國的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，你認為三五年內(nèi)合適的規(guī)模和狀態(tài)是怎樣的？

　　孔健岷：實際上，做企業(yè)的人，都希望做大，無論年輕還是年長的。就我的團隊而言，首先目標就是在三年內(nèi)做到年銷售額上250億~300億元。

　　至于未來，我想說的是我們還很年輕，管理層平均年齡40歲左右。可以說這是最好的時光，我們未來肯定會不斷做好，不斷去做量，給股東一個持續(xù)的回報。

　　當然，不是說我們只顧著去沖量了，更重要的是，我們對產(chǎn)品有很嚴格的標準以及很強的創(chuàng)新能力，我希望做到該放量的時候就放量，該保守的時候就保守。

　　日報：“該放量時放量，該保守時保守。”這是一個很理想的狀態(tài)，你如何確保能夠拿捏好這個尺度？

　　孔健岷：這里涉及到內(nèi)部的風險管控問題，而我在這方面是非常重視和嚴格的。總體來說，做產(chǎn)品可以很瘋狂，例如在廣州做的W酒店，以及未來在北京做的一個很炫的購物商場，可以有很多嘗試、創(chuàng)新和突破。但是，在內(nèi)部的成本和資金運營方面，則會非常嚴苛。

　　我們不希望公司在成本、資金運營上出風險，這是我們對合景泰富所有股東要確保的事，這一點上，我們必須要相對穩(wěn)健。為什么過去兩年相對保守一點、穩(wěn)健一點，就是希望把基礎性的工作做好。打個比方，我如果要跑1000米的話，前200米我會跑慢一點，后面500米我要跑快一點。我不給財務和成本控制有一點點犯錯的機會，這是制衡和調(diào)節(jié)企業(yè)發(fā)展速度的一個標尺。

　　日報：目前中國房地產(chǎn)市場處于一個比較特殊的階段，有人看多，有人看空，政策的走向也未明確。為何會選擇在這個時機放量？你對市場前景如何判斷？

　　孔健岷：對于市場的前景我個人是樂觀的。雖然政策方面出臺新的措施，例如稅收擴大以及物業(yè)稅等都將是必然的措施，但就長遠來看，中國城市化進程以及人口增長等，仍然會給這個市場帶來許多機會。

　　例如北京，前幾年出臺了個五年納稅記錄才可以購房的政策，如今這個時間節(jié)點快要到來，上海也有類似的政策，這些政策卡住了相當一批購買力。據(jù)我估算，明年底會有一批釋放出來，后面也有一批，這些購買力一經(jīng)放出是了不得的。

　　另外，我們購買項目傾向于一線城市和小部分二線城市，這些區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�和�?jīng)濟活力都是相當不錯的，因此我們土地儲備的含金量很高，升值空間也比較大。事實上，今年上半年就已經(jīng)能夠看到，部分二、三線城市經(jīng)受的考驗越來越大，一些規(guī)模很大的企業(yè)已經(jīng)回流到一線城市。然而一線城市的土地很稀缺，不像二三線一樣一拿就可以拿300畝，完全不是這個概念。

　　從戰(zhàn)略這個角度，我們的布局基本集中在一線及優(yōu)質(zhì)的二線城市比如蘇州、成都、天津。那整體上來說，我的土地儲備大概是1000萬平方米，基本上都是一線，其中又以市區(qū)居多，而這些都是我敢說放量的底氣和資本。(記者吳斯丹對本文亦有貢獻)

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