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　　本報(bào)記者 趙夏蓉 發(fā)自廣州

　　合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)的商業(yè)步伐可以追溯到2006年。但是多年來，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)卻一直發(fā)展得不溫不火。

　　合生創(chuàng)展執(zhí)行董事、副主席兼財(cái)務(wù)總監(jiān)張懿去年公開表示，預(yù)計(jì)2014年商業(yè)收入將占總收入的20%。但是截至去年底，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)貢獻(xiàn)額僅2.5億港元，僅占業(yè)績(jī)的3%。物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)三項(xiàng)也僅貢獻(xiàn)比重9%。然而，這么多年來，合生在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過了200多億元。合生在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展可謂是敗筆。

　　資產(chǎn)165億港元收益2.5億港元

　　實(shí)際上，合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間不算太晚，早在2006年，合生創(chuàng)展就開始布局商業(yè)地產(chǎn)。在2006年的年報(bào)中，合生創(chuàng)展明確提及了商業(yè)地產(chǎn)：“本集團(tuán)目前擁有用作商業(yè)用途的土地儲(chǔ)備，未來逐步開發(fā)寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，相信商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將為本集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和客觀的投資回報(bào)率，并在未來幾年成為本集團(tuán)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。”

　　而早2007年6月，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)部門即已成立，其主要側(cè)重點(diǎn)為高端別墅和商業(yè)地產(chǎn)。不過，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)就一直潛伏著，并未有太大的動(dòng)靜。

　　有五大行人士向時(shí)代周報(bào)記者透露：“在2007年的時(shí)候，合生創(chuàng)展就希望攜手五大行在全國(guó)布局商業(yè)地產(chǎn)。但隨后的兩年里，合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)雷聲大，雨點(diǎn)小。”

　　直到2010年，合生創(chuàng)展才加碼商業(yè)地產(chǎn)，并高調(diào)強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)路線。2010年3月，時(shí)任合生創(chuàng)展總裁的薛虎明確表示，2009年是合生創(chuàng)展高級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的起步之年，在北京、上海、廣州等地有11個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)開發(fā)，部分項(xiàng)目將在2010年投入運(yùn)營(yíng)和招商。

　　合生創(chuàng)展內(nèi)部人士也證實(shí)：“集團(tuán)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)很明確，即短平快的住宅項(xiàng)目迅速銷售回籠資金，而長(zhǎng)線持有的商業(yè)物業(yè)則產(chǎn)生持續(xù)且抗跌性強(qiáng)的租金收入。”

　　時(shí)代周報(bào)記者梳理合生創(chuàng)展的歷年財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2009年、2010年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)膨脹速度驚人。2008年，期內(nèi)投資物業(yè)資產(chǎn)為28.5億港元，但在2009年底卻驟升至83.8億港元，同比增長(zhǎng)近200%。僅從其2009年年報(bào)中統(tǒng)計(jì)，合生僅在北京的商業(yè)項(xiàng)目包括北京東方文華、北京德勝大廈、麒麟PLA商業(yè)旗艦廣場(chǎng)、世界村時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、時(shí)代帝景商業(yè)綜合體。此外，近兩年正在熱銷的霄云路8號(hào)項(xiàng)目也還有40萬(wàn)平方米的商業(yè)體，粗略計(jì)算，合生在北京的商業(yè)項(xiàng)目面積就約有78萬(wàn)平方米。到了2010年底，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)更是達(dá)到了154億港元，增幅也高達(dá)84%。

　　但是近兩年來，投資物業(yè)資產(chǎn)增幅明顯放緩并且還有所回落，2011年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)為166億港元，而到了2012年，卻為165億港元。

　　這或與合生商業(yè)帝國(guó)的朱氏兄弟2010年成立專門的商業(yè)管理公司有關(guān)。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團(tuán)聯(lián)手廣州惠潤(rùn)，組建了一支屬于自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，合作方廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業(yè)傳奇人物歐小衛(wèi)創(chuàng)建。當(dāng)時(shí)有消息稱，合生創(chuàng)展將從持有的大約1000萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃面積中，劃出200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米歸雙方新成立的管理公司管理。

　　時(shí)代周報(bào)記者就商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)向合生創(chuàng)展發(fā)出采訪提綱，不過截至發(fā)稿前未獲回復(fù)。

　　去年，張懿就表示，未來商業(yè)項(xiàng)目落成之后將會(huì)給集團(tuán)帶來很大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。預(yù)計(jì)2014年商業(yè)收入將占總收入的20%。但是，合生創(chuàng)展去年投資物業(yè)僅貢獻(xiàn)2.5億港元，占比僅為3%，而物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)三項(xiàng)合計(jì)也僅貢獻(xiàn)9%。顯然，離20%的目標(biāo)還有一定差距。

　　難產(chǎn)的津京新城

　　朱孟依謀局商業(yè)地產(chǎn)是出于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，但是卻曲高和寡，再加上高層震蕩，或多或少地影響了項(xiàng)目開發(fā)的周期。

　　之前曾有合生系內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者爆料，“老板與管理層之間肯定是有矛盾的。老板從長(zhǎng)期發(fā)展來看，執(zhí)意做商業(yè)，但是高層重視的是一年全部資金投入房地產(chǎn)的利潤(rùn)率回報(bào)，商業(yè)項(xiàng)目至少需要三至五年的時(shí)間才能見到回報(bào)，短期只有資本的投入，管理層是比較抵觸，因?yàn)樗麄兌疾恢�道自己能做多久，他們都想在近期有一個(gè)價(jià)值的體現(xiàn)”。

　　合生創(chuàng)展最早的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是在2006年。當(dāng)年，合生創(chuàng)展便分別拿下了位于北京北二環(huán)和東二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合生德勝大廈和東方文華項(xiàng)目(即“合生國(guó)際大廈”)，然而合生創(chuàng)展2012年年報(bào)顯示，而德勝大廈預(yù)計(jì)是在今年完工，東方文華項(xiàng)目雖已完工，但據(jù)知情者透露還處于招商階段。

　　以京津新城為例，這是合生創(chuàng)展打造的集居住、休閑、旅游、度假、酒店、商業(yè)配套為一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，總共土地儲(chǔ)備面積為401萬(wàn)平方米。截至2011年底，合生創(chuàng)展在配套上就花費(fèi)16億元建設(shè)凱悅酒店、12億元建設(shè)大覺禪寺、5億元建設(shè)玉佛宮博物館、4億元建設(shè)溫泉度假村、10多億元建設(shè)北京科技大學(xué)天津?qū)W院和天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院，還斥重金打造了一個(gè)27洞的高爾夫球場(chǎng)。加上其他配套，合生創(chuàng)展累計(jì)在京津新城投入達(dá)108億元。加上別墅的建設(shè)成本，合生創(chuàng)展在此砸下200多億元。

　　但截至2012年底，京津新城開發(fā)已超過9年，但僅完成23.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014、2015年分別完成11.8萬(wàn)平方米、8793平方米，剩余約365.3萬(wàn)平方米要到2016年及以后才能完成。

　　TIT項(xiàng)目3年后才能完工

　　相似的例子還有廣州TIT項(xiàng)目。TIT項(xiàng)目分為科貿(mào)園和產(chǎn)業(yè)園，分別位于廣州海珠區(qū)和花都區(qū)，合生創(chuàng)展擁有65%的權(quán)益。

　　早在2010年8月18日，合生創(chuàng)展廣州公司與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)有限公司訂立合作協(xié)議，前者同意收購(gòu)廣州第一染織廠的65%權(quán)益及投資于該廠，代價(jià)總額為人民幣37.18億(據(jù)合作協(xié)議透露的數(shù)據(jù))。幾天后的8月25日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，擬與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)共同參與開發(fā)廣州的科貿(mào)園項(xiàng)目，地塊原來為廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)擁有，合生創(chuàng)展稱將會(huì)在該地塊掛牌出售時(shí)參與競(jìng)投，收購(gòu)?fù)恋丶绊氂枳①Y的總額以37.176億元人民幣為上限。

　　在去年，就傳出“TIT國(guó)際科貿(mào)園”即將動(dòng)工。該項(xiàng)目的開發(fā)土儲(chǔ)為79萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)包括一座面積達(dá)20萬(wàn)平方米的超大型高端購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、國(guó)際五星酒店、高級(jí)酒店式公寓和高級(jí)SOHO公寓等。但是合生創(chuàng)展2012年年報(bào)顯示，TIT科貿(mào)園項(xiàng)目要到2016年及以后才能完工。

　　而TIT產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總土儲(chǔ)約為38.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年開發(fā)5.7萬(wàn)平方米，2015年開發(fā)25萬(wàn)平方米，其余均等到2016年及以后才開發(fā)。

　　而漫長(zhǎng)的開發(fā)周期加上不短的市場(chǎng)培育期，回報(bào)期也顯然會(huì)隨之推遲。高力國(guó)際市場(chǎng)研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋向時(shí)代周報(bào)記者分析：“一個(gè)大點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)周期可能在5年左右，單體項(xiàng)目是3年。而就持有型項(xiàng)目的市場(chǎng)培育期而言，也是因區(qū)域而異，一個(gè)新區(qū)的話，至少要8到10年才能發(fā)展成熟，區(qū)域成熟后項(xiàng)目才能成熟盈利。在成熟的區(qū)域，則只需要培育項(xiàng)目就行，但也要3年左右才能盈利。”

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