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　　合生創展財報數據(2004-2012)

　　本報記者 劉娟 發自重慶

　　在這一輪年中業績大考中，諸多房企交出了近三年來最漂亮的答卷。

　　在中國房地產信息集團最新發布的國內房企50強的榜單中，已有30家房地產企業在上半年銷售額突破100億元，其中萬科、綠地、保利、中海等都突破600 億元銷售額大關，萬科更是憑借830億元的銷售額奪魁，并甩開第二名綠地達177億元的差距，而排在50強之末的建業地產，在上半年的銷售額也已達56億元。

　　不過在調控的試金石下，也有不少房企擠不進“狂歡場”，并迅速從一線房企滑離，老牌房企合生創展就在講述這樣一個悲傷的故事。

　　早在2004年，合生創展已是內地首家銷售額超過100億元的房企，讓萬科、恒大等甘拜下風。但遺憾的是，9年過去了，在曾經的追隨者已跨越1000億元銷售額門檻的時候，合生創展仍舊在為150億元的年度銷售目標苦苦掙扎。業績不斷下滑的現實已無法粉飾，在這次半年考中，合生創展淪落到名落50名之外。合生“高傲、執拗”的高溢價、慢周轉、多囤地的策略遭受到了房地產調控的沉重打擊，卻仍并不以為然，因而只能獨嘗錯失地產黃金十年，銷售額徘徊不前的苦果。

　　合生創展副主席兼財務總監張懿日前也在股東會上坦承，現時銷售表現與集團訂下的目標存在距離，希望集團能努力收窄差距。不過對于如何加快銷售進度等，時代周報記者在采訪中并未能從合生創展集團營銷總監余潔等負責人處獲得回應。

　　高傲、執拗對賭調控

　　“在2004年就能做到100億元銷售規模，那個時候的房價和現在不可同日而語，現在的100億元，對應的土地獲取和開發能力僅是原來的1/2或1/3的水平。”在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，9年時間里，合生創展墜落的速度讓人唏噓。

　　布局與產品定位的局限性，與合生創展的沒落有著很大的關系。

　　2002年，在合生創展成立10年之后，它從廣州大本營向外邁出第一步，宣布參與在北京和天津地區的4個大型項目，總投資額約為8.2億港元。

　　在2002年年報中，合生創展表明了進軍一線城市的決心，“一線城市擁有龐大的人口，經濟發展舉足輕重，人均收入亦較高，此等因素有助推動當地的購買能力。”隨后，合生創展在一線城市攻城略地，公司年報數據統計顯示，多年來，合生創展重點布局北京、上海、廣州、天津等大城市，擁有58個項目，建筑面積達1728萬平方米，占比超過55%，而在大連、太原、寧波、杭州、惠州等9個二、三線城市，僅開發16個項目。

　　不僅如此，合生創展在一線城市堅持高端定位，頻頻開發超級大盤或者頂級豪宅項目。據時代周報記者了解，合生創展自2008年啟動高端地產戰略，并隨后全面提升高端物業的開發量，在北京、上海、廣州、天津四地相繼投資建設霄云路8號、東郊別墅、佘山東紫園、京津新城獨島別墅、廣州珠江帝景等七大高端物業項目，形成“四城七座”的高端地產布局。

　　不過直至目前，該高端物業與布局還收效甚微。

　　以名噪一時的北京合生霄云路8號為例，這個合生創展調整定位至高端地產制造商之后的代表項目，就經歷了漫長的去化過程。合生2010年年報顯示，當年，霄云路8號為合生創展貢獻了40.57億港元的銷售額，占到合生當年度總銷售額的28%，成為名符其實的“功臣”。

　　然而無奈霄云路8號生不逢時，調控加碼之后，合生在北京的項目陷入滯銷。來自北京市住建委網站的信息顯示，2009年4月，霄云路8號推出了224套房源，迄今超過4年時間內網簽140套，去化率僅62.5%。2011年9月，霄云路8號再推出104套新房源，但迄今為止，僅售出17套，去化率16.3%。

　　再看2010年登頂國內十大豪宅的上海佘山東紫園項目，上海網上房地產數據顯示，自2008年4月起有銷售簽約記錄以來，其總計116套房源，在超過5年時間里僅售出56套，去化率不足50%。

　　此外，曾因為郊區大盤模式而一炮走紅，并一發不可收拾的合生創展，在豪賭占地面積達2.5萬畝的京津新城時，栽了個大跟頭，并在其中耗費了近8年時間，累計投入200多億元，得到的產出卻僅僅只有不到100億元。如今，京津新城背上了亞洲最大“空城”的名號，而它也成了合生創展的滑鐵盧。

　　“合生產品以高端為主，且大多分布在一線大城市。在2010年起樓市調控不斷深入的背景下，無論是限購還是限價，合生創展都逃不脫限制，主流客戶以及炒房需求在調控中被擠出，業績下滑符合預期。”中房信研究總監薛建雄對時代周報記者分析。

　　而在高端產品本身，薛建雄也分析稱，合生創展喜歡歐式風格，但工藝和建材都比較粗糙，最終呈現的產品給人太山寨的感覺，如霄云路8號屢屢牽涉“質量門”已讓其失去豪宅品質的光環，“上海去年和今年高端產品都賣得很好，但合生創展的產品相對缺乏競爭力，銷售進度不如同行。

　　和薛建雄持同樣觀點的業內人士還很多，在大家看來，在房地產行業深度轉型的過程中，合生創展在增長速度上做減法，在產品線上做加法并向高端物業轉型，這樣“不識時務”的定位和布局是造成合生業績下滑的最關鍵原因之一。此外，公司在大盤開發上投入資本過多，嚴重影響了資金的使用效率，錯失市場高峰期的擴張機會。

　　而今年以來，新國五條及京滬粵調控細則密集出臺表明，一線城市的調控措施未有絲毫放松跡象。業內預期高端物業將受到較大影響。若房產稅未來擴容，首當其沖受到沖擊的便是高端住宅。

　　不過，在調控面前，合生創展是一個高傲、執拗的另類。面對沖擊，合生創展副主席張懿顯得并不以為然。其在2012年年報業績會上表示，調控影響不影響，還是看企業能不能將產品做好，能不能滿足市場需求。合生在產品上加強了配套服務、產品品質、設計等環節，新政對于高端項目的影響不會太過顯著。

　　顯然，合生創展對于未來市場走勢的判斷依然孤注一擲。雖然其早在2010年年報中稱，會進一步完善區域戰略布局，加大調控影響力相對較小的二、三線城市項目開發力度，分散市場集中帶來的風險。但這一預期并未體現在2012年的業績上。穆迪更是指出，合生創展計劃進入二、三線城市以及商業地產的策略仍未見效。

　　除此，張懿還稱，今年買地資金為28億元左右，大部分已簽約補地價，其他購置地款則為5億-10億元。他表示，集團會集中在北京、上海、廣州一線城市的發展，尋找與現有項目具協同效應的土地，發展三、四線城市的機會則甚微。

　　堅持高溢價慢周轉不調頭

　　令合生創展無懼外界眼光、依然前行的動力，便是手中擁有的3000多萬平方米優質土地儲備。

　　事實上，與京津新城尚有過半土地沉睡一樣，在合生創展的手中，也有大量的土地儲備靜待開發。截至2003年底，合生創展的土地儲備為1229萬平方米，但到了2012年底，這一數字變為3324萬平方米，這也是合生創展“瘦死的駱駝比馬大”的最大原因。

　　值得注意的是，擁有大量土地的合生創展，早在前幾年就放緩開發節奏。數字上一目了然，9年中，合生創展的土儲年均增長超過230萬平方米，僅2007年度就獲取了高達492.5萬平方米的土地儲備。但2012年開發完工面積卻不到75.3萬平方米，已交付的總建筑面積僅為51.28萬平方米。

　　合生創展這一策略明顯不同于國內追求快速周轉的萬科、恒大、中海、保利等房企，反而是效仿長江實業等港企的“高溢價、多囤地、慢周轉”模式。張懿曾對這一做法的闡釋是：未來地價上漲的幅度遠遠大于房價，規模擴張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高周轉之下土地儲備的重置成本將持續高于企業的利潤積累。

　　花旗發表研究報告指，近期內地、尤其是一線城市土地市場回暖，而合生創展在北京、上海、廣州及天津擁有優質且成本較低的土儲，相信將是最大受惠者，但何時能兌現，目前并不能說清。此外，被合生一直頂禮膜拜的港企，在內地發展也頗為不順，甚至時常被曝光經年囤地的丑聞。

　　相較之下，內地開發商綠城、融創則是一邊走高端精品路線，一邊堅持高周轉，調控之下實現自救和逆襲。薛建雄對時代周報記者介紹，過去幾年，主流房企強調規模化發展和快速周轉，但合生創展則過于強調高溢價而非高周轉，也導致企業成長速度慢。舉例來說，在北京，相較于融創的西山壹號院2012年50億元的銷售額，霄云路8號去年僅15億元的銷售額顯然遜色了很多。

　　事實上，在萬科、恒大、龍湖成為一線房企代表越來越追求高周轉率的時候，2004-2012年間，合生創展的總資產周轉率卻逐年下降，從0.30下降到了2012年的0.1。

　　不過合生創展堅持不降價，張懿在此前業績會上表示，合生20年發展當中從來不提降價，從來沒有聽說合生會降低樓盤價格。與此同時，公司年報數據顯示，去年合約銷售均價不降反升，升14%至每平方米17259元，遠高于同行平均水平。

　　“此外，土地儲備并非越多越好。”宋延慶分析稱，目前的市場是，地價早已過了每年增值百分之幾十的“土地紅利”年代，而資金成本及財務費用卻居高不下。一個簡單的邏輯是，如果企業的土地儲備增值低于資金成本，其實意味著儲備是“虧損”的。

　　事實上，土地儲備和開發量之間的差距越拉越大，也讓合生猶如負重前行的蝸牛。2004年至今的合生年報顯示，一般情況下，在獲取土地三年之后，這些項目才能為合生帶來可以支撐開發投入的合約銷售收益。

　　如霄云路8號是2007年拿的地，2010年成為合生主要銷售項目；2008年收購的合生世界村項目，在2010年才獲得11.7億元的合約銷售額；而2010年首次出現在行政總裁報告主要項目合約銷售項的上海合生佘山東紫園，則是在2006年拿到的土地。

　　過慢的開發，讓銷售回款速度成為合生的軟肋，公司的財務壓力也同樣加劇，緊繃的資金鏈條不斷遭遇質疑。2012年報披露的數據顯示，截至去年12月30日，合生創展銀行及財務機構借貸總額高達344.99億港元，較2011年12月31日增加14%。而合生創展的現金及短期銀行存款僅為55.89億港元，短期債務壓力增大。去年年底，其凈債務對權益比率已達69%。今年全年，合生仍需償還債務150億元。此前，合生創展宣布發行2018年到期的3億美元優先票據。標普即將其信用評級展望為負面，同時指出公司處于相對較弱的執行能力及較高的杠桿比率。

　　為了緩解現金流壓力，合生創展去年起多次拋售金隅股份的股權，累計套現17億元，以期帶動全年業績增長。不過，對外投資的收益難以挽救核心凈利潤的大幅下滑趨勢，公司核心凈利潤同比下降16%至11.31億元。現金流方面，合生在期末持有現金43.56億元，較2011年底上升66%，但集團仍連續第二年不派發股息。

　　高管頻換拖累公司發展

　　“2005年錯過布局二線的最佳時機，2007年錯過布局商業地產的最佳時機，2009年錯過布局二線商業地產的最后時機，合生創展的頹勢早已注定。”上海地產界有分析人士對時代周報記者介紹，如今合生創展住宅不具高端優勢，商業無代表性品牌。要想重新回到隊伍中，深層次的動力，還在于人。

　　事實上，高管頻繁離職，也是合生創展被外界詬病的一大現象。過去10年，合生創展先后有四任行政總裁“出走”，分別為謝世東、武捷思、陳長纓和薛虎，公司也由此失去了2008年至今的5年發展良機，并與曾經同處一線陣營的其他房企差距越拉越大。“合生創展家族化企業運營能力欠佳，老板對職業經理人沒有充分信任，導致總裁職位數次易主，人員的不穩定進而影響了企業的運營能力。”上述分析人士認為。

　　“合生創展沒能抓住上一波地產發展的黃金十年，這是企業的戰略與外部環境沒能很好匹配的結果。”正略咨詢合伙人康桄瑀對時代周報記者分析，在資本支持和市場支持的條件下，房地產企業的規模擴張可以非常迅猛，未來制約房地產企業發展速度的唯一瓶頸只在人力資源，再好的戰略、再好的運營體系也需要人來執行。

　　尤其是，在新的20年的起點上，合生創展將寶押在了向投資型轉型以及國際化戰略上，更需要各種專業人才。

　　2012年上半年，合生創展高層對外表示，公司未來的戰略框架已經形成，即在核心城市打造高端地產、以二線城市支撐現金周轉、以商業地產貢獻穩定現金流。公司更注重“價值投資”理念而非單純的規模增長，這對盈利能力提出了更高要求。

　　而進入2013年，合生創展全面啟動國際化戰略，未來將繼續堅持“兩個不動搖”戰略，堅持走國際化公司不動搖，堅持走投資管理路線不動搖。

　　不過，合生創展作為典型的家族企業對職業經理人的不信任問題一直存在。在前四任總裁離職后，公司掌舵人朱孟依就安排就讀人民大學金融學專業的女兒朱桔榕任集團常務副總裁，或是出于接班打算。

　　就像馬拉松比賽，合生創展此前曾在第一階段遙遙領先于其他房企，第二階段，合生創展體能減弱，被無數對手趕超。如今的第三階段，合生創展能否借助轉型成功解圍？在年輕的領導者朱桔榕的帶領下，合生創展是否能走向新臺階，目前還不得而知。

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