唐彬

　　金融街(000402)(行情，資訊)在2000年以后，逐漸開始向商務地產開發轉型。金融街規劃總建筑面積350萬平方米，已完成建筑面積190萬平方米， 06年在建面積110萬平方米(其中公司約占57萬平方米)，尚未開工建設面積50萬平方米(其中公司占近40萬平方米)。總體計算，公司現有的項目儲備中，商務地產項目超過200萬平米，這樣的規模在國內公司中排名居前。

　　07年新一輪的

房地產宏觀調控漸行漸近，目前出臺的和未來可能的調控手段有主要集中在以下幾個方面：土地增值稅嚴格征收；征收土地閑置費或者兩年不開發無償收回；物業稅；嚴格預售款管理；規范房地產信貸、加息或者提高首付款比例等。不難看出這些政策主要是針對住宅產業的，對商務地產的開發影響不大。即與恢復住房保障功能相關的政策對金融街影響都不大。由于公司寫字樓銷售基本不采取預售方式，所以預售款的管制基本對其沒有影響；針對商務地產經營型企業，目前征收的房地產稅稅賦已比較高(租賃收入的12%或房屋原值減去30%扣除項的1.2%)，市場普遍預期物業稅的出臺會取消房地產稅，因此，該項政策不會給公司帶來多少影響。另外，公司對土地增值稅已全額計提。

　　中信證券王德勇等分析，開發業務儲備面積為307萬平方米，08年每股收益為0.6元，按30倍市盈率估值為18元；出租業務的估值為出租房產未來的市場價值，公司目前項目中出租物業面積約為100萬平方米，其未來市場價值約292億元，去除約60億開發成本后，得出出租業務的估值為 232億元，約合每股22元。因此公司合理估值為40元，維持“買入”評級。