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　　國泰君安 許斌

　　投資建議的核心邏輯

　　公司是北京一家綜合性房地產開發上市公司，隨著投資項目的完工，公司未來3年的業績將保持持續穩定高速增長。公司投資的國家體育館和奧運村項目、五棵松文化體育中心項目等奧運場館項目，隨著2008年奧運會的臨近，收益預期良好，成為市場中不可多得的奧運經濟投資品種。

　　行業視角

　　1.發展前景

　　2.競爭對手及競爭狀況

　　3.對公司的機遇與威脅

　　4.行業跟蹤的重點

　　1. 發展前景：隨著我國國民經濟持續穩定發展，人民生活水平得到逐步提高，我國社會消費升級也日趨加快，而作為生活基本物質條件的住房仍將成為人們消費的重點。雖然國家今年以來出臺了不少調控房地產市場的政策，但房地產市場的景氣程度卻沒有因為這些而改變，這些政策的效果很可能還需要時間來發酵。因此，至少在未來一兩年內房地產市場仍將維持繁榮局面。

　　2. 競爭狀況：在

宏觀調控的持續加強中，面對內地快速發展的房地產市場，近幾年海外資本進入中國房地產的步伐更快了。未來房地產市場的競爭將凸現國際化，并逐漸向二線城市蔓延。

　　3. 機遇與威脅：機遇——隨著土地增值稅等調控手段的陸續出臺，房地產行業的利潤受到一定擠壓，一些中小企業將由于行業的調控而面臨生存問題，于是行業將出現一定的整合過程，優質龍頭企業逐步整合小企業以做大做強，房地產行業整合為優勢地產公司尤其是上市公司提供了歷史性發展機遇。同時，我們注意到，根據國際經驗，本幣升值過程中本國資產將受到追捧，房地產行業也迎來難得發展的歷史機遇。威脅——房地產行業是國際宏觀調控的重點，近年來對于中國房地產行業來說，是一個“政策調控期”。政府加大了宏觀調控的廣度、深度和力度，相繼出臺了一系列調控政策，從信貸、土地供應、住房結構、稅收、外資準入等多個方面對房地產行業進行調控。未來仍不排除更進一步調控的可能，因此，行業發展阻力可能增大。

　　4. 行業跟蹤重點：國家政策。

　　公司視角

　　1.競爭優勢

　　2.主要業務評價

　　3.潛在的利潤增長點

　　4.風險提示

　　1.競爭優勢——股東背景與拿地優勢

　　北京城建的第一大股東是城建集團，作為國資委的全資子公司，城建集團是北京市建筑業的龍頭企業，是全國三家同時具有雙特級資質的大型建筑企業集團公司之一，在北京的開發和建設中起到了舉足輕重的作用。北京城建集團在國內20多個省市和也門、伊朗等10余個國家承建了工程項目，包括國家體育場、五棵松文化體育中心、奧運村、首都機場3號航站樓、中央電視臺等一大批奧運工程，以及國家大劇院、銀泰中心、伊朗德黑蘭地鐵1、2號線、也門薩那國際機場新航站樓等工程建設項目，展現了北京城建集團的雄厚實力。正是因為強大的政府資源支持，公司在早期的發展中獲得了充足的土地資源。

　　2.主要業務評價

　　公司是由北京城建集團1998年獨家發起，以房地產為主業的大型專業品牌地產商，房地產開發一級資質。公司目前運作的項目主要有北苑家園、富海中心、花市棗苑、世華國際中心、尚源 "印象、世華水岸、廣渠路36號地、東湖灣、頂秀青溪、玉泉新城、定福家園等。2003至2006年連續4年被國務院發展研究中心、清華大學和搜房研究院評為“中國房地產上市公司綜合實力10強企業”。公司投資的國家體育館和奧運村項目、五棵松文化體育中心項目等奧運場館項目，隨著2008年奧運會的臨近，收益預期良好。公司投資的國信證券有限公司處于行業領先地位，發展前景廣闊。

　　3.未來增長點

　　1)奧運場館建設

　　公司參與了奧運村和奧運場館的建設，隨著北京奧運的來臨，公司的項目也進入了收獲期。公司投資20%的國奧投資發展公司，公司于2005年4月13日正式注冊，注冊資本人民幣14億元，經營范圍是對北京奧林匹克公園(B區)國家體育館和奧運村進行投資、設計、開發、建設、運營、維護及旅游項目開發、組織體育、文化交流活動。其主要的收益來源于奧運村項目，奧運村38萬平方米高檔住宅已經開始銷售推介，銷售形勢看好。該項目預計2007年底竣工，但是由于涉及到奧運會后的改造，預計要到2008和2009年才能為公司貢獻收益。

　　公司參股的另外一家公司北京五棵松體育中心有限公司。五棵松文化體育中心是北京西部重要奧運比賽區域，地處西四環與長安街沿線交匯處，是長安街沿線絕無僅有的大型奧運區域。項目總占地面積約52公頃，規劃建筑面積約35萬平方米。含五棵松體育館(奧運場館)、五棵松棒球場(奧運場館)、商場、

寫字樓、酒店式公寓、綜合樓等，以及大型文化、體育、休閑、綠色廣場，公司將從投資的商業物業中獲得可觀收益。

　　2)后續地產開發

　　截至2006年年底，北京城建和公司的控股子公司正在開發的房地產項目共8個。而這幾個項目將在07年到2010年進入結算期，為公司的主業貢獻不菲的收益。目前公司在售的樓盤有北苑家園一區“公園2008”、花市棗苑、富海大廈、尚源 "印象等，另外，公司有8個樓盤在建，分別是北苑家園、世華國際中心、花市棗苑、尚源 "印象、世華水岸、小營、廣渠路36 號地、動感花園。其中被譽為北京市2006 年的“地王”的廣渠路36 號地住宅及配套用地項目占地23.69 公頃，地上規劃面積46萬平方米，該地塊的取得為公司的持續發展提供了有力的保證。

　　4.風險提示

　　1)政策風險

　　房地產開發有著投資大、周期長的特點，這使得企業的經營受宏觀政策影響較大。2007年宏觀調控的效應將逐步顯現。為確保將宏觀政策風險降到較低的程度，公司將堅持以住宅為主導產品，并使產品檔次和結構與國家宏觀調控的方向相適應。

　　2)市場風險

　　隨著房地產行業的不斷規范，消費者的購買行為將更加理性，

商品房同質化增多，競爭更加激烈。同時，九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見》中提出的“70%不超過90 平方米”的目標，將進一步改變未來市場的供應結構，也對房地產行業提出了如何充分利用有限的空間解決客戶居住需求的全新的課題。為此，公司將適應新的市場變化，加大客戶需求研究力度，不斷提高產品的研發能力，提高做產品的能力，提高產品的市場競爭力。

　　3)財務風險

　　房地產行業開發周期比較長的行業特點注定了其對資金的高度依賴性。2004年以來，央行連續提高基準利率，2006年國家實施一系列政策，嚴格房地產開發信貸條件。隨著公司在房地產項目上的投入不斷加大，土地儲備的不斷增加，公司對資金的需求量較高，資金壓力增加。

　　跟蹤要點

　　1. 公司奧運項目進展

　　2. 地產項目開發和結算情況

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