新浪提示：本文屬于個股點評欄目，僅為證券咨詢?nèi)耸繉σ恢还善钡膫�人觀點和分析，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性，一切有關(guān)該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風(fēng)險。

　　中原證券 黃翔

　　在人民幣升值不斷升值的大背景下，周五地產(chǎn)股呈“群魔亂舞”的瘋狂走勢，在上海地產(chǎn)股率先啟動的背景下，其它地區(qū)的地產(chǎn)股亦紛紛遙相呼應(yīng)，地產(chǎn)股無疑成為引領(lǐng)大盤出現(xiàn)大幅反彈的主要動力。不得不承認，上海地產(chǎn)股在此次大盤反彈過程中無疑是最具板塊效應(yīng)和人氣效應(yīng)的。從周五漲幅榜的情況來看，外高橋、金山開發(fā)、中華企業(yè)、多倫股份、上海新梅等多只上海地產(chǎn)股強勢封于漲停，世茂股份、浦東金橋、陸家嘴、新黃浦、金豐投資、運盛實業(yè)、天宸股份等上海地產(chǎn)股，亦紛紛居于漲幅榜前列。而我們可以非常清晰地發(fā)現(xiàn)，其中上海工業(yè)地產(chǎn)股如“兩橋一嘴”、金山開發(fā)、新黃浦、運盛實業(yè)等，無疑起到了明顯的人氣龍頭作用。我們認為，隨著外高橋、金山開發(fā)等品種相繼脫穎而出，充分表明上海工業(yè)地產(chǎn)股的重估價值已開始被市場所高度認同，目前尚未明顯啟動的上海工業(yè)地產(chǎn)股，其未來的補漲空間也就相當(dāng)巨大，而復(fù)旦復(fù)華(600624)(行情,資訊)就是這樣一只典型的品種。該股作為一家典型的上海工業(yè)地產(chǎn)股，憑借復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)巨大的重估價值，其股價未來的補漲空間也就相當(dāng)突出！

　　上海

房價飛漲如火如荼

　　“房價到頂了嗎？”這個問題從2001年開始發(fā)問，一直問到了今天。憶往昔，上海市中心房價平均在4000元/平方米時，就有人睜圓了眼睛直呼：房價太過了，要降！那是2001年到2002年時，上海樓市自上一輪宏觀調(diào)控后熱潮啟動之際。此后，“頂風(fēng)”殺入者成了今天的樓市“英雄”，當(dāng)時的“膽小鬼”則也許經(jīng)歷了最慘重的一次“悔不當(dāng)初”。

　　上海地產(chǎn)市場內(nèi)中環(huán)一波如火如荼的漲價之后，曾被專家預(yù)測不會出現(xiàn)大漲的外郊環(huán)近期也悄然啟動上漲，上海樓市的漲價風(fēng)正從內(nèi)中環(huán)開始向外郊環(huán)蔓延。分析人士認為，這意味著上海樓市一波全面性的上漲正進入高潮階段。

　　相關(guān)報道顯示，接受了新一輪宏觀調(diào)控洗禮的2007年上半年樓市，上海市中心(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))一手商品住宅均價17900元/平方米；郊區(qū)(郊外環(huán)以外)一手商品住宅均價5612元/平方米，比去年同期又上漲14.84%。

　　不僅新房價量齊升，

二手房市場同樣“回?zé)帷�。上海二手房指�?shù)辦公室最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，上海二手房指數(shù)為1751點，繼5月上漲24點之后，繼續(xù)大漲70點，漲幅創(chuàng)近年來新高，價格漲幅顯著放大，超過七成區(qū)域二手房價格漲幅超過3%。

　　種種跡象顯示，上海房價已經(jīng)入新一輪上升通道。

　　上海工業(yè)地產(chǎn)不斷升溫

　　在住宅地產(chǎn)調(diào)控力度加大、人民幣穩(wěn)步升值、會計政策調(diào)整等因素的作用下，未來

房地產(chǎn)板塊的投資重點應(yīng)從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。我們認為，由于動態(tài)PE相對較低，且工業(yè)土地及股權(quán)投資大幅增值，工業(yè)地產(chǎn)股是目前房地產(chǎn)行業(yè)中最具投資價值及增值潛力的板塊。因此，這也是緣何在此次上海地產(chǎn)股上漲的過程中，工業(yè)地產(chǎn)處于領(lǐng)漲的地位。

　　值得高度關(guān)注的是，國土資源部在2006年9月發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知》，對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的標準制定，并將工業(yè)用地最低價標準制定權(quán)從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標準。我們認為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。

　　因此，在未來幾年，在工業(yè)用地地價上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價格持續(xù)攀升的帶動下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度。

　　至于上海工業(yè)地產(chǎn)近來不斷升溫，其原因包括：上海持續(xù)增長的經(jīng)濟需求使工業(yè)廠房、倉儲用地的需求增加，如全球500強企業(yè)不斷進駐上海，促使為這些企業(yè)提供物流服務(wù)的AMB積極在滬尋找工業(yè)用地；其次，由于近年上海沒有新批工業(yè)用地，需求增長而供應(yīng)有限，促使租金連續(xù)3年增長；三是相對其它房產(chǎn)品種而言，工業(yè)物業(yè)可提供長期、穩(wěn)定的投資回報。

　　復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)重估價值非常巨大

　　復(fù)旦復(fù)華(600624)在上市最初的三四年里業(yè)績表現(xiàn)不錯，進行了兩次配股，后來主營變化多端，業(yè)績并無什么亮點，在所有高校概念股中略顯平庸。最近兩年來，公司逐漸確立了應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、高科技園區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)等三大主業(yè)，經(jīng)營和業(yè)績開始逐步走出低谷并呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。

　　復(fù)旦復(fù)華(600624)下屬的復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)是座落于上海嘉定、經(jīng)國務(wù)院授權(quán)、科技部批準建設(shè)的國家級復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)，總規(guī)劃面積達5.26平方公里，它的誕生進一步奠定了上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一區(qū)六園的發(fā)展格局，為廣納國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)、促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化起到積極有力的推動作用。復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)正成為上海市乃至全國的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展基地。

　　由于F1賽場位于上海嘉定，復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)有望從土地增值中受益。據(jù)有關(guān)媒體報道，由于F1賽場位于上海嘉定，F(xiàn)1賽車場及其周邊約20平方公里的土地已經(jīng)在明顯升值，輻射區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)空間巨大。據(jù)悉靠近F1汽車城的地價2002年期間為每畝8萬到12萬，2003年2-3月嘉定每畝熟地的價格約為80萬左右，僅過了半年，嘉定滬宜路以外菊園新區(qū)的地價已經(jīng)攀升到120萬/畝左右，城中心地段更是有價無市。最新資料顯示，嘉定城中心土地價格已上升到約160萬/畝，嘉定江橋的地價更是上漲到200萬/畝左右！而位于上海嘉定的國家級復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)，總規(guī)劃面積達5.26平方公里。要知道5.26平方公里相當(dāng)于7890市畝！顯然F1賽事所帶來的土地增值之震撼，也有望在復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)身上得到體現(xiàn)。

　　結(jié)合而言，我們可以非常清晰地發(fā)現(xiàn)，在周五上海地產(chǎn)股的上漲過程中，上海工業(yè)地產(chǎn)股如“兩橋一嘴”、金山開發(fā)、新黃浦、運盛實業(yè)等，無疑起到了明顯的人氣龍頭作用。因此，我們認為，隨著外高橋、金山開發(fā)等品種相繼脫穎而出，充分表明上海工業(yè)地產(chǎn)股的重估價值已開始被市場所高度認同，目前尚未明顯啟動的上海工業(yè)地產(chǎn)股，其未來的補漲空間也就相當(dāng)巨大。那么，復(fù)旦復(fù)華(600624)作為一家典型的上海工業(yè)地產(chǎn)股，憑借復(fù)華高新技術(shù)園區(qū)巨大的重估價值，其股價未來的補漲空間也就相當(dāng)突出！

　　來源：中原證券

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