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　　中原證券 黃 翔

　　蘇南樓市兩年不鳴，一鳴驚人。2005年-2006年，蘇州的房?jī)r(jià)仿佛睡著了一般，2007年，它一夜醒來(lái)。2007年春，蘇南樓市再度火熱。連夜排隊(duì)、排號(hào)、走后門(mén)。蘇南人買(mǎi)房就像“買(mǎi)白菜”。今年上半年，蘇錫常三市市區(qū)均價(jià)較去年下半年上漲至少1000元/平方米。隨著蘇州房?jī)r(jià)的猛漲，在蘇州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的上市公司必然明顯受益。我們認(rèn)為，控股子公司蘇州創(chuàng)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在蘇州經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)元科技(000551)，受此利好消息刺激，其股價(jià)自然就存在非常明顯的爆發(fā)力！其短線井噴性行情一觸即發(fā)！

　　根據(jù)蘇州當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，從去年開(kāi)始到今年的開(kāi)春以來(lái)，蘇州的樓市比往年都火爆。種種跡象顯示，經(jīng)歷了從2000年-2003年的起步階段，走過(guò)了2004年-2006年的盤(pán)整和觀望階段，蘇州樓市在2007年的春天又重新回到了迅速上行的快速路上。

　　今春，蘇州新老樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格普遍漲幅在500元/平方米以上，部分區(qū)域的樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了千元左右的飛躍，環(huán)線內(nèi)普通住宅有人喊出了1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，四月底舉辦的第27屆房交會(huì)上屆交易會(huì)相比，成交均價(jià)上漲了8.74個(gè)百分點(diǎn)。雖然如此，已進(jìn)入五月末，本該“歇夏”的樓市依然很熱。

　　2007年4月12日，蘇州平江區(qū)新盤(pán)“橘子國(guó)”售樓處。三百多購(gòu)房者從早上8點(diǎn)多開(kāi)始排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)將要新開(kāi)的樓盤(pán)。這批房源總共只有180套，推出部分多層和小高層，價(jià)位在6000元/平米左右。而就在開(kāi)盤(pán)公告發(fā)布前，這里已有人通過(guò)走后門(mén)提前預(yù)定走一百多套房。

　　濱江小城江陰。西郊港城名邸售樓處人頭攢動(dòng)，銷售顧問(wèn)忙個(gè)不停。41套全

裝修原木拼裝別墅，300萬(wàn)元/套，尚未開(kāi)盤(pán)已預(yù)訂一空。18幢公寓樓平均售價(jià)4700元/平米，尚未竣工，80%已售出。

　　無(wú)錫。新盤(pán)標(biāo)價(jià)牌。長(zhǎng)江綠島、新都會(huì)、第一國(guó)際、萬(wàn)科東郡等開(kāi)盤(pán)價(jià)只有3000多元/平米，但隨即就奔著4000多元，5000多元沖去，最高的達(dá)到7000多元。房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，3、4兩月，無(wú)錫商品房每日平均成交商品房108套。5月的最后兩周，已經(jīng)達(dá)到近140套/天。無(wú)數(shù)新盤(pán)再現(xiàn)連夜排隊(duì)的場(chǎng)面……

　　蘇州搜房網(wǎng)打出了這樣的大標(biāo)題：“買(mǎi)白菜一樣買(mǎi)房”，蘇南樓市從此進(jìn)入“白菜時(shí)代”。

　　讓蘇南人如此躁動(dòng)的原因只有一個(gè)：今年春天突然躥升的

房?jī)r(jià)。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2007年春節(jié)后，蘇州房?jī)r(jià)漲幅之大，近三年來(lái)少見(jiàn)。蘇州搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年5月份蘇州市區(qū)商品住宅(不含拆遷安置、

經(jīng)濟(jì)適用房)，成交均價(jià)5853元/平米，比4月上漲154元，較2006年大漲千元以上！金雞湖以東地區(qū)，以往被當(dāng)成農(nóng)村，如今湖東的萬(wàn)科“玲瓏灣”湖景公寓已賣到9000 10000元/平米，且已售出90%。

　　《江南晚報(bào)》報(bào)道，2007年6月中旬，無(wú)錫普通住宅售價(jià)的上限，已經(jīng)拔高到了7000元。錫常兩市市中心普通公寓售價(jià)均已突破8000元，最高價(jià)竟達(dá)萬(wàn)元以上！市區(qū)均價(jià)也較2006年上漲了約千元。

　　今年5月19日，《中國(guó)房地產(chǎn)研究》副主編姚宏來(lái)在木瀆房交會(huì)的一次論壇活動(dòng)上表示：“蘇州已經(jīng)邁過(guò)了起步期，開(kāi)始進(jìn)入了發(fā)展階段。與長(zhǎng)三角的杭州、南京的房?jī)r(jià)相比，蘇州房?jī)r(jià)的成長(zhǎng)性會(huì)更強(qiáng)。”

　　姚宏來(lái)認(rèn)為，一個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)展有幾個(gè)指標(biāo)。

　　第一個(gè)就是人均收入超過(guò)一萬(wàn)元，人均儲(chǔ)蓄收入超過(guò)兩萬(wàn)元，人均GDP超過(guò)三萬(wàn)元，就目前蘇州來(lái)看，人均收入和人均GDP已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展期。在整個(gè)長(zhǎng)三角來(lái)說(shuō)，蘇州按照房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，比杭州、南京都好。

　　第二個(gè)指標(biāo)就是外來(lái)人口占當(dāng)?shù)氐谋壤�。如果超過(guò)10%，就說(shuō)明這個(gè)城市是一個(gè)相當(dāng)有活力，有發(fā)展?jié)摿Φ模�蘇州應(yīng)該是長(zhǎng)三角外來(lái)人口占有量最多的城市。所以從這一點(diǎn)上，人力資源的支撐也說(shuō)明了未來(lái)發(fā)展的潛力。三年前，出了環(huán)線就是鄉(xiāng)下，三年后，相對(duì)于4.2平方公里的蘇州老城區(qū)，蘇州中心城區(qū)的行政面積已經(jīng)增至1649平方公里，不僅“新區(qū)” “園區(qū)”早已融入城區(qū)，而且當(dāng)初遠(yuǎn)在城郊的農(nóng)民，如今也成了城里人。隨著城區(qū)的不斷外擴(kuò)和各項(xiàng)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷攀升，吸引了外來(lái)人口源源不斷地涌入。到2006年，蘇州人口616萬(wàn)，而外來(lái)人口已經(jīng)達(dá)到400萬(wàn)之多。面對(duì)如此龐大的“新蘇州”，即便有二分之一的人在蘇州置業(yè)，以每人三十平方米計(jì)算，其得出的數(shù)字同樣驚人。

　　第三個(gè)指標(biāo)就是二手房交易要超過(guò)3%以上。超過(guò)這個(gè)階段就說(shuō)明這個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)躍過(guò)了起步的階段，進(jìn)入了發(fā)展階段。就蘇州來(lái)說(shuō)，這方面二手房今年市場(chǎng)的火爆程度并不少于新房市場(chǎng)。

　　總體來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)三角的杭州、南京的房?jī)r(jià)相比，蘇州的房?jī)r(jià)相對(duì)比較低。所以它的成長(zhǎng)性會(huì)更強(qiáng)。如果以上所說(shuō)的幾個(gè)數(shù)字再翻一番的話，蘇州就會(huì)進(jìn)入快速的爆發(fā)期。

　　隨著蘇州房?jī)r(jià)的猛漲，在蘇州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的上市公司必然明顯受益。我們認(rèn)為，控股子公司蘇州創(chuàng)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在蘇州經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)元科技(000551)，受此利好消息刺激，其股價(jià)自然就存在非常明顯的爆發(fā)力！其短線井噴性行情一觸即發(fā)！

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