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　　中原證券 黃 翔

　　根據(jù)最近《第一財經(jīng)日報》的報道，記者在6月22日、23日對重慶市房地產(chǎn)界認同度較高的幾個新樓盤的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在過去幾天中，這幾家新樓盤的價格，每平方米售價上漲幅度多在200~700元之間，其中一個樓盤近期的價格上漲900元，上升幅度超過20%。不僅是《第一財經(jīng)日報》，其它房地產(chǎn)專業(yè)媒體也出現(xiàn)了類似報道。于是，近日網(wǎng)上已隨處可見“重慶房價一夜?jié)q幾百”的字眼。應該說，隨著重慶直轄10周年的到來以及國家發(fā)改委批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，重慶房地產(chǎn)進入到一個價格上漲的轉(zhuǎn)折點。值得高度關(guān)注的是，重慶房價最近狂漲，最受益的莫過于重慶房地產(chǎn)開發(fā)商，而我們認為，作為主要業(yè)務在重慶從事房地產(chǎn)開發(fā)的廣宇發(fā)展(000537)，其在重慶有著大量的在建房地產(chǎn)項目和大量低價獲得的土地儲備，因此，在當前重慶房價狂漲的背景下，其二級市場股價必然面臨巨大的重估空間！相信其短線井噴性行情就在眼前！

　　重慶

　　重慶房價一直以來給人的感覺是比較平穩(wěn)。近幾年來，在全國多數(shù)地區(qū)房價一路狂飆突進的同時，作為我國4大直轄市之一的重慶，2006年底商品住房成交均價僅為建筑面積每平方米2697元/平方米，低于同期全國70個大中城市商品住房平均價格水平。

　　應該說，上海、北京、深圳、廣州，這些不是直轄，就是經(jīng)濟特區(qū)，尤其其中廣州、深圳的發(fā)展并不是因為直轄，而完全是依賴改革開放國家大力發(fā)展經(jīng)濟這一大局勢的要求，支持其成立經(jīng)濟特區(qū)，而上海、北京等直轄市，因為有特殊的管理權(quán)限和直屬中央的特權(quán)而持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展。重慶，以十年經(jīng)濟快速增長，證明了具備經(jīng)濟大發(fā)展的潛力。北京、深圳、廣州、上海，正是因為“直轄”、“特區(qū)”，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，炒房買房者賺錢，是必然的事，而目前的重慶，即是“直轄”又成立“新特區(qū)”，可謂魚與熊掌兼得，如果說開始我們還在憂郁、觀望的話，那重慶直轄十年，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展即是給我們的定心丸。現(xiàn)在，北京、上海、深圳這幾個地方的房價大概都在6000-12000左右每平米，而相比之下，重慶顯的太便宜。

　　事實上，就在今年5月春季房交會期間，重慶官方組織了全國30多家媒體對重慶房地產(chǎn)進行全國的市場推廣，重慶房價被嚴重低估的信號被這30多家全國的媒體廣泛的傳播。但是，重慶的傳媒似乎覺得還不夠過癮，30家全國權(quán)威媒體剛走，又有17家媒體前來重慶傳播所謂的“重慶經(jīng)驗”。緊跟著就是6月18日的重慶直轄10年紀念。重慶再次成為全國關(guān)注的焦點。

　　重慶市規(guī)劃學會副理事長何智亞本月13日在該市“直轄十年城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇“上稱，受直轄十周年各類利好消息影響，重慶房價面臨著一個價格上漲的轉(zhuǎn)折點。

　　6月7日，國家發(fā)改委下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》。這意味著，經(jīng)國務院同意，國家發(fā)展改革委批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。

　　全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，是中央送給重慶的一份大禮，受此影響渝股全面飄紅。“20余只股票漲停，這是重慶股市從未發(fā)生過的事情。”何智亞認為，在一系列利好消息的刺激下，重慶的房地產(chǎn)市場也將步入一個良性有序的價格上升期。

　　首先，在全國兩會期間，胡錦濤總書記的“3.14”講話，為重慶在西部率先建成小康社會指明了道路。而設立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，隨著農(nóng)村勞動力大批轉(zhuǎn)移進城，他們對房地產(chǎn)的需求量將會大幅上升。

　　前不久，《紐約時報》以整版篇幅介紹重慶，將重慶視為中國未來都市的范本。何智亞透露，近段時間，幾個重量級房產(chǎn)商進駐重慶市場。

　　同時，6月內(nèi)，重慶新的城市總體規(guī)劃將通過國務院審批，屆時重慶市主城土地規(guī)模將會擴大一倍，為房地產(chǎn)市場提供了一個更為廣闊的發(fā)展空間。此外，道路、橋梁、隧道、輕軌的加速發(fā)展，便利的交通也將對房市起到拉動作用。

　　何智亞認為，直轄十周年慶典在即，6家銀行放貸千億助重慶發(fā)展等喜訊頻傳，在此背景下，重慶經(jīng)濟如同打了一劑強心針，而房市也必將順勢上揚。

　　何智亞還認為，目前重慶房市的這個上升期，和歷史有著驚人的相似：2003年之前4年，重慶房價一直不冷不熱。到2003年重慶“兩會”召開后，房價由每平方米2000多元提高到3000元。何智亞認為，直轄十年之際，各類利好消息不斷，增強了人們對重慶經(jīng)濟社會發(fā)展的信心，加之城市土地價格上漲，重慶房價出現(xiàn)上揚并不奇怪。

　　就目前重慶的情況來看，我們有理由相信，房價在未來的一段時間內(nèi)還將繼續(xù)攀升，而不管是否政府將來會否抑制房價的上漲，價格都不會下降，這是歷史發(fā)展的必然，由此看來，重慶成立“新特區(qū)”、以“一圈兩翼”為發(fā)展指導方針，與近期樓市的火爆有著較必然的聯(lián)系。

　　去年的6月，正是國六條出臺后宏觀調(diào)控風聲最緊的一個月，重慶的開發(fā)商一個個焦頭爛額，有的開發(fā)商甚至封盤觀望。而今年，購房者擠滿了售樓部，鈔票向雪片一樣飛來。不過一年時間，真有點冰火兩重天的味道。

　　重慶地產(chǎn)股受益多多

　　值得高度關(guān)注的是，重慶房價最近狂漲，最受益的莫過于重慶房地產(chǎn)開發(fā)商，而我們認為，作為主要業(yè)務在重慶從事房地產(chǎn)開發(fā)的廣宇發(fā)展(000537)，在當前重慶房價狂漲的背景下，其二級市場股價必然面臨巨大的重估空間！相信其短線井噴性行情就在眼前！

　　公開資料顯示，早在2004年，山東魯能集團就經(jīng)過充分的準備，通過控股子公司天津南開生物化工有限公司取得廣宇發(fā)展(000537)的控股權(quán)，并且很快注入房地產(chǎn)類資產(chǎn)——重慶魯能開發(fā)(集團)有限公司的權(quán)益性資產(chǎn)，持股比例達65.5%。

　　廣宇發(fā)展(000537)目前的房地產(chǎn)項目主要為其控股子公司重慶魯能開發(fā)集團公司在建的“魯能星城”項目、“茶園新區(qū)”項目和德陽分公司開發(fā)建設的“南域中央”項目，以及重慶魯能參股35%的宜賓魯能的“山水綠城”項目。

　　一、魯能星城——未來重慶的中心城區(qū)魯能星城項目總占地2000畝，總建筑面積320萬平方米，總體規(guī)劃上打破了傳統(tǒng)的居住區(qū)、小區(qū)、組團的三級布局模式，采取街區(qū)式的理念，整個魯能星城分為一個中央公園、九個街區(qū)、一個文化區(qū)和一個中央商務區(qū)。預計建設周期為5-6年。

　　魯能星城位于北部城區(qū)的核心地帶，重慶市最大的交通樞紐、未來的高檔住宅區(qū)、行政中心、金融中心和商務區(qū)環(huán)布周圍，將形成北部新城最核心的城市中心區(qū)域。其配套設施齊全，引進了巴蜀中學、巴蜀小學、巴蜀幼兒園。將教育資源引入魯能星城，解決了業(yè)主后代的教育問題，同時也推動了魯能星城第2、3、4街區(qū)的持續(xù)熱銷。總體來說，魯能星城是一個功能齊全的高檔社區(qū)，從銷售記錄看，魯能星城銷售量連續(xù)10月位居重慶樓市銷售10強，并6次奪得當月銷售金額冠軍。

　　二、魯能領(lǐng)秀城——位于重慶茶園新區(qū)，規(guī)劃用地面積約2000畝，計劃開發(fā)期為2006年7月至2011年10月，目前項目已經(jīng)進入前期施工階段預計總投資約30億元。重慶魯能持有茶園項目70%左右的權(quán)益。

　　三、四川德陽項目——南域中央魯能·南域中央項目位于德陽市熱點發(fā)展區(qū)域——旌南片區(qū)，總建筑面積11萬平米，規(guī)劃總戶數(shù)733戶，容積率1.2。該項目定位于高檔住宅，銷售均價為1800元左右。

　　作為魯能集團首次在德陽地區(qū)的開發(fā)項目，在當?shù)匾�起了較大反響。目前項目已完成驗收交房，預計實現(xiàn)銷售收入1.8億元左右。

　　四、宜賓項目——山水綠城宜賓魯能2000年12月成立，宜魯合作項目總規(guī)劃面積約6.08平方公里，采用整體規(guī)劃、分期實施、滾動開發(fā)的運作模式分兩期實施。首期規(guī)劃面積約5300畝，建設期8年，投資約60億元人民幣。項目整體命名為魯能·山水綠城，是一個集城市商貿(mào)、生活居住、行政辦公、科研教育、文化服務、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等為一體，代表宜賓現(xiàn)代化水平、展現(xiàn)我國長江上游一級中心城市形象的新城區(qū)。現(xiàn)已開發(fā)完成建設“魯能·山水綠城”A區(qū)(碧峰園)、B區(qū)(山水庭院、魯能生活廣場)商品樓建筑面積約68萬平方米，其中多層住宅樓約45萬平方米、小高層住宅樓13萬平方米、高層住宅樓10萬平方米。目前，A區(qū)碧峰園已完成銷售并陸續(xù)進住，B區(qū)山水庭院也即將完成銷售，等待交房。

　　重慶市作為西部的直轄市，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機遇。目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費能力不斷提高，政府加大基礎設施建設，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎設施建設；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達經(jīng)濟圈(主城區(qū))內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴大，這些因素都將極大地促進重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的進一步活躍。

　　目前成渝經(jīng)濟區(qū)已被“十一五”規(guī)劃明確列為重點發(fā)展的經(jīng)濟區(qū)之一，將成為繼珠三角、長三角、東北老工業(yè)基地、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)之后的

　　綜上所述，廣宇發(fā)展(000537)是一家徹頭徹尾的重慶地產(chǎn)股！因此，在近期重慶房價飆漲的背景下，作為重慶地產(chǎn)股，廣宇發(fā)展(000537)在重慶有著大量的在建房地產(chǎn)項目和大量低價獲得的土地儲備，因此，其二級市場股價必然將面臨巨大的重估空間，相信短線井噴性行情就在眼前！