新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　任壯 興業證券

　　投資要點：

　　公司屬于工業地產運營商。公司的大股東為天竺空港工業開發公司，實際控制人為北京順義區國資委。公司現有主業包括一級土地出讓、工業物業出售、標廠出租、建筑施工、物業管理等。

　　公司主業之一是工業土地的開發與轉讓。公司的主業之一是空港工業區A、B區及出口加工區的工業土地一級開發及出讓。目前公司合計約有650畝的一級工業土地將在未來幾年出讓，由于土地開發成本較低，此項業務毛利率較高。公司未來將考慮采取合作開發的形式在北京順義區等地開展土地一級開發業務。

　　公司的工業廠房出租與建筑施工等業務將保持穩定。公司在空港工業區A、B區及出口加工區現有標準工業廠房及公寓等出租物業15.7萬平米。目前物業的出租率為80%左右，每年的租金收入在3000萬元左右，未來出租收入增長主要依靠物業出租率的提升。公司的建筑施工業務主要由子公司北京天源建筑開發公司開展，由于其產品主要為工業園區內的市政建筑，毛利率略高于建筑行業的平均水平。另外，公司的物業管理每年收入將穩定在600-700萬元左右。

　　“空港企業園”項目將是公司未來的業績增長源。公司未來的重點開發項目為空港企業園項目。該項目緊臨07年建成的北京新國展，項目產品主要為工業

別墅群，另有五星級酒店、商鋪等作為綜合配套設施。該項目由于地理位置較優越，未來銷售前景比較樂觀，預計未來3-5年內將成為推動公司業績增長的主要因素。

　　公司未來將受益于北京臨空經濟區的快速發展。公司所處開發區域為北京順義區的天竺出口加工區及空港工業區，這兩個區域都屬于北京市的臨空經濟區。空港地區城市化進程加快、出口加工區功能拓展、緊鄰空港工業區的新國展建成以及首都國際機場擴建完成，將對公司的土地出讓、工業物業出售、標廠出租等業務產生積極影響。

　　給予公司“推薦”的投資評級。預計公司07年、08年、09年的每股收益分別為0.38元/股、0.60元/股、0.79元/股。給予公司“推薦”的投資評級。

　　　公司屬于工業地產運營商

　　公司的大股東為天竺空港工業開發公司，實際控制人為北京順義區國資委。公司現有主業包括一級土地出讓、工業物業出售、標廠出租、建筑施工、物業管理等。公司未來的發展戰略是：全力打造以土地開發、建筑施工等原有業務為基礎，以

房地產開發、倉儲物流為兩翼的全新一體化主營業務體系。

　　公司主業之一是工業土地的開發與轉讓

　　公司的主業之一是空港工業區A、B區及出口加工區的工業土地一級開發及出讓。目前，空港工業區A區內的一級開發土地已基本轉讓完成，B區還有約350畝工業土地尚未出讓，加上出口加工區的300畝工業土地，公司合計約有650畝的一級工業土地將在未來幾年出讓�？崭酃�業區B區工業用地的轉讓價格約為55萬元/畝，出口加工區約為45萬元/畝，由于土地開發成本較低，此項業務毛利率較高。公司未來將考慮采取合作開發的形式在北京順義區等地開展土地一級開發業務。

　　公司的工業廠房出租與建筑施工等業務將保持穩定

　　公司在空港工業區A、B區及出口加工區現有標準工業廠房13萬平米，公寓2.7萬平米，合計出租物業15.7萬平米。目前物業的出租率為80%左右，出租單價0.8元/平米/天，毛利率在70%左右，每年的租金收入在3000萬元左右，未來出租收入增長主要依靠物業出租率的提升。公司的建筑施工業務主要由子公司北京天源建筑開發公司開展，由于其產品主要為工業園區內的市政建筑，毛利率略高于建筑行業的平均水平。另外，公司的物業管理每年收入將穩定在600-700萬元左右。

　　“空港企業園”項目將是公司未來的業績增長

　　源工業地產開發方面，公司未來將重點發展工業地產項目開發與增加持有型物業。公司現有已開發完成的是科技大廈A座，未來的開發項目為科技大廈B座及空港企業園項目，其中被公司命名為“國門一公里”的空港企業園項目將是未來開發的重點。該項目位于空港工業區B區，緊臨07年建成的北京新國展。項目產品主要為工業別墅群，另有五星級酒店、商鋪等作為綜合配套設施。項目占地約為400畝，建筑面積41萬平米左右，其中出售面積35萬平米左右，出租面積6萬平米左右，預計別墅銷售均價在12000元/平米，項目的土地成本約為60萬元/畝。目前已有客戶簽訂入住意向。工業別墅未來的客戶定位將以新國展的中小企業客戶為主。該項目由于地理位置較優越，未來銷售前景比較樂觀，07年進入結算期，預計未來3-5年內將成為推動公司業績增長的主要因素。

　　公司未來將受益于北京臨空經濟區的快速發展

　　公司所處開發區域為北京順義區的天竺出口加工區及空港工業區，這兩個區域都屬于北京市的臨空經濟區。北京市“十一五”規劃把臨空經濟區列為北京市重點發展的六大高端產業功能區之一，提出“開發臨空經濟區，發展臨空產業，提升會展、物流業發展水平”。出口加工區正面臨拓展保稅物流等功能拓展的發展機遇,功能拓展后的出口加工區將成為政策最優惠、功能最齊全、通關最便捷的海關特殊監管區域�？崭酃�業區未來發展規劃中明確了“往北擴展、沿路開發”的發展戰略，將建立起沿京密公路西側、沿京承

高速公路東側的空港產業帶，并把文化營產業園、吉祥產業基地、金馬工業區、馬坡產業基地、

　　趙全營工業區和板橋漁場等統一納入空港工業區發展的中長期規劃和品牌經營管理中�！笨崭鄣貐^城市化進程加快、出口加工區功能拓展、緊鄰空港工業區的新國展建成以及首都國際機場擴建完成，將對公司的土地出讓、工業物業出售、標廠出租等業務產生積極影響。

　　給予公司“推薦”的投資評級

　　根據我們對公司未來3年的盈利預測，公司07年、08年、09年的凈利潤分別為5374萬元、8456萬元、11085萬元，凈利潤同比增長分別為44%、57%、31%，每股收益分別為0.38元/股、0.60元/股、0.79元/股。給予公司“推薦”的投資評級。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。