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　　方焱 國(guó)信證券

　　行業(yè)調(diào)控有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)的發(fā)展，公司受益較大

　　房地產(chǎn)調(diào)控將使行業(yè)優(yōu)勝劣汰較快，有利于龍頭企業(yè)獲得更大發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是長(zhǎng)期利好，公司將憑借其管理優(yōu)勢(shì)獲取更多項(xiàng)目資源，并通過(guò)不斷提高產(chǎn)品創(chuàng)新能力，推進(jìn)其產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，我們認(rèn)為公司10多個(gè)城市的區(qū)域布局能有力降低區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，公司較強(qiáng)的行業(yè)整合能力將使公司在未來(lái)行業(yè)“洗牌”過(guò)程中占盡先機(jī)。

　　公司土地儲(chǔ)備豐富，龍頭地位明顯，長(zhǎng)期看目前價(jià)格非常低廉

　　今年公司新進(jìn)入杭州、長(zhǎng)春市場(chǎng),并加大在北京、上海的布局，進(jìn)一步完善了在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局。今年以來(lái)公司新增項(xiàng)目13個(gè)，總建筑面積約400萬(wàn)平方米，按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積358萬(wàn)平方米，加上公司上年已有的項(xiàng)目資源，目前項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)52個(gè)，規(guī)劃建筑面積1716萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積1335萬(wàn)平方米；隨著

　　公司未來(lái)仍將保持較快速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)近3年復(fù)合增長(zhǎng)在100%左右

　　1—7月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積94萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售金額79.5億元，分別增長(zhǎng)102%和167%，已超過(guò)2006年的47萬(wàn)平方米、49.7億元的銷售。公司尚有已售未結(jié)算面積達(dá)60.18萬(wàn)平方米，金額43.78億元，為公司2007年的高增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)公司未來(lái)3年將能保持100%左右速度增長(zhǎng)。

　　公司近三年收入和凈利潤(rùn)保持了較快的增長(zhǎng)，收入平均年增長(zhǎng)率為91%，凈利潤(rùn)年平均增長(zhǎng)率達(dá)116%，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度明顯高于收入的增長(zhǎng)速度。公司在保持主營(yíng)業(yè)務(wù)較強(qiáng)盈利能力的基礎(chǔ)上，有效利用財(cái)務(wù)杠桿，實(shí)現(xiàn)了較高的凈資產(chǎn)收益率，為股東創(chuàng)造更多的價(jià)值。

　　增發(fā)融資將加速公司發(fā)展,對(duì)公司業(yè)績(jī)攤薄有限

　　公司此次增發(fā)1.26億股，募集資金70億元，主要投資廣州金沙洲住宅項(xiàng)目(保利西子灣)、廣州科學(xué)城P2\P3住宅項(xiàng)目、廣州PZB1501項(xiàng)目、南海87/90住宅項(xiàng)目、北京保利小營(yíng)住宅項(xiàng)目、上海保利嘉定菊?qǐng)@住宅項(xiàng)目、武漢保利野芷湖住宅項(xiàng)目、沈陽(yáng)保利丁香湖住宅項(xiàng)目、重慶保利香檳花園等九個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(詳細(xì)情況見(jiàn)表1)。該增發(fā)完成將大大加速公司的發(fā)展，對(duì)公司07年業(yè)績(jī)攤薄十分有限。

　　調(diào)高公司未來(lái)3年業(yè)績(jī)預(yù)期

　　募集資金到位后，將為公司項(xiàng)目發(fā)展提供資金支持，使公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)也將降低公司的整體資產(chǎn)負(fù)債率水平，有利于公司撬動(dòng)更多的項(xiàng)目，鑒于公司銷售良好的表現(xiàn)，以及銷售價(jià)格提升明顯，我們調(diào)高公司07、08、09年盈利預(yù)計(jì)至15.9億元、35億元和55億元，即EPS分別為1.30元、2.86元和4.54元(攤薄后)，與年初相比分別調(diào)高10%、43%和72%。

　　合理估值86元--100元，維持“推薦”的評(píng)級(jí)

　　按照我們對(duì)公司的盈利預(yù)測(cè)，目前公司07—09年動(dòng)態(tài)PE分別為53倍、24倍和15.2倍，我們認(rèn)為，按08年動(dòng)態(tài)PE 30—35倍估值是可以接受的，對(duì)應(yīng)股價(jià)為86—100元；如果按PEG估值，公司的估值更高。綜合考慮公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、品牌開(kāi)發(fā)、管理能力及行業(yè)整合等各方面的優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司應(yīng)享有相對(duì)較高的溢價(jià)，維持對(duì)公司“推薦”的投資評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　宏觀政策的重大調(diào)整將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)需求下降、