新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　王德勇 中信證券

　　投資要點

　　商貿地產龍頭。公司前身是山東臨工股份有限公司，2002年12月，南方香江集團入主。2003年，公司進入商貿流通地產開發，幾經資產收購，公司目前擁有11家商貿地產開發公司，規劃開發面積500萬平方米左右，是當之無愧的商貿地產開發龍頭。

　　地產公司迫切需要做大做強。經歷了嚴厲的調控之后，房地產行業產業集中度將快速提高，企業優勝劣汰、強者恒強將成為必然。地產公司迫切需要加快融資，擴大規模，增強抗風險能力。

　　公司將通過增發收購躋身一線房企行列。2007年，公司公告將通過定向增發的方式收購控股股東5家地產公司股權。根據公司承諾，集團的相關地產及家具流通業務還將注入公司，如果這些計劃順利完成，公司項目儲備將快速增加，由此躋身一線地產企業之列。

　　風險因素：政府不會任由房價上漲，又不能大幅增加土地供應，因此抑制需求仍將是未來調控的主線，在當前需要警惕該項政策的沖擊。與其他一線房企相比，公司的規模實力仍然偏小，資金實力與土地儲備不相匹配，亟需融資壯大。公司業務快速擴張后對管理能力也提出了更高的要求。

　　我們預計今明兩年公司的每股收益分別為0.35、0.95元，通過差別市盈率法和NAV溢價法對公司進行估值，同時考慮未來的收購預期，我們認為公司的合理價值為38元，較當前24.98元的價格尚有52.12%的漲幅，因此給予“買入”的投資評級。

　　　估值及投資評級傳統估值的缺陷2003年以來，價值投資逐漸成為

資本市場的主流理念，對不同板塊公司運用一定的估值方法進行價值預判成為重要的投資方法。市盈率估值、市凈率估值、EV/EBITDA估值、DCF估值和NAV估值是應用較多、主流的方法。

　　市盈率估值是各個市場、各個行業通用的一種方法，但是對A股地產公司的特殊情況決定了它不是很適用。我國目前的地產公司主要從事開發業務，項目運營周期比較長，收入和利潤結算的方式特殊(在項目銷售完畢，完成竣工結算且交付使用時確認)。這些都決定了地產公司業績波動頻仍，當前市盈率的高低不能反映公司的相對價值。同時由于房地產項目開發的不確定性比較大，地產公司動態的市盈率極不容易估計和確認。在目前房地產公司折舊和攤銷金額不大，絕大部分利息進入項目成本的前提下，EV/EBITDA估值方法與市盈率估值法殊途同歸，本質上是一樣的。它同樣具備市盈率估值法的弊病。

　　運用與凈資產密切相關的市凈率法就更不能反映地產公司的價值了。因為，與國外發達國家不同，開發為主的業務特征決定了我國地產公司普遍具備輕資產、高負債的特性。凈資產高并不能與公司價值直接關聯，相反顯示出財務杠桿利用的不足。

　　至于DCF估值，預測一個公司未來現金流量需要對公司所處行業、技術、產品、戰略、管理、和外部資源等各個方面的問題進行深入了解和分析，并加以個人理解和判斷。因此，它不僅要求評估者要深刻掌握財務理論知識，更需要對企業的宏觀環境和企業本身有深刻的理解。對于房地產這樣充滿變數的企業，眾多的不確定性使這種估值不是帶上主觀臆測的痕跡就是演化成為數字的游戲。

　　NAV的估值方式是目前應用比較多的，它突出的問題是忽略了地產公司行業地位、管理能力、開發能力、品牌的巨大迥異，進行了簡單的同質化的估值。

　　歸根結底，房地產行業的中國特色，中國房地產企業特有的商業模式，盈利方式的獨特性決定了我們的估值方法不能簡單地與“國際”接軌，而應該從“國情”出發，更有針對性。

　　對傳統估值方法改進其實，目前對地產股最流行、運用最多的方法有兩種：第一種是市盈率法；第二種是NAV法。這兩種方法最大的缺點是沒有對決定企業發展的軟性要素進行估值。

　　確實，公司行業地位、管理能力、開發能力、品牌等屬于無形的東西，對其價值進行評估存在相當的難度。要做到精確衡量，需要對傳統的估值方法改進，我們推出兩種方法衡量企業的總體價值(特別是衡量決定企業發展潛力的“資金運作力”)。第一種方法是：差別市盈率法；第二種方法是NAV溢價法。

　　差別市盈率法：

　　國內的地產公司，一部分企業尚沒有擺脫項目公司的屬性，業績波動比較頻繁，但是另一部分企業已經成長壯大，業績波動并不明顯。對這兩類公司，如果給予同樣的市盈率明顯是不合理的。因此，我們給不同的公司賦予相應的市盈率，即所謂的用差別市盈率法來衡量不同公司的價值。(差別市盈率法涉及一個最低市盈率，綜合我國房地產行業發展情況及與其他行業相比較，我們認為20倍市盈率應該是地產公司的一個普遍標準。)

　　NAV溢價法：

　　我們認為，通過NAV的計算，確定的是企業的一個基礎價值。不同的公司，由于其行業地位、管理能力、可持續發展能力等等不同，應該有相應的溢價，即通過確定NAV基礎價值加上溢價比例來確定企業的市場價值，就是所謂的NAV溢價法。(NAV溢價法的關鍵是尋找需要溢價的要素，同時確定但各要素溢價的比例。)

　　我們從決定企業“資本運作力”的12個要素出發來設計評估指標，如果單個要素在房地產每一產業鏈節點起到關鍵作用，則權重增加1，最大權重為6，總的權重為30，即總分不超過30分。

　　公司概況：幾經運作，變身“商貿+物流+地產”入主香江控股的前身是山東香江控股股份有限公司，2002年12月，南方香江集團入主。

　　進入商貿流通業2003年12月，公司與南方香江簽署《資產購買協議》，由公司以其擁有的部分權益性資產和債權性資產共計人民幣29,019.53萬元與南方香江擁有的聊城香江光彩大市場有限公司部分權益性資產15,076.58萬元以及現金資產人民幣13,942.95萬元進行置換，開始進入商貿流通業。

　　增持股權2004年9—10月，南方香江收購了另外三家非流通股股東所持股權，持股增加到6,837萬股，占公司總股本的38.87%。股改后公司總股本變為38,618.64萬股,其中南方香江持有13,674萬股，占35.41%，為第一大股東。

　　加強商貿流通業務2004年12月，公司控股子公司聊城香江分別完成收購景德鎮香江90%股權、南昌香江30%的股權，為戰略轉型進入商貿流通業又邁出了重要的一步。

　　退出工程機械，徹底轉身商貿地產與物流2006年10月，公司以山東臨工工程機械公司的98.68%股權與控股股東南方香江持有的鄭東置業90%的股權、洛陽百年90%的股權、進賢香江90%的股權、隨州香江90%的股權、東北亞置業60%的股權進行了置換，業務徹底轉型為商貿地產與物流產業。

　　做強商貿與物流2007年4月公司收購了控股股東南方香江擁有的臨沂香江商貿開發有限公司60%股權、新鄉市光彩大市場置業有限公司90%股權以及南昌香江商貿有限公司60%股權，使得公司商貿物流的主營業務規模有了較大增長。

　　商貿+物流+地產2007年6月，公司公告決定通過非公開發行股份以收購控股股東持有的番禺錦江等五家公司的股權資產，以增加住宅類房地產業務，培植公司新的利潤增長點。此項增發收購完成之后，公司主業將徹底變身為“商貿+物流+地產”。

　　行業分析：泡沫吹大或涅槃重生，機遇垂青一線企業可能趨勢一——人民幣升值助推房地產泡沫日本、泰國和香港的歷史經驗戰后亞洲最顯著的房地產泡沫發生在日本、泰國和香港三地。我們認為，除了香港，日本、泰國兩地的房地產泡沫都受到了本幣升值因素的推動，而三地資產泡沫的形成至關重要的原因是政策適得其反(日本)，或政府無所作為(香港、泰國)。

　　日本地少人多，居民普遍認為土地作為短缺的資源，其價格會不斷上升。

　　70年代日本推行“列島改造計劃”，鼓勵居民擴大住房使用面積，積極升級換代，地方政府陸續取消或削減了持有房地產的稅賦。日本政府同時執行過于寬松的財政貨幣政策，1986年到1987年5次降息，貼現率從5%下降到2.5%，達到了戰后貼現率的最低點。日本的主銀行制，銀行和企業的交叉持股使得銀行缺乏貸款的監控機制。房地產抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例從1984年的17%上升到1992年的35.5%。而1985年廣場協議后日元升值引起的資產重估和財富膨脹更強化了房地產價格上升的預期。90年代初，日本城鎮地價最高時全國土地價值是美國的2倍，東京千代田區的土地價值相當于整個加拿大的土地總值。日本房價泡沫破裂后行業一蹶不振，大量不良資產也導致了日本兵庫銀行，北海道拓殖銀行等金融機構的破產。

　　泰國的房地產泡沫是東南亞金融危機和國內固定資產投資過熱的一部分。

　　90年代以前泰國國內固定資產占GDP低于25%，1996年已上升到40%以上。

　　1991年泰國完全開放了資本項目，外國資本大量進入泰國。外商直接投資的比例在1988年前穩定在3%上下，1991年即上升到了9%，泰國央行對熱錢流入毫無作為。1989年泰國發放的住房貸款總額為1459億泰銖，到了1996年超過了7900億泰銖。房地產貸款占銀行貸款總額的50%以上。寬松的信貸刺激了住房供應的大幅上升，房地產供應過剩。泰銖貶值，熱錢流出，房價泡沫破裂對泰國房地產行業造成了沉重的打擊。

　　推動香港地產泡沫產生的原因除了股市大漲的財富效應，住房預售制度，低按揭首付等，最主要的還是特定的政權交接時期政府對房價暴漲無所作為。

　　人民幣升值助推房價泡沫如果政府對房價偏高無動于衷，或者政策調整思路有誤，人民幣的長期升值趨勢可能會對房價上漲推波助瀾。

　　第一人民幣升值意味著經濟增長和本幣購買力上升。宏觀經濟的向好會導致投資的增加和房地產需求擴張；第二人民幣升值意味著投資者在國際范圍內選擇超配以人民幣計價的資產，包括房地產。隨著我國資本帳戶逐步開放，外匯管制的難度也會越來越大；第三人民幣升值是預期逐步實現的過程，長期升值的預期使投資者選擇長期持有風險較小的房地產。

　　可能趨勢二——政策調控，涅槃重生如果政府對初現的泡沫足夠警惕，政策調控的靴子落地，我們認為房地產行業將在短期陣痛后涅槃重生。

　　政策預估

　　增加保障性住房供應，改變房屋供應過度市場化房地產行業過度市場化，保障性住房缺位十分明顯。增加保障性住房，在短期內會影響房地產市場的盈利水平，但只要政策出臺及時，力度適當，分配和管理機制合理，保障性住房反而有助于房地產行業的健康成長。

　　盤活存量土地預計政府可能通過征收閑置費或嚴格執行收回閑置兩年以上的建設用地的政策。我們在此前的報告中曾多次指出，該項政策會在短期內促進企業加速開發，對房價有一定抑制作用，影響房地產企業的利潤。房地產企業在拿地過程中的激烈競爭也將加速了行業優勝劣汰。

　　提高首付比例2005年3月，我國住房按揭貸款成數達到63%(住房抵押貸款增加額/住房銷售額增加額)，住房抵押貸款對滿足居民的住房需求意義重大。提高按揭貸款首付的政策在執行過程中不會遇到各級政府之間的博弈，執行力度強，回旋余地小，是政府手中未出的王牌之一。

　　我們預計政府專門針對高檔住宅或第二套住房提高首付比例的可能性比較大。首付比例的結構性調整，可能影響房屋需求，房地產企業的銷售額和利潤水平，對高檔住宅的開發商也可能有一定影響。但控制投資性需求和高檔住房需求也有利于將控制房地產泡沫，保證了市場長期的穩健成長。

　　嚴格預售制度我們預計未來預售審批和預售款的使用管理會更加嚴格，準預售時間可能拖后，信息披露將更加完善。該項政策將極大考驗企業的融資能力，淘汰一部分缺乏融資能力的中小企業。

　　繼續緊縮信貸銀行信貸是房地產開發企業資金的主要來源。房地產開發貸款2005年占房地產開發投資資金來源的18%，但其他資金來源主要是房屋預售款，定金，拖欠的工程款和材料款等，大部分間接來自銀行貸款。雖然銀行的直接信貸得到了控制，但其他資金來源的比例穩步上升，2005年占房地產投資資金來源的48%。預售制度對控制房地產信貸的政策起了緩沖作用，估計銀行對房地產開發資金的支持在50%以上。

　　緊縮信貸的政策會挑戰房地產企業的融資渠道，但房地產企業可以向購房者轉嫁一部分成本，上市公司特別是一線企業的融資優勢在行業結構調整中更顯價值。

　　交易環節征以重稅可能性不大由于房地產市場是賣方市場，房地產企業容易將提高的銷售稅金轉嫁給消費者，和其他國家相比我國的交易稅費也已經不低。我們認為未來政府提高房地產交易稅賦的空間不大，但可能繼續嚴格征收土地增值稅。該項政策有利于資金實力占優的一線地產商。

　　機會垂青一線企業未來的房地產行業，機會垂青于一線地產公司，這主要是因為：

　　第一，綜合我們以上分析，決定企業成敗的關鍵主要是“資金運作力”，從決定資金運作力的各項因素來看，一線企業在規模、品牌、購并能力、融資能力等等方面都有相當的優勢。

　　第二，即便是走向泡沫，一線地產公司也具備很強的抗風險能力。從香港的歷史來看，也印證了這一點。

　　由于股市大漲的財富效應，住房預售制度，低按揭首付，政府無所作為等因素，香港房價從1990年后開始了大幅上升，1994年后香港房價同比上漲經常達到20%，至1997年5月房價漲幅最高時達到月同比上漲超過50%。在這一時期，恒生房地產股指數受益于行業景氣，跑贏大盤，而行業的兩大龍頭，長江實業和新鴻基發展表現更優。

　　1997年底，金融危機和香港政府宣布大量建造保障性住房終于壓垮了香港的房地產行業，房價在1998年10月月同比下降超過40%。恒生房地產股指數和大盤一起急轉而下，受到行業不景氣的影響，此后表現一直落后于恒生指數。

　　但行業龍頭長江實業和新鴻基發展有效地抵御了周期影響，股票表現仍長期領先大盤。

　　第三，即使經歷調控涅槃，強者恒強格局很難改變。經歷了嚴厲的調控之后，房地產行業產業集中度將快速提高，企業優勝劣汰、強者恒強將成為必然。

　　由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”研究成果顯示：2006年房地產百強企業整體經營狀況良好，房屋銷售額和房地產業務收入均創歷史最高水平，均值分別達到27.1億元和22.6億元，同比增幅分別為34.8%及28.5%，遠高于行業平均水平。

　　公司分析：厚積薄發步入一線房企公司優勢奠定了發展潛力控股股東實力雄厚控股股東南方香江集團成立于1994年，實際控制人為劉志強和翟美卿。

　　公司注冊資本為6億元人民幣。

　　南方香江是一家專注商貿流通市場建設與房地產開發的大型企業集團。自公司1999年開發第一個房地產項目以來，企業規模不斷擴大。目前公司業務集中在以下幾個領域：

　　(1)商貿流通市場建設領域為避免同業競爭，南方香江已經基本將其擁有的商貿地產流通類企業逐步注入香江控股。

　　(2)住宅房地產領域南方香江曾成功開發了占地面積約為1312畝的“錦繡香江”和占地面積約為1519畝的“翡翠綠洲”兩個住宅地產項目。

　　(3)礦產資源領域南方香江以下屬公司深圳市大本創業投資有限公司為平臺，通過兼并購買方式進入礦產資源領域，目前旗下擁有煤礦和鋁礦等資源類企業。

　　管理者能力突出公司董事長為翟美卿女士，其能力突出表現在以下幾點：

　　從業經驗豐富1985年至1986年從事家具貿易及生產；1987年至1990年任廣州棠涌家具廠、北京豐臺美滿家具廠廠長；1990年至今任香江集團總裁、深圳市金海馬集團董事長、南方香江集團總裁；2003至今任公司董事長。有二十余年的商貿領域從業經驗。

　　較高的社會地位公司董事長現兼任全國婦聯常委、中國兒童少年基金會副會長、中華全國工商聯女企業家商會會長、廣東省政協常務委員、深圳市政協常委、廣東省女企業家協會會長、廣東省工商聯女企業家商會主席、廣東省家具商會會長，具有較高的社會地位。

　　能力得到廣泛認可公司董事長1998年被國家授予“中國十大女杰”、“全國三八紅旗手”稱號；2002年，榮膺“廣東省青年五四獎章”和“中國兒童慈善家”稱號，并入選“中國企業女性風云人物”；2003年榮獲廣東省政府授予的“廣東省優秀企業家”稱號及“海內外最有影響力的《中國婦女》時代人物”；2004年榮獲中國第一屆消除貧困獎捐贈獎、廣東省十大經濟風云人物、廣東省優秀社會主義建設者稱號；2005年榮獲中華慈善獎、中國婦女十年發展成就展特別貢獻獎；2006年榮獲深圳市首屆十大杰出女企業家、廣東省建設社會主義新農村優秀民營企業家、2005年中國商界十大風云人物、中國地產行業十大執行品牌官。其能力得到廣泛的社會認可。

　　公司商業模式非常獨特公司目前主業為各類商貿流通市場和綜合商業廣場的建設和經營，以“大商貿、大物流、大市場”為經營理念，強調“建設+經營+管理”的經營模式。

　　在商業廣場方面，導入與國際接軌的“一站式”運作模式，實行統一招商、統一規劃、統一管理、統一形象、統一配送、統一服務；提供網上交易、電子商務平臺。同時，還規劃還提供完備的配套設施，提供包括銀行、電信、郵政、超市、餐飲、酒店、保安、保潔等多功能服務，全方位引進具有國際先進水平的“連鎖經營、物流配送、電子商務、信息資源管理”四位一體的經營模式。公司主業前景良好，未來盈利點眾多國民經濟健康穩定較快發展，將為我國流通產業提供良好的運行條件和發展機遇。一是流通產業規模將繼續保持較快增長。二是流通產業結構將進入全方位加快調整階段。三是流通產業進入全面開放新階段，外資企業擴張勢頭將繼續加快。四是現代流通方式繼續快速發展，流通現代化程度將穩步提高。五是內外貿一體化將在管理和經營兩個層面取得突破。六是城市商業發展將繼續成為流通產業發展亮點。七是改善市場流通秩序，規范市場主體行為將是政府監管的重點。流通產業的發展趨勢為公司在全國交通樞紐和具有物流基地條件的城市興建以商貿批發為主的大型物流市場，以“現代后勤保障系統”為支撐，打造省際物流港，興建商貿流通大市場，建設全國性的流通網絡的產業發展戰略提供了廣闊的發展空間。

　　公司未來發展戰略為大力發展以商貿批發為主的大型流通市場網絡建設和銷售等。公司的盈利主要來自以下幾個方面：通過商鋪的銷售直接獲得收益，通過商鋪的出租獲得長期收益，通過流通網絡的管理和服務獲得附加的收益。

　　公司厚積薄發，擁有先發優勢通過不斷的資產注入和不斷的積累，公司目前已經控參股11家商貿公司，布局初具規模，擁有了一定的先發優勢。

　　股改承諾為公司做強做大提供保障公司在2006年股改中承諾如下：

　　承諾1：南方香江集團有限公司在資產置換報告書中承諾，資產置換獲得中國證監會批準后的240天，將通過并購重組或定向增發方式將南方香江商貿地產項目剩余股權(如新鄉、臨沂、南昌、沈陽)全部注入香江控股。

　　履行情況：由于沈陽香江項目成立不久，正處于市場培育階段，目前的經營業績一般,并且沈陽香江物業被南方香江用于抵押貸款，何時注入需進一步論證。除此之外，南方香江已經將新鄉、臨沂、南昌香江項目公司剩余股權注入上市公司。

　　承諾2：如果在未來出售山東臨工工程機械有限公司股權給戰略合作者的定價高于本次資產置換對山東臨工工程機械有限公司的定價，南方香江承諾將高出的定價按照出售股權比例返還給香江控股，進一步保護香江控股中小股東的利益不受損害。

　　履行情況：南方香江出售山東臨工工程機械有限公司股權給戰略合作者的定價未高于資產置換對山東臨工工程機械有限公司的定價。

　　承諾3：南方香江在香江控股股權分置改革完成后，將按照法律法規的規定逐步將南方香江旗下的家居流通類資產與商貿地產類資產注入上市公司，最終使香江控股成為南方香江旗下運營商貿地產類業務的唯一平臺，并以香江控股為主體開展新的商貿地產類項目。

　　履行情況：深圳市家福特建材超市有限公司是南方香江持有的唯一家居流通類資產，南方香江持有該公司73%的股權，該公司主要從事家居建材的零售和批發業務，目前由于家居建材行業競爭激烈，家福特從開業之初一直處于虧損狀態，因此暫不將家福特注入上市公司。

　　承諾4：香江控股2007年度經審計凈利潤比2006年度經審計凈利潤增長不低于50%。

　　從以上承諾來看，承諾履行的過程，就是公司做強做大的過程。

　　增發收購完成后有望躋身一線2007年6月，公司公告通過定向增發的方式收購控股股東房地產資產，如果收購順利完成，公司項目儲備面積將增加，而且對公司業績會產生良好影響，儲備分布更加合理，由此躋身一線地產企業之列。擬收購公司情況如下：

　　番禺錦江收購后股權比例為：香江控股持股51%，廣州市番禺區房地產聯合開發總公司持股49%。

　　番禺錦江是廣州市番禺區的房地產開發企業，主要興建環境優美、管理完善、配套設施齊備、功能多樣化的優質商住小區。其開發的項目“錦繡香江花園”位于廣州華南快速干線與迎賓路交界處,毗鄰長隆歡樂世界、香江野生動物世界等休閑度假場所，處于廣州房地產最熱點區域“華南板塊”的中心地段，離廣州城市CBD只有10分鐘車程。

　　公司主要項目“錦繡香江花園”總占地面積約為1312畝，擁有半山高尚獨立別墅、半山豪華公寓洋房、獨特的空中花園別墅等歐美風格低密度建筑組團。

　　截止2006年底,“錦繡香江”項目開發建設已竣工面積為47.2萬平方米,已銷售面積為30.94萬平方米。2007年擬對新一期B7地塊進行開發，B7地塊占地面積約為116.73畝，總建筑面積約26.08萬平方米。

　　截止2006年底,該項目未開發土地面積558畝，未開發建筑面積89萬平方米。

　　保定香江收購后股權比例為：香江控股持股90%，金九千持股10%。

　　保定香江主要負責開發商業地產項目“保定香江”,該項目位于河北省保定市中心區域，是保定市最大的、最具增值潛力的區域。

　　“保定香江”項目總占地面積約24.6畝，規劃總建筑面積約3.6萬平方米，建成建筑單體占地約12畝，建成建筑面積約1.83萬平方米，尚有1.77萬平方米待建。

　　成都香江收購完成后將成為公司全資子公司。

　　成都香江的主要業務“成都香江家具產業園”是四川省及成都市的重大產業化項目，該項目由成都香江家具產業投資發展有限公司負責開發建設、招商引資和經營管理，新都區人民政府提供政策支持、協調服務和部分招商引資工作。

　　目前成都家具產業園項目處于政府組織拆遷階段。

　　天津華運收購完成后公司持股比例將增至50%。

　　華運公司重點開發建設“勸業香江國際家居博覽中心”。

　　天津華運地處中環線，毗鄰市中心經濟繁華區，周邊環境良好，交通便利，距天津機場20公里；直達天津新港碼頭,是貫通市區內外的中心地帶。總占地面積42萬平方米。

　　增城香江收購完成后公司持股比例為90%。

　　增城香江主要負責開發房地產項目“翡翠綠洲”。“翡翠綠洲”總規劃占地1,519畝，分期開發，首期開發別墅占地面積為482畝，,共494戶，建筑面積約129,420平方米，別墅用地現已開發完畢。

　　二期洋房開發占地面積59,650平方米,建筑面積110,523平方米,共21棟，590戶。

　　三期洋房開發占地面積29,411平方米，建筑面積162,966平方米，共10棟，共934戶。

　　截止2006年底，該項目未開發土地面積約為908畝，未開發建筑面積148萬平方米。

　　風險因素：警惕政策沖擊規模仍需擴大警惕抑制需求的政策沖擊6月25日，是全國第17個土地日，本年土地日的主題定為“節約集約用地，堅守耕地紅線”。2007年7月1日開始，我國將全面啟動第二次土地普查。

　　“保障國家糧食安全，嚴格管理土地資源”是此次土地普查的重要目的，實行最嚴格的耕地保護制度基本上已經成為政策的主基調。這就意味著未來建設用地供應將長期偏緊。最近三年，我國土地購置面積增速同比分別下降4.0%、3.8%、0.6%(07年前4月)。

　　目前全國房地產企業待開發土地規模超過2.7億平方米。土地普查的目標是全面查清全國范圍內的土地利用狀況，盤活閑置的建設用地。但是，目前我國每年開發的土地面積達到2.6億平米，存量土地全部盤活僅夠開發1年，不足以緩解供應的瓶頸。

　　2007年前5月，我國房價同比增長達到10.24%，房價上漲過快已經成為了社會的共識。一些城市和地區如深圳、北京房價有加速上漲趨勢。我國的房地產行業是政府主導的行業，政府不會任由房價上漲，袖手旁觀。

　　當前條件下，政府不會任由房價上漲，又不能大幅增加土地供應，因此抑制需求仍將是未來政策調控的主線。在這方面提高首付比例，特別是提高購買第二套住房的首付款比例是可能出臺、也頗有殺傷力的政策，在當前房價大幅上漲的背景下，需要警惕該項政策的沖擊。

　　公司規模仍需擴大在目前的市場環境下，房地產企業最重要的盈利模式還是依靠開發的“杠桿效應”，基于房地產開發長周期的特性，地產企業必須保證一定的規模從而保持持續的盈利能力，目前土地供應偏緊的前提下，行業集中度快速提高，企業必須迅速做強做大避免被淘汰。

　　與其他一線公司相比，公司的規模實力仍然偏小，資金實力與土地儲備不相匹配，亟需融資壯大。

　　當然，公司規模擴張的前提是管理能力的提高，目前多數的地產公司的通病是擴張過快，管理能力不能同步提高，為以后持續發展埋下隱患。

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