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　　趙強(qiáng) 光大證券

　　6月份，萬科銷售面積與金額同創(chuàng)今年來新高

　　今天，萬科(000002)公布了最新的銷售數(shù)據(jù)：6月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積72.2萬平米，銷售金額為56.6億元，同比分別增長233%和388%。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售面積和銷售金額分別為231.1萬平米和174.7億元，分別同比增長85%和129%。

　　淡季不淡，銷售創(chuàng)新高

　　我們在6月5日發(fā)表的《萬科5月份銷售同比翻倍》的報(bào)告中已經(jīng)提示：考慮到萬科去年6月份的銷售業(yè)績僅相當(dāng)于5月份的一半，我們預(yù)計(jì)下個(gè)月萬科的銷售同比漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大，而上半年的銷售業(yè)績同比增長超過50%幾乎是確定的(我們估計(jì)實(shí)際的增幅可能在70%-80%間)。從披露的數(shù)據(jù)來看，萬科的銷售情況比我們預(yù)期的更好。

　　對此，我們有以下的評論：第一、傳統(tǒng)上，由于天氣變熱，6月份的銷售應(yīng)比5月份有所下降。但是，今年的情況有所不同。由于股市財(cái)富效應(yīng)的因素，6月份全國

房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)價(jià)量齊升的態(tài)勢。至少，我們近幾個(gè)月在長三角市場觀察到了這個(gè)跡象；第二、從王石近期的評論來看，萬科對深圳市場的看法還是保持謹(jǐn)慎的。我們估計(jì)，公司可能會采取加快推盤的策略；第三、我們繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，萬科中期業(yè)績預(yù)增的可能性仍舊存在，雖然去年同期由于尚未嚴(yán)格計(jì)提土地增值稅導(dǎo)致利潤基數(shù)較高。

　　今年看深圳，明年看長三角

　　綜合市場數(shù)據(jù)和各地調(diào)研的情況，我們對萬科未來三年業(yè)績增長的驅(qū)動因素有以下的歸納：

　　第一、今年看深圳、明年看長三角。除了規(guī)模擴(kuò)張以外，萬科今年的業(yè)績增長動力來自深圳項(xiàng)目的超預(yù)期貢獻(xiàn)。無論從對區(qū)域

房價(jià)的判斷，還是稅務(wù)安排考慮，萬科今年都將加大深圳地區(qū)項(xiàng)目的推盤量；到明年，公司收購的南都項(xiàng)目和上海恒大項(xiàng)目都將進(jìn)入結(jié)算期。

　　第二、高周轉(zhuǎn)、高利潤。市場對萬科追求“高周轉(zhuǎn)”策略的誤解是，公司的毛利率將持平甚至略走低。但是，無論從結(jié)算均價(jià)的變動趨勢，還是實(shí)地調(diào)研所掌握的情況，我們認(rèn)為，萬科實(shí)際的業(yè)績將體現(xiàn)出“高周轉(zhuǎn)高利潤”的態(tài)勢。尤其是，隨著長三角房價(jià)的崛起，南都項(xiàng)目和恒大項(xiàng)目的毛利率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收購時(shí)的預(yù)期。

　　第三、50%增長已成底線。我們認(rèn)為，隨著銷售形勢的超預(yù)期，公司管理項(xiàng)目進(jìn)度和盈余的空間進(jìn)一步增大。我們甚至認(rèn)為，公司未來三年的凈利潤復(fù)合增長50%已成底線。

　　上調(diào)盈利預(yù)測，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)28.00元我們將萬科今明兩年凈利潤的預(yù)測數(shù)上調(diào)至35.5億元和58.0億元。以當(dāng)前股本攤薄，每股收益分別為0.54和0.88元。我們假設(shè)此次增發(fā)后萬科的總股本增加10%，08年的每股收益仍可達(dá)0.80元。我們將公司未來12個(gè)月的目標(biāo)價(jià)上調(diào)至28.00元，相當(dāng)于08年預(yù)測盈利的35倍。維持“買入”。

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