新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關(guān)該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準(zhǔn)，敬請投資者注意風(fēng)險。

　　劉細(xì)輝 平安證券

　　獨(dú)到見解

　　公司“地產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營+旅游”的業(yè)務(wù)模式可很好規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和公司經(jīng)營風(fēng)險。

　　良好行業(yè)前景，足夠儲備及基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營等將保證公司業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長，而旅游業(yè)務(wù)將在未來3～5年業(yè)績將穩(wěn)定增長。

　　投資要點

　　蘇州市的房地產(chǎn)市場總體走勢穩(wěn)健。蘇州樓市供求比較均衡，具有良好的發(fā)展?jié)摿�和前景，而且相對周邊長三角地區(qū)的杭州、南京等地樓市也具有吸引力。

　　以房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營為支柱的發(fā)展戰(zhàn)略，使公司已由單純的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成功轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)已成為公司核心產(chǎn)業(yè)，另外，公司充分發(fā)展以污水處理為主的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，預(yù)計污水處理業(yè)務(wù)在未來3～5年將保持30%的年均增速。

　　公司目前土地儲備較為豐富，可供未來至少3年的開發(fā)所用。蘇州高新目前的土地儲備為150萬平米；目前在建樓盤和商業(yè)為170.2萬平米，我們測算，這至少可保證公司未來3年的開發(fā)。

　　預(yù)計公司07、08年業(yè)績將持續(xù)快速增長時期，凈利年增速逾60%。

　　預(yù)計公司2007、2008年EPS分別可達(dá)0.42元、0.68元。其中：住宅業(yè)務(wù)利潤比重加大將使公司07利潤增速大大超越收入增長；而公司現(xiàn)有項目和土地儲備大部分將在2008年及以后結(jié)算，預(yù)計將使公司在08年迎來收入、利潤雙雙快增的局面。

　　估值比較顯示，公司絕對價值和相對價值均為低估。公司2007、2008年動態(tài)市盈率分別為30.93倍、18.99倍，低于行業(yè)平均水平；在市場對地產(chǎn)股重估，股價不斷超越重估值的情況下，絕對估值顯示公司價值為14.92元，存在絕對低估；同時公司目前市值為59億元，而項目存貨的賬面價值就已達(dá)53億元！

　　目標(biāo)價18.10元，首次給予“強(qiáng)烈推薦”。保守根據(jù)行業(yè)07年P(guān)E、06年P(guān)B水平及公司重估凈資產(chǎn)值，我們認(rèn)為公司合理價值在14.92～21.28元間，取中值給予12個月目標(biāo)價為18.10元。

　　風(fēng)險提示

　　未來蘇州的房地產(chǎn)市場問題、從履行園區(qū)建設(shè)職能向房地產(chǎn)開發(fā)公司的轉(zhuǎn)變等，存在一定不確定性，但我們認(rèn)為二者風(fēng)險均是可控的。

　　I.蘇州房地產(chǎn)市場具有良好的發(fā)展?jié)摿�和前�?/p>

　　蘇州房地產(chǎn)市場走勢較一線城市平穩(wěn)

　　蘇州市全市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里，2006年年末全市總?cè)丝诩s616萬人，其中市轄區(qū)230萬人，蘇州市下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，市區(qū)包括吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)、工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)(虎丘區(qū))。根據(jù)2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，蘇州、無錫和南京地區(qū)生總值分別4026億元、2805億元和2413億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為分別為54165元、50964元及35538元，位列江蘇省的前3位。2006年蘇州生產(chǎn)總值為4820億元，人均生產(chǎn)總值78247元，在全國屬于前列水平。

　　與全國總體情況一樣，近5年來蘇州市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長較快，最快的增長時期為2003年和2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增發(fā)分別達(dá)到了65.8%和87.9%，從2005年之后維持在一個相對穩(wěn)定的水平，2007年1~5月固定資產(chǎn)投資幅度較小，只有9.4%，因此總體來看，蘇州市固定資產(chǎn)投資的增幅近年有一定下降，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅基本維持在20%左右一個相對穩(wěn)定的水平上。

　　從蘇州市商品房的銷售情況來看，2005年、2006年商品房均價上升較大，分別達(dá)到了5046元和5225元，但2006年較2005年商品房均價上升的幅度很小，這些主要得益于住宅供應(yīng)區(qū)域的多樣化、蘇州市宏觀調(diào)控措施及蘇州房地產(chǎn)市場供求基本平衡。據(jù)蘇州名都機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，2006年蘇州全年成交面積578萬平米，比2005年增長約40%，全年新增住宅509萬平米，增加19%。住宅的銷售面積增幅是新增供應(yīng)面積的1倍，購買需求還是住宅銷售的最主要動力。但是，2006年初市場上還有近300萬平米的待售面積，因此整體市場的供求關(guān)系沒有出現(xiàn)失衡情況。

　　從上表可以看到，前十位綜合銷售情況良好的樓盤中有6個位于工業(yè)園區(qū)，其次為吳中區(qū)、高新區(qū)和相城區(qū)，從2007年6月蘇州各區(qū)樓盤的成交量來看，工業(yè)園區(qū)所占比重最大為40%，其余依次為吳中區(qū)23%、高新區(qū)11%、相城區(qū)11%。工業(yè)園區(qū)有著豐富的土地資源，目前開發(fā)區(qū)社會事業(yè)已具規(guī)模，綜合服務(wù)功能逐步健全，并擁有為之配套的、設(shè)備齊全的社會公益設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、鄰里中心和鄰里公園等，已經(jīng)建成具有國際高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。園區(qū)的住宅建設(shè)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，普通住宅的銷售率達(dá)95%以上，成為人們向往的居住地之一。高新區(qū)樓盤的主要特點是高性價比，新區(qū)西北部隨著城市楓景、新創(chuàng)理想城和新港名墅的推出已漸漸成為了新區(qū)最有活力的地段，新區(qū)樓盤的高性價比符合大眾消費(fèi)者的心理，得到市場的認(rèn)可；而且隨著高新區(qū)一批高檔次、高品位樓盤的推出，吸引了廣大買房者的眼球，高新區(qū)的樓市也將會有極大的發(fā)展。

　　Ⅱ.房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營、旅游、對外投資是現(xiàn)有主要業(yè)務(wù)

　　蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，總?cè)丝?7.2萬，其中常住人口28.5萬，暫住人口18.2萬，外籍人口0.5萬。蘇州高新區(qū)是1990年11月經(jīng)國務(wù)院批復(fù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，1992年11月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。目前，蘇州高新區(qū)已成為融世界制造高地、科技創(chuàng)新基地、現(xiàn)代人居新城為一體的國內(nèi)領(lǐng)先的高新區(qū)，后于2005年被批準(zhǔn)成為國家第一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點單位。截至2005年底，全區(qū)已經(jīng)引進(jìn)了30多個國家和地區(qū)的1200多家外資企業(yè)，外商總投資130億美元。其中全球500強(qiáng)投資的項目43個，投資1億美元以上的項目16個，一批著名的跨國公司都在區(qū)內(nèi)建立了生產(chǎn)基地。2005年全區(qū)生產(chǎn)總值410億元，比上年增長29%；工業(yè)總產(chǎn)值1290億元，比上年增長28%。進(jìn)出口總額270億美元，其中出口155億美元，進(jìn)口和出口分別是2000年的6.4倍和7倍。根據(jù)規(guī)劃到2010年，蘇州高新區(qū)將建設(shè)成為城市園林化、開發(fā)園區(qū)化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、環(huán)境自然化的現(xiàn)代化新城區(qū)。

　　進(jìn)行蘇州高新區(qū)的開發(fā)載體主要為上市公司蘇州高新及其大股東蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)公司。蘇高新集團(tuán)是蘇州高新區(qū)管委會全資子公司，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營、旅游物流、高新技術(shù)企業(yè)投資，目前注冊資本20億元人民幣，總資產(chǎn)超過100億元人民幣，擁有全資、控股、參股企業(yè)30多家，2005年蘇高新集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入26億元，利潤總額2.6億元。

　　公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　蘇州高新是一家久負(fù)盛名、實力雄厚的上市公司，于1996年7月在上海證券交易所掛牌上市，主要從事蘇州高新開發(fā)區(qū)載體產(chǎn)品的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)及高新技術(shù)企業(yè)投資等。目前，公司擁有5家控股企業(yè)、11家參股企業(yè)。截至2006年底，公司總資產(chǎn)67.5億元，凈資產(chǎn)17.3億元，2006年度實現(xiàn)凈利潤1.45億元。2007年獲得國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所與中國指數(shù)研究院所聯(lián)合評選的“2007年中國房地產(chǎn)上市公司地產(chǎn)績優(yōu)股TOP10”稱號。

　　在經(jīng)過上市初期“以地生財”的經(jīng)營模式之后，公司提出“應(yīng)突出開發(fā)區(qū)背景和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營強(qiáng)項，以房地產(chǎn)為核心，以基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營為新的增長極”的目標(biāo)，通過改良公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來提高核心競爭力，為上市公司實業(yè)經(jīng)營和資本運(yùn)作兩輪齊動鋪平道路。第一，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面通過收購及增資等方式擁有新港公司、新創(chuàng)公司和永新置地的控制權(quán)，為公司系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)資源的整合鋪平道路。第二，在基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營方面通過控股和參股方式投資回報穩(wěn)定的水務(wù)、熱電產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)主業(yè)之外開始培育起基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)業(yè)作為公司的第二支柱產(chǎn)業(yè)，此外公司在區(qū)內(nèi)進(jìn)出口業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展過程中，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股的方式進(jìn)一步做強(qiáng)物流業(yè)務(wù)。第三，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營之外，對參股金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了積極的探索和嘗試。公司目前參與發(fā)起成立友邦華泰基金管理公司，參股江蘇銀行股份有限公司，公司擬進(jìn)一步研究好新形式下資本運(yùn)作戰(zhàn)略的演變趨勢，在努力提高資本運(yùn)營的效率和效果上下好功夫。利用好資本市場加快發(fā)展，集中全部力量和資源果斷行動，為公司產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲取強(qiáng)有力的資本支持。

　　公司制定的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)開發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)展以供排水一體化為核心的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，同時積極關(guān)注和發(fā)展物流、環(huán)保等新興的符合區(qū)域發(fā)展需求的朝陽產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)公司的快速可持續(xù)發(fā)展。今后公司做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化品牌效應(yīng)、提升品質(zhì)內(nèi)涵，同時集中投入和培育發(fā)展第二中心產(chǎn)業(yè)，通過3至5年的努力把水務(wù)、熱電等基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)鍛造成公司的第二主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從而實現(xiàn)公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。

　　06年公司主營業(yè)務(wù)收入來自于房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、旅游服務(wù)和污水處理，分別占到比重為67.7%、26.2%、4.6%和1.4%，房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、旅游服務(wù)和污水處理在主營利潤中分別占到比重77.8%、5.4%、13.8%和3.0%，公司的主要業(yè)務(wù)還是在于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)規(guī)模尚小。

　　房地產(chǎn)是公司最主要業(yè)務(wù)，公司項目資源及土地儲備十分豐富

　　2006年公司房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控背景下依然保持良好的發(fā)展勢頭，全年施工面積128.3萬平方米(其中動遷房及代建項目46.9萬平方米)，全年合同租售面積77.48萬平方米，比去年同期增長167.17%，其中動遷房銷售面積44.23萬平方米，比去年同期增長194.86%。

　　公司在加大房地產(chǎn)行業(yè)的投入的同時，根據(jù)蘇州房地產(chǎn)市場的競爭狀況積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對應(yīng)地加大了對商業(yè)地產(chǎn)項目的投入。2006年，公司堅持“城市綜合服務(wù)商”的戰(zhàn)略路線，依托區(qū)域內(nèi)良好的資源、人脈、品牌優(yōu)勢，根據(jù)市場環(huán)境、市場節(jié)奏的變化進(jìn)行差異化經(jīng)營，目前，公司逐漸增加了商業(yè)地產(chǎn)項目在公司房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的比重，并積極對區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行規(guī)劃與布局。

　　蘇州高新區(qū)歷經(jīng)十多年發(fā)展，目前都市商貿(mào)圈的發(fā)展土壤已經(jīng)成熟，因此建造大型商業(yè)廣場、搶占商業(yè)地產(chǎn)制高點已經(jīng)成為公司今后豐富房地產(chǎn)經(jīng)營品種、延伸房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、增加產(chǎn)業(yè)附加值的重要舉措。這幾年，公司通過盤活存量土地資源建造大型超市以及對蘇州樂園東側(cè)停車廠改建和南側(cè)商業(yè)街區(qū)建設(shè)，積累了較豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗。今后，公司將通過開發(fā)新港名下的獅山路沿邊的存量土地資源，建造大型商業(yè)廣場。公司將2007年定為“成本效益年”，力求通過不斷提升公司管理水平，發(fā)揮資源的最大效益；2007年公司將有大量的地產(chǎn)項目開工建設(shè)，預(yù)計至2008、2009年將竣工銷售；同時公司將進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)經(jīng)營品種，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)比重。

　　目前，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有三個載體負(fù)責(zé)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)：蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司(新港公司)、蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限公司(新創(chuàng)公司)、蘇州永新置地有限公司(永新置地)，其中永新置地2006年公司間接持股49.36%，2007年經(jīng)過增資后間接持股比例為80%。

　　1、公司土地儲備

　　2006年至2007年1月，公司及下屬新港公司、新創(chuàng)公司新增土地儲備44.48萬平方米，可建建筑面積58.81萬平方米。

　　上表為我們歸集的公司從2006年截至到目前為止拍賣所取得土地儲備，截至目前公司在蘇州區(qū)域內(nèi)土地儲備1500畝約100萬平米，建筑面積約150萬平米，獅山綠地廣場、蘇地2006-B-30、蘇地2006-B-31均是有良好盈利的項目資源。獅山綠地廣場所處獅山路被稱為“蘇州華爾街”；蘇地2006-B-30地塊位于蘇州地鐵一號線玉山公園站路口，蘇州市內(nèi)輕軌已獲國務(wù)院批準(zhǔn)，2008年內(nèi)全面開工，預(yù)計2011年建成通車。公司對該地塊的規(guī)劃開發(fā)進(jìn)度將與之保持同步，屆時該地塊經(jīng)濟(jì)價值將有較大提升空間，從蘇州市房地產(chǎn)的走勢來看，初步判斷售價約在10000元/平米左右，計劃在2007年下半年開工，初步規(guī)劃為住宅和商業(yè)并重；蘇地2006-B-31號地塊為住宅用地，初步規(guī)劃住宅12.46萬平米，剩余部分將規(guī)劃為雙拼別墅、疊湯別墅等，這兩個項目預(yù)計將會為公司2009年業(yè)績提供重要貢獻(xiàn)。

　　2、目前公司主要在建樓盤和在建商業(yè)

　　公司目前主要在建樓盤為新港名仕花園、新港名墅花園、新港名馨花園(主語城)、新港揚(yáng)州名興花園、新創(chuàng)理想城二期、永新東湖林語，在建商業(yè)為鉆石金粉廠廠房改造項目、蘇州樂園商業(yè)街改造工程。

　　新港名仕花園

　　新港名仕花園位于蘇州市行政中心板塊，北側(cè)為三香路，西側(cè)為桐涇南路，南側(cè)為勞動西路，東側(cè)與國貿(mào)中心、三香花園隔河相望。項目占地47344平方米，建筑面積約9.4萬平方米，共有11棟8-27層的小高層和高層組成，戶型規(guī)劃從94—220平米，兩房、三房、四房布局別具匠心，小區(qū)總戶數(shù)670戶。項目所在地為市中心絕版地段的高尚生活社區(qū)，周邊各項生活配套設(shè)施齊全，出行交通十分便利，購物、休閑、金融、教育、醫(yī)療都近在咫尺。

　　新港名墅花園

　　項目位于新區(qū)大白蕩自然生態(tài)公園北側(cè)，自然環(huán)境非常優(yōu)越，交通便利。項目占地約394畝，規(guī)劃總面積約40萬平方米，主要規(guī)劃別墅、TOWNHOUSE、花園洋房和小高層，區(qū)內(nèi)設(shè)鄰里中心、幼兒園等設(shè)施。

　　新港名墅花園是新區(qū)一個最大的別墅群社區(qū)，聯(lián)排別墅面積在210—250平方米，符合現(xiàn)代人的居住需求，別墅的性價比相當(dāng)高單價低于市中心普通公寓的單價，是蘇州滸關(guān)地區(qū)最具規(guī)模的高檔住宅區(qū)，一期開發(fā)面積預(yù)計9萬多平方米，其中聯(lián)排別墅和花園洋房各占一半。雖然目前來看位置相對偏遠(yuǎn)，但隨著高新區(qū)北擴(kuò)西進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略的深入貫徹，此盤在近幾年必將會有很大的升值空間。此項目也是新港公司歷史上開發(fā)規(guī)模最大的一個住宅小區(qū)，是新港率先響應(yīng)“北擴(kuò)西進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略跨出的第一步。

　　新港名馨花園南苑(主語城)

　　新港名馨花園位于新區(qū)獅山高尚生活區(qū)、塔園路和玉山路口，項目所在的獅山生活圈是新區(qū)最具含金量的理想地，獅山路沿線可供整體開發(fā)的住宅用地已經(jīng)鳳毛麟角，十多年的建設(shè)經(jīng)營令獅山路及其周邊一帶，已經(jīng)成為一個以金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施的綜合經(jīng)濟(jì)活動的CBD核心。小區(qū)東鄰鉆石金粉廠拆建，規(guī)劃約50000平米的大型超市及商業(yè)配套將進(jìn)一步保證新區(qū)獅山高尚生活區(qū)的生活質(zhì)量。小區(qū)總建筑面積約16萬平方米，共分為南北苑兩期開發(fā)，由24棟12至24層不等的小高層、高層組成，總戶數(shù)為124戶，主力面積從76到130平方米。北苑已于2005年8月入伙，南苑目前處于施工階段，建筑面積12萬平米，整個項目預(yù)計在2007年前后交付。

　　新港揚(yáng)州名興花園

　　新港名興花園地處揚(yáng)州城市規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域——西南版塊的腹地，占地17.5萬平方米，總建筑面積28萬平方米，項目規(guī)劃16幢點式高層住宅，7幢單元式高層住宅，37幢多層住宅，1個四班幼兒園，1個地下汽車庫，綠地率36.5%，是揚(yáng)州西南新城大型核心居住社區(qū)之一。項目一期于2005年3月開工，2006年4月開盤銷售，2006年6月竣工；二期于2006年10月開工，預(yù)計2008年底竣工。

　　新創(chuàng)理想城

　　新創(chuàng)理想城位于新區(qū)長江路西側(cè)、312國道南側(cè)，地處蘇州高新區(qū)規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域——西北版塊的腹地，占地約30萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，項目規(guī)劃稀有多層、小高層、高層及商業(yè)，幼兒園，及地下汽車庫，綠地率40%；主力戶型兩房80-90平米左右，三房110-120平米左右，新創(chuàng)理想城是高新區(qū)大型核心居住社區(qū)之一。一期于2006年開始銷售，銷售均價4200元/平方米二期于2007年4月開始預(yù)售，銷售均價4800元/平米，預(yù)計從2007年開始到2008年交付使用。

　　永新東湖林語東湖林語

　　項目由永新置地開發(fā)，位于工業(yè)園區(qū)湖東蘇勝路、津梁路口，整個社區(qū)占地12萬平方米，建筑面積24萬平方米，建筑密度僅為11%，總戶數(shù)約1600戶，建成后將成為湖東標(biāo)志型居住社區(qū)。小區(qū)共規(guī)劃8幢小高層、21幢高層。一期建筑面積約8萬平米，包括全部小高層及6幢高層，綠化率高達(dá)58%，2006年3月開盤，一期均價5000元/平米，將會在2007年內(nèi)竣工。二期2006年10月開工，預(yù)計2008年竣工交付。

　　鉆石金屬粉廠廠房改造項目

　　鉆石金屬粉廠廠房屬于蘇州鉆石金屬粉有限公司所有，蘇州鉆石金屬粉有限公司原是生產(chǎn)外包裝所用的銅金粉生產(chǎn)基地，后因連續(xù)虧損被公司收購。上市公司原持有其56.49%股權(quán)，2006年公司以809萬元參與競拍取得其26.67%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢后將持有83.16%股權(quán)。公司收購金屬粉公司后，將原作為工業(yè)用地的鉆石金屬粉廠廠房改變?yōu)樯虡I(yè)用地，建筑面積約4.48萬平米，其中2萬平米已經(jīng)和TESCO(特易購)簽訂協(xié)議建設(shè)超市，估計每年租金1000萬元，按每3年4%的速度遞增，預(yù)計于2007年竣工，超市以外所剩下2.48萬平米公司將規(guī)劃建設(shè)寫字樓。

　　蘇州樂園商業(yè)街改造工程

　　蘇州高新?lián)碛刑K州樂園62.25%的股權(quán)，當(dāng)時蘇州樂園被納入蘇州高新旗下時，土地儲備為1000多畝，土地評估價只有20萬元/畝，而目前此筆旅游用地已大幅增值，蘇州樂園周邊的土地拍賣價已高達(dá)350萬/畝，蘇州樂園的土地儲備資產(chǎn)增值已成一座金礦。而且更為重要的是，公司已開始將蘇州樂園東門外附屬土地改造成了商業(yè)街，預(yù)計穩(wěn)定的租金收入將達(dá)到800萬元/年。

　　3、現(xiàn)有存量資源

　　公司現(xiàn)有的存量資源中，住宅部分主要為新港名墅花園一期、新港揚(yáng)州名興花園一期，出租物業(yè)部分主要為新創(chuàng)大廈及商品房配套商業(yè)，由于對永新置地股權(quán)的增加，公司新增了第三置業(yè)廣場、金光大道項目。

　　永新第三置業(yè)廣場

　　第三置業(yè)商務(wù)廣場項目總建筑面積約25000平方米，其中綜合商務(wù)樓面積19000平方米、獨(dú)立商業(yè)街建筑面積近5000平方米。第三置業(yè)廣場屬于蘇州高新北區(qū)核心地帶，位于高新區(qū)出口加工區(qū)旁，臨近保稅物流園區(qū)，項目2006年9月30日建成。

　　永新金光大道

　　項目地處蘇州新區(qū)建林路和興賢路的交界處，占地面積64835平米，總建筑面積80532平米，戶型為4~5層低密度歐式洋房，項目周邊社區(qū)配套齊全，周邊有3.6萬方的商業(yè)配套，投資及自住均屬良好選擇。

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)業(yè)務(wù)

　　為了配合蘇州高新區(qū)的擴(kuò)建和區(qū)域建設(shè)工作，蘇州高新承擔(dān)了一部分城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和動遷小區(qū)建設(shè)的業(yè)務(wù)，包括：陽山花園動遷小區(qū)、馬澗動遷小區(qū)、高新區(qū)出口基地基礎(chǔ)設(shè)施等。2006年基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)業(yè)務(wù)收入53335萬元，毛利率為3.7%，2007年公司動遷房和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)業(yè)務(wù)基本結(jié)束。

　　以污水處理為主的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)是公司第二業(yè)務(wù)支柱

　　基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)在2006年合計為公司貢獻(xiàn)凈利潤1271萬元，共包括污水處理、物流、熱電及自來水供水等幾個部分，這幾個具體業(yè)務(wù)在2006年分別貢獻(xiàn)凈利潤537萬元、486萬元、154萬元和94萬元，在整個基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)中所占比重分別為42.3%、38.2%、12.1%和7.4%，污水處理在其中所占比重最大，因此污水處理是基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營中的主要業(yè)務(wù)。

　　1、公司控股的污水處理業(yè)務(wù)將成為新的利潤增長點

　　污水處理的經(jīng)營方式為蘇州高新控股經(jīng)營，經(jīng)營載體為蘇州新區(qū)污水處理公司。

　　2006年，公司委托代建的蘇州新區(qū)第二污水處理廠已經(jīng)建設(shè)完成，截至目前公司已經(jīng)擁有5個污水處理廠，日處理污水的產(chǎn)能達(dá)到30萬噸。污水處理范圍也已經(jīng)覆蓋了整個高新區(qū)域，實現(xiàn)了對區(qū)域水務(wù)市場的獨(dú)家經(jīng)營，同時也為今后公司實現(xiàn)水務(wù)資產(chǎn)一體化運(yùn)作的整合奠定基礎(chǔ)。近年來，蘇州高新區(qū)招商引資力度強(qiáng)勁，公司抓住機(jī)遇開始對水務(wù)上下游進(jìn)行全面整合，鞏固區(qū)域內(nèi)水務(wù)的壟斷地位，進(jìn)一步分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的成果。預(yù)計蘇州高新供水量在未來3至5年有望保持30%的增長速度，水務(wù)行業(yè)將成為該公司的利潤增長點。

　　目前，蘇州高新與大股東蘇高新集團(tuán)在水務(wù)經(jīng)營上分工比較明確，蘇州高新主要負(fù)責(zé)污水處理的經(jīng)營，蘇高新集團(tuán)主要負(fù)責(zé)園區(qū)自來水的處理和供應(yīng)，在具體的業(yè)務(wù)運(yùn)作有一定交叉之處。從業(yè)務(wù)發(fā)展和支持上市公司發(fā)展的角度來看，在未來存在蘇高新集團(tuán)將水務(wù)資產(chǎn)注入上市公司的可能，但難以準(zhǔn)確預(yù)期。

　　2、公司參股的熱電、物流及自來水供水

　　熱電、物流及自來水供水為蘇州高新參股經(jīng)營，熱電和物流經(jīng)營載體分別為蘇州華能熱電有限責(zé)任公司和中外運(yùn)高新物流(蘇州)有限公司，自來水的經(jīng)營主體為蘇高新集團(tuán)控股的蘇州新區(qū)新寧自來水發(fā)展有限公司。

　　在熱電與物流業(yè)務(wù)方面，蘇州高新采取與相關(guān)行業(yè)的龍頭企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營方式，如熱電業(yè)務(wù)是與華能集團(tuán)共同經(jīng)營的，蘇州高新以極少的現(xiàn)金完成了對蘇州華能熱電的二期增資并分享到了一大塊由于原廠址工業(yè)用地變性為住宅用地的土地增值收益。而物流業(yè)務(wù)則與中外運(yùn)合資經(jīng)營，這就使得公司所處的蘇州高新區(qū)一個點、一個區(qū)域的優(yōu)勢與中外運(yùn)全國、全球的一個網(wǎng)優(yōu)勢相結(jié)合起來，每年的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入可成倍增長。在新的一年里，公司將進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的投入力度，深化水務(wù)資源整合，推動物流三期、四期項目以及華能熱電公司熱網(wǎng)工程建設(shè)，提高其經(jīng)營績效。

　　旅游業(yè)務(wù)

　　蘇州樂園地處蘇州新區(qū)中心，國家AAAA級景區(qū)，2001年通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。樂園規(guī)劃面積94公頃，以名聞遐邇的獅子山為依托，由加拿大多倫多福萊克公司進(jìn)行總體規(guī)劃，有蘇州高新，東方電視臺，香港金寧有限公司等中外合資企業(yè)于1997年聯(lián)合投資建成。

　　首期工程“水上世界”是以夏季水上游樂為特色的旅游度假場所，自1995年6月投入運(yùn)營以來，游樂項目和主題活動不斷推陳出新，成為江、浙、滬等地游樂消夏的亮點，保持了華東地區(qū)水上游樂園中的領(lǐng)先地位，深受游人青睞，已成為華東地區(qū)夏季旅游之熱點；“水上世界”由大股東蘇高新集團(tuán)投資建造。2007年蘇州樂園水上世界將進(jìn)行12年來的首次大規(guī)模改造，全部改造工程將于2008年7月之前完成。二期工程“歡樂世界”是樂園主體工程，由上市公司經(jīng)營，“歡樂世界”于1997年2月開園迎賓，普通成人門票為60元/人，它集西方游樂場的活潑、壯觀和東方古典園林的安閑、寧靜、自然于一體，而今打造以“東方迪斯尼”之名馳譽(yù)全國，深入人心。蘇州樂園2004、2005、2006年近3年的收入分別為7072萬元、7591萬元和9476萬元，2005年蘇州樂園接待游客183萬人次，2006年樂園接待游客約200萬人次，毛利率為53%。除蘇州樂園旅游設(shè)施的經(jīng)營外，公司計劃將樂園的一部分用地進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)改造成為旅游地產(chǎn)，相信這部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)能為公司帶來穩(wěn)定的出租收益。

　　對外投資業(yè)務(wù)

　　公司主要對外投資為兩類，對金融企業(yè)的投資及高新科技企業(yè)的投資。對金融企業(yè)的投資為江蘇銀行股份有限公司、友邦華泰基金管理有限公司，江蘇銀行股份有限公司由原蘇州商業(yè)銀行等新設(shè)合并而來，經(jīng)過公司現(xiàn)金認(rèn)購后持有0.836%股權(quán)；友邦華泰基金管理有限公司是由公司、美國國際集團(tuán)(AIG)下屬的AIG GLOBALINVESTMENT CORP、華泰證券有限責(zé)任公司等共同發(fā)起設(shè)立，經(jīng)增資后公司持有其2%股權(quán)。公司投資金融的目的在于公司將進(jìn)一步研究好新形式下資本運(yùn)作戰(zhàn)略的演變趨勢，利用好資本市場加快發(fā)展，為公司產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲取強(qiáng)有力的資本支持。

　　對高新科技企業(yè)包括蘇州鉆石金屬粉公司(控股公司)、蘇州福田高新粉末有限公司、蘇州福田金屬有限公司、江蘇AB股份有限公司、江蘇富士通通信技術(shù)有限公司，2006年公司進(jìn)一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，完成了江蘇富士通和蘇州福田金屬的股權(quán)退出，同時公司對新港公司、新創(chuàng)公司、中外運(yùn)物流公司、江蘇銀行進(jìn)行增資，并收購了港中旅所持的蘇州樂園股權(quán)，通過這些舉措，公司投資結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化，投資效益明顯提高。

　　Ⅲ.對蘇州高新面臨發(fā)展機(jī)遇的分析

　　高新區(qū)房地產(chǎn)市場有充足發(fā)展空間，公司在高新區(qū)有很強(qiáng)競爭優(yōu)勢

　　近年來，蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終位居全國高新區(qū)的前列，并成為蘇州經(jīng)濟(jì)的重要增長極。高新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持著年均30%以上的增長速度，目前，蘇州新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量約占蘇州大市的1/10，占蘇州市區(qū)的1/3。作為開發(fā)區(qū)類上市公司，蘇州高新具有得天獨(dú)厚的區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢。

　　2004年蘇州高新區(qū)行政區(qū)域面積從52平方公里擴(kuò)大到258平方公里，所轄范圍也從蘇州市區(qū)伸到太湖之濱，高新區(qū)區(qū)域的擴(kuò)大為立足于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的蘇州高新提供了一個更加廣闊的舞臺，也意味著更多商機(jī)與發(fā)展機(jī)遇。隨著區(qū)域的擴(kuò)大，高新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大，城市化的進(jìn)程加快，區(qū)域房地產(chǎn)市場需求將明顯增加，房地產(chǎn)及配套運(yùn)作空間也將同步增大。在高新區(qū)，公司品牌效應(yīng)尤其突出，這些包括區(qū)域品牌、公司品牌、產(chǎn)品品牌等，良好的銀企關(guān)系、較高的信用評級以及規(guī)范的運(yùn)作體系，也保證了蘇州高新在房地產(chǎn)市場上的開發(fā)運(yùn)作能力。因此，蘇州高新所具有的政府背景、區(qū)域優(yōu)勢、專業(yè)化管理隊伍和品牌優(yōu)勢，使公司在項目拿地、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和品牌管理上有非常明顯的競爭優(yōu)勢。

　　非公開發(fā)行表明大股東對上市公司發(fā)展的支持

　　2007年2月14日，公司第五屆董事會第四次會議審議通過非公開發(fā)行股票事宜。公司計劃非公開發(fā)行不超過1億股A股，計劃募集資金約5億元，發(fā)行對象總數(shù)不超過10名，其中控股股東蘇高新集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購不低于本次發(fā)行股份總額的40%。控股股東蘇高新集團(tuán)股份鎖定期為36個月，其他特定投資者為12個月。本次發(fā)行募集資金用途為：增資蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司，用于其開發(fā)“名仕花園”項目，擬投資28000萬元；增資蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限公司，用于其開發(fā)“理想城二期”項目,擬投資22000萬元；超過部分將用于補(bǔ)充公司流動資金。本次非公開發(fā)行股票采用詢價機(jī)制確定發(fā)行價格，具體的定價原則為不低于董事會公告日前20個交易日公司股票收盤價均價的90%，通過計算，前20個交易日成交均價為6.48元/股，即最低發(fā)行價格為5.83元/股。

　　作為蘇州高新區(qū)的對外窗口與市場形象，蘇州高新得到了高新區(qū)管委會與蘇高新集團(tuán)的大力支持，如政策扶持及融資支持等，本次非公開發(fā)行顯示了大股東對上市公司的支持。2007年1季度末資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，通過此次非公開發(fā)行，上市公司的資金實力進(jìn)一步提升。

　　Ⅳ.業(yè)績預(yù)測和評級

　　公司業(yè)績預(yù)測

　　1、房地產(chǎn)住宅開發(fā)收入預(yù)測

　　公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一共包括一般住宅開發(fā)、商業(yè)房開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和委托待建項目，2007年、2008年業(yè)績的主要來源為新港、新創(chuàng)和永新三個公司目前在建的住宅項目：名仕花園、名墅花園、揚(yáng)州名興花園、理想城和東湖林語等項目。

　　公司目前通過招拍掛所取得的土地儲備，雖然可以直接可以用于開發(fā)建設(shè)，但由于目前缺乏相應(yīng)的開工計劃及時間節(jié)點，難以做出準(zhǔn)確預(yù)測，在此不做考慮，而且從開發(fā)周期上考慮，大部分項目會在2009年及之后體現(xiàn)業(yè)績，所以對2007、2008年的影響應(yīng)該有限。

　　相對估值、絕對估值和投資評級

　　1、行業(yè)相對估值情況

　　為了便于對公司進(jìn)行估值，我們對地產(chǎn)類現(xiàn)有上市公司的估值情況做了一個簡單統(tǒng)計。在園區(qū)開發(fā)類企業(yè)中，07、08年平均的市盈率達(dá)到了51.51倍、41.27倍，06年的市凈率達(dá)到了5.65；在非園區(qū)開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)的估值中，07、08年平均的市盈率達(dá)到了46.24倍、30.59倍，06年的市凈率達(dá)到了7.50。對比公司業(yè)績情況，可以看出公司的價值明顯低估，現(xiàn)有股價水平下的安全邊際很高。

　　2、相對估值和絕對估值的比較

　　主要假設(shè)條件：

　　由于公司目前非公開發(fā)行方案尚處于中國證監(jiān)會核準(zhǔn)過程中，發(fā)行價格存在不確定性。公司公告前20個交易日的均價為6.48元，最低的發(fā)行價格為5.83元，實際最終的發(fā)行價格很可能會超過這兩個水平。我們以最低發(fā)行價格5.83元/股估算，如果實際發(fā)行價格比此要高，會增加公司的每股凈資產(chǎn)；

　　公司土地儲備建筑面積150萬平米，我們按近期蘇州市出讓土地的平均樓面地價2500元/平米估算土地價值；

　　在建樓盤163.4萬平米，我們按平均售價5500元/平米、平均凈利率10%估算，每平米的增值額為440元；在建的賬面成本，我們按25%的毛利率、完工程度平均50%估算；

　　鉆石金粉廠廠房改造和蘇州樂園商業(yè)街項目預(yù)計在2008年全部完成，假設(shè)2008年之后公司出租商業(yè)物業(yè)面積每年遞增5%，折現(xiàn)率為8%；

　　基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營我們假設(shè)現(xiàn)在5年內(nèi)保持30%增長，在2011年后年遞增5%；

　　考慮到公司在蘇州樂園尚有936畝旅游用地，因此我們假設(shè)公司旅游業(yè)務(wù)在今后5年內(nèi)保持20%增長，在2011年后則保持業(yè)務(wù)的穩(wěn)定。

　　我們對公司的3個主要業(yè)務(wù)用不同方法進(jìn)行估值，重估后公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)增值33.1億元，基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營和旅游業(yè)務(wù)折現(xiàn)后價值為34.4億元，增值27億元。按最低定向增發(fā)價格5.83元和最大股數(shù)10000萬計算，公司重估凈資產(chǎn)為14.92元。

　　3、投資評級

　　綜合前面的因素，我們看好公司的理由主要有以下幾條：

　　第一，我們看好公司“地產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營+旅游”的業(yè)務(wù)模式，這種模式對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險有很好的規(guī)避作用。地產(chǎn)開發(fā)是公司發(fā)展的主業(yè)，在公司未來的經(jīng)營中占最主要地位；基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營在分享到高新區(qū)快速發(fā)展的同時，也為公司提供穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，分散公司的經(jīng)營風(fēng)險；旅游業(yè)務(wù)是朝陽行業(yè)，屬于長期穩(wěn)定的投資，在獲取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也分散公司風(fēng)險，而且具有對延伸產(chǎn)業(yè)具有極高的附加值；對外金融投資目前在公司主要是一個平臺作用，主要著眼在于未來融資作用。

　　第二，公司未來具有穩(wěn)定的發(fā)展前景。公司現(xiàn)有的土地儲備150萬平米可以滿足公司未來3年左右的開發(fā)，公司業(yè)績預(yù)計在2008年有一個快速增長的階段，公司的競爭優(yōu)勢預(yù)期可以保證今后的發(fā)展，而且公司目前加大商業(yè)地產(chǎn)(如：超市、寫字樓、商業(yè)街、廣場等)的開發(fā)力度，也能保證公司未來在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的穩(wěn)定發(fā)展；公司基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)是未來將著力培養(yǎng)的新利潤增長點，隨著高新區(qū)的發(fā)展，污水處理、熱電、物流及自來水處理均有穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期；公司所經(jīng)營的蘇州樂園已經(jīng)成為當(dāng)?shù)氐囊粋�名牌，隨著樂園新景點的開發(fā)，旅游業(yè)務(wù)將是一個十分穩(wěn)定的業(yè)績來源。

　　因此，我們認(rèn)為公司的園區(qū)開發(fā)類開發(fā)模式和各業(yè)務(wù)之間的發(fā)展戰(zhàn)略和平衡，將使公司保持著一個良性健康的發(fā)展。公司目前市值為59億元，而土地儲備、在建產(chǎn)品、建成物業(yè)等賬面價值就已達(dá)到53億元，公司僅溢價11%，在人民幣不斷漸進(jìn)升值，市場對資產(chǎn)類公司尤其地產(chǎn)股不斷重估，股價不斷超越重估值的大背景下下，我們認(rèn)為公司目前的股價存在較大低估。首次給予公司“強(qiáng)烈推薦”的投資評級，12個月目標(biāo)價為18.10元。

　　Ⅴ.風(fēng)險提示

　　我們認(rèn)為，作為一個專注于在蘇州高新區(qū)主要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實力地產(chǎn)商，公司在房地產(chǎn)開發(fā)中的品牌效應(yīng)、專業(yè)能力和開發(fā)實力是無庸置疑的。我們判斷，公司面臨的可能存在的主要風(fēng)險在于以下幾個方面：

　　1、未來蘇州的房地產(chǎn)市場問題

　　蘇州的房地產(chǎn)市場整體來說，走勢比一線城市平穩(wěn)，供求關(guān)系也比一線城市均衡，但由于蘇州地區(qū)具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，所以發(fā)展?jié)摿�巨大。雖然也同時面臨行業(yè)的政策調(diào)控風(fēng)險，但我們認(rèn)為蘇州的房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時也是穩(wěn)健發(fā)展的。蘇州所轄的工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)、高新區(qū)和相城區(qū)之間相對的市場差異還是存在，但由于需求量的巨大和個性化，應(yīng)該不會影響到各區(qū)市場間的住宅需求。

　　2、從履行園區(qū)建設(shè)職能向房地產(chǎn)開發(fā)公司的轉(zhuǎn)變

　　作為一個園區(qū)類的開發(fā)公司，蘇州高新具有房地產(chǎn)開發(fā)和園區(qū)建設(shè)的職能，在樹立競爭優(yōu)勢的同時也分散了房地產(chǎn)開發(fā)中的一部分資源，但目前公司已經(jīng)減少了園區(qū)基礎(chǔ)實施建設(shè)的業(yè)務(wù)，大股東和上市公司均已經(jīng)明確了公司的發(fā)展戰(zhàn)略就是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，因此我們認(rèn)為公司的轉(zhuǎn)變是十分順利的。

    新浪聲明：本版文章內(nèi)容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。