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　　光大證券 趙強(qiáng)

　　5月份，萬科銷售金額同比翻倍

　　今天，萬科(000002)公布了最新的銷售數(shù)據(jù)：5月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積61.7萬平米，銷售金額為47.1億元，同比分別增長(zhǎng)61%和101%。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，今年前五個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售面積和銷售金額分別為158.9萬平米和118.16億元，分別同比增長(zhǎng)54%和87%。

　　增速加快、單價(jià)提升

　　從今年前五個(gè)月的銷售形勢(shì)來看，各月的銷售業(yè)績(jī)的絕對(duì)值持續(xù)提高，銷售金額的同比漲幅從3月份起也呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從各月銷售均價(jià)的變化趨勢(shì)來看，雖然其受各月推盤項(xiàng)目的個(gè)體差異的影響很大，但整體上揚(yáng)的趨勢(shì)也是可以確認(rèn)的。總之，萬科的銷售情況基本上與發(fā)改委披露的全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)所顯示的全國(guó)房?jī)r(jià)加速上漲的現(xiàn)狀可以互相印證。

　　考慮到萬科去年6月份的銷售業(yè)績(jī)僅相當(dāng)于5月份的一半，我們預(yù)計(jì)下個(gè)月萬科的銷售同比漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大，而上半年的銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)超過50%幾乎是確定的(我們估計(jì)實(shí)際的增幅可能在70%-80%間)。同時(shí)，今年上半年的銷售記錄也將超過去年底萬科已售未結(jié)面積為119萬平米、合同金額為96.6億元的記錄。

　　中期預(yù)增的可能性在增大

　　06年上半年，萬科的結(jié)算面積和結(jié)算收入分別是90.1萬平米和65.4億元。因此，在忽略其他因素的前提下，今年只要達(dá)到135萬平米和98億的結(jié)算指標(biāo)，業(yè)績(jī)?cè)龇�就可超過50%。這個(gè)數(shù)據(jù)接近于去年底的已售未結(jié)數(shù)據(jù)。結(jié)合

房?jī)r(jià)上漲對(duì)毛利率的提升，我們認(rèn)為萬科中期業(yè)績(jī)?nèi)杂锌赡茴A(yù)增。

　　今年，萬科的計(jì)劃竣工面積分別為575萬平米，比06年增加63%，上半年的銷售記錄僅相當(dāng)于全年竣工量的三分之一，因此下半年的推盤量將更大。當(dāng)然，即將開盤的項(xiàng)目才能真正享受到房?jī)r(jià)的上漲，因此下半年的銷售毛利率也會(huì)更高。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，“買入”

　　最新的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步強(qiáng)化了我們對(duì)萬科全年業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)50%以上的信心。我們注意到，除了珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)的急漲以外，

長(zhǎng)三角和東北地區(qū)房?jī)r(jià)也正在溫和上升。這意味著萬科08年業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)50%也是相當(dāng)有把握的。這使得我們?cè)�先的每股收益預(yù)測(cè)0.50元(07F)、0.68元(08F)又顯得較為保守。我們將在下一篇報(bào)告中，披露調(diào)整后的盈利預(yù)測(cè)。維持“買入”。

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